Last Updated on Ottobre 15, 2021

Il frazionamento unità immobiliare indica, nell’ambito catastale urbanistico, la divisione di un’abitazione in due o più parti distinte tra di esse. Questa operazione è molto frequente nell’ambito dell’edilizia privata, per i vantaggi economici che può offrire.

Il frazionamento di un’unità immobiliare può significare, infatti, moltiplicare i guadagni derivanti dall’affitto o dalla vendita degli spazi che, essendo di più possono logicamente far ottenere dei ritorni economici maggiori. Farlo però non è così semplice: ci sono tanti regolamenti da rispettare e passaggi burocratici da seguire.

Frazionamento unità immobiliare: il procedimento

Dividere un appartamento, come abbiamo detto, è un procedimento ben articolato che deve seguire per forza di cose un iter composto da determinati step. L’intervento di frazionamento di unità immobiliare si inserisce nell’ambito dell’edilizia libera.

Per questa sua caratteristica, il frazionamento deve sottostare al regolamento edilizio del Comune di pertinenza e deve ottenere la sua autorizzazione per poter procedere con l’inizio dei lavori.

Una volta che ci si sarà avvalsi di un tecnico competente per l’intervento da svolgere si inizieranno i lavori a partire da:

• Comunicazione al proprio Comune tramite CILA (Comunicazione di inizio lavori asseverata), presentata dallo stesso tecnico incaricato. Se l’intervento cambia invece la destinazione d’uso dello spazio o sposta/toglie muri portanti, allora servirà compilare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);

• Aggiornare le planimetrie del catasto. Passaggio fondamentale, al fine di modificare planimetrie, rendite e visure catastali. Esse devono essere corrette per forza di cose, quando si tratta di una compravendita;

• Svolgimento effettivo dei lavori e del frazionamento dell’unità immobiliare;

• Presentazione del certificato di collaudo, al termine dei lavori.

Può anche capitare di dover effettuare un frazionamento di unità immobiliare senza interventi edilizi, come nel caso delle cantine. In questo caso l’unica suddivisione da fare sarà nelle mappe catastali: bisogna quindi richiedere al Catasto l’assegnazione di due subalterni differenti. La legge prevede comunque la presentazione di una CILA anche in caso di frazionamento unità immobiliare senza opere edilizie.

Frazionamento unità immobiliare: differenze tra catastale e urbanistico

Spesso per frazionamento di un’unità immobiliare si comprendono, erroneamente, due tipologie di modifiche a livello burocratico che in realtà sono ben differenti: il frazionamento catastale e quello urbanistico.

• Il frazionamento catastale consiste nella registrazione al catasto, e nella modifica delle mappe catastali, di un nuovo subalterno per ogni unità;

• Il frazionamento urbanistico riguarda le modifiche alle piantine depositate in Comune, in seguito agli interventi edilizi effettivamente eseguiti.

È possibile il frazionamento dell’unità immobiliare senza autorizzazione del Comune?

Quando si esegue il frazionamento di un’unità immobiliare è sempre necessario richiedere anche il permesso a costruire al proprio Comune? Questo è uno dei dubbi che spesso e volentieri accompagna questa tipologia di lavori.

Il frazionamento catastale non è da considerare, secondo una sentenza del 2019 della Corte Suprema, un caso di ristrutturazione edilizia pesante. Per questo non è necessario richiedere il permesso a costruire: bastano CILA o SCIA.

Sanare il frazionamento di un’unità immobiliare abusivo

Se la divisione di un’abitazione viene fatta senza le adeguate comunicazioni al Comune e senza seguire gli step necessari, si commette il reato di abuso edilizio. È un reato civile, punito con una sanzione amministrativa ed economica.

Spesso e volentieri capita, negli immobili più vecchi, che il Comune non abbia i dati aggiornati delle mappe catastali. Per sanare la situazione, è necessario presentare CILA o SCIA, oltre che ottemperare al pagamento della relativa sanzione amministrativa.