Last Updated on Dicembre 23, 2021

L’imposta municipale unica (IMU) è, per definizione, un’imposta sulla proprietà immobiliare i cui introiti rimangono nella città in cui si trova l’immobile di tua proprietà. In sostanza, è una tassa che chiunque possieda una seconda casa, oltre a quella in cui abita, è tenuto a pagare al comune di residenza, anche se questo secondo fabbricato è stato dato in affitto.

Ma chi è tenuto a pagare l’IMU sulla seconda casa locata? Deve versarla il proprietario o l’inquilino? Ecco tutte le informazioni per chiarire i dubbi sulle modalità di calcolo e versamento dell’IMU e sui soggetti obbligati al pagamento.

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1. L’IMU sulla seconda casa affittata

Il pagamento di un’imposta fa sorgere quasi sempre la stessa domanda: chi e come deve pagarla?
Un quesito che si pone soprattutto quando i soggetti potenzialmente obbligati sono su posizioni differenti: è il caso del proprietario di una seconda casa data in affitto che si chiede chi sia obbligato per legge al pagamento dell’IMU su quell’immobile.

Ti anticipiamo il principio di base, che costituisce anche la risposta alla domanda principale: è sempre il proprietario che paga l’IMU, in virtù del fatto che detiene il possesso dell’immobile, anche quando quest’ultimo è dato in affitto a terzi.

1.1 Un po’ di storia

Da sempre l’IMU (Imposta Municipale Unica) è una delle imposte più discusse: forse anche sulla base dei dissensi costantemente espressi circa la sua legittimità e opportunità, è stata spesso oggetto di riforme (più o meno effettive) nell’ambito del sistema fiscale.
Ricordiamo la ormai lontana abolizione dell’ICI, nel 2008, che in pratica realizzò una semplice rimodulazione del tributo e la sua trasformazione in quella attualmente denominata IMU.
Successivamente si ebbe l’accorpamento all’IMU di un’altra imposta, la TASI, che in seguito è stata abolita.

Resta il fatto che, qualunque denominazione le venga data, l’imposta comunale sugli immobili è particolarmente malvista dai contribuenti, essendo sostanzialmente una tassa sul patrimonio, gravante sul possesso di un bene che, a suo tempo, è stato acquisito (almeno nella stragrande maggioranza dei casi) già con l’esborso di somme di denaro.

Ma c’è di più: il valore del bene immobiliare soggetto al pagamento dell’IMU è determinato sulla base di calcoli basati sul suo valore catastale (quindi determinato secondo criteri oggettivi imposti), moltiplicato per un’aliquota variabile determinata dai Comuni di appartenenza dell’immobile, all’interno di un range massimo/minimo fissato a livello nazionale. Quindi un combinato di diversi interventi esterni che non sempre (anzi, quasi mai…) assicurano una certezza di informazioni, soprattutto avendo la consapevolezza che le caratteristiche e le modalità di pagamento dell’imposta possono sempre essere cambiate discrezionalmente dai soggetti istituzionali autorizzati a farlo.

1.2 La riforma e i suoi effetti sulle locazioni delle seconde case

Si è detto che la nuova IMU è stata oggetto di riforma con l’intento di semplificare il sistema fiscale: di fatto, nell’ipotesi di seconda casa concessa in locazione, l’assorbimento della TASI (che, prima di essere abolita, veniva versata dall’inquilino) da parte dell’IMU, non ha fatto altro che accentuare il carattere di quest’ultima come tassa sul patrimonio, perché oggi l’IMU è totalmente e inderogabilmente a carico del proprietario della seconda casa in affitto.

Recentemente, la rimodulazione dell’IMU come tassa unica sulla seconda casa, è stata parte integrante del pacchetto di misure del governo Conte, che hanno come motivazione l’esigenza di contrastare l’evasione, purtroppo molto diffusa, della tassa comunale sugli immobili.

2. Come si calcola l’IMU sulla seconda casa

Con l’eliminazione della TASI, dopo il precedente accorpamento di questa imposta nell’IMU, l’inquilino risulta attualmente esentato dall’obbligo di pagamento di qualsiasi imposta sulla casa che detiene in locazione. L’unico soggetto obbligato al pagamento della tassa comunale è quindi il proprietario della seconda casa.

A questo proposito, definiamo un punto fondamentale: la ratio della legge che stabilisce che l’IMU non è mai dovuta dall’inquilino per la casa in affitto, risiede nel fatto oggettivo che è comunque il proprietario a mantenere una condizione di possesso dell’immobile ed è questo il presupposto per il sorgere dell’obbligo di pagamento dell’imposta.

2.1 Il calcolo dell’IMU sulla seconda casa in affitto

In quella che è stata definita la “nuova IMU”, nata dalla riforma attuata con la legge di Bilancio 2020, si riscontrano modifiche solo parziali delle regole relative al pagamento dell’imposta sulle seconde case in affitto.
Per espressa previsione normativa, infatti, il calcolo viene effettuato come già previsto per l’anno precedente. Pertanto:

• la prima rata, da corrispondere alla scadenza del 16 giugno, sarà pari alla metà di quanto versato a titolo IMU nell’anno precedente,
• la seconda rata a saldo, la cui scadenza è fissata per il 16 dicembre, avrà un ammontare calcolato secondo le regole e le aliquote fissate con delibera dal Comune di appartenenza della seconda casa, con il pagamento dell’eventuale importo aggiuntivo a titolo di conguaglio.

Ma come si calcola materialmente l’IMU sull’abitazione secondaria?
Esistono diversi siti internet nei quali è possibile trovare gli strumenti per effettuare gratuitamente il calcolo dell’IMU sulla seconda casa in affitto.
Prima di visitarli, comunque, ti consigliamo di avere a disposizione tutti i dati relativi al tuo immobile e precisamente:

• l’atto notarile di compravendita della seconda casa oppure una visura da cui risulti la rendita catastale dell’immobile,
• l’ammontare della tua quota di possesso della casa,
• l’aliquota applicata dal Comune nel quale si trova la tua seconda casa.

2.2 Tutte le seconde case sono soggette al pagamento dell’IMU?

Gli immobili soggetti al pagamento dell’IMU appartengono al gruppo catastale “A”, che numericamente comprende le categorie da A1 ad A11, ad eccezione della categoria A10 di cui fanno parte gli immobili come gli studi professionali e gli uffici, per i quali il coefficiente catastale di calcolo dell’imposta è diverso.

Ai fini dell’IMU, sono considerate “seconde case” le abitazioni, con le relative pertinenze, che non usufruiscono delle agevolazioni previste dall’attuale disciplina per quelle che sono considerate “prime case”: in pratica, si considera seconda casa un immobile che non sia adibito ad abitazione principale. Quindi nella definizione di seconda casa rientrano anche:

• gli immobili acquistati a titolo di investimento, ad esempio con l’intenzione di affittarli;
• gli immobili non attualmente locati e non occupati;
• le case di vacanza;
• qualunque altro immobile nel quale il proprietario non abbia stabilito la residenza anagrafica insieme alla propria famiglia.

I principali dubbi che riguardano il pagamento dell’IMU sono quelli relativi all’esistenza o meno di esenzioni o agevolazioni per le seconde case in affitto.
In relazione al calcolo dell’IMU possiamo dire che sono considerate seconde case tutte quelle abitazioni per le quali le norme che disciplinano il versamento dell’imposta non riconoscono le agevolazioni previste per le prime case, quindi gli immobili per la cui tassazione non vengono considerate né l’aliquota ridotta né la detrazione d’imposta.

3. Quanto costa l’IMU sulla seconda casa in affitto

L’aliquota IMU per la seconda casa è deliberata di anno in anno dal Comune competente per territorio, dall’aliquota base dell’8,6 per mille, fino ad un massimo del 10,6 per mille.
Il Comune a cui l’immobile considerato abitazione secondaria appartiene, può comunque modificare l’aliquota base, aumentandola o diminuendola.

Le aliquote comunali si applicano su una base imponibile che fa riferimento alla rendita catastale dell’immobile, operando una rivalutazione del 5% e moltiplicando il risultato per un coefficiente fisso che, nel caso degli immobili ad uso abitativo, è 160.

Facciamo un esempio:
il tuo immobile è classificato A3 e ha una rendita catastale di 362 euro; l’aliquota IMU applicabile è del 10,6 per mille.
Calcolando 362+5%= 380,1 x 160=60.816 (questa è la base imponibile);
60.816 x 10,6 = 645 euro (risultato arrotondato in eccesso al centesimo).
Quindi, l’IMU da versare sulla tua seconda casa ammonterà a 645 euro.

3.1 Due parole sull’aliquota base e sulle aliquote comunali

Con la riforma sulla nuova IMU, l’aliquota base è stata aumentata di un punto percentuale e corrisponde all’8,6 per mille (dal 7,6 per mille precedente). I sindaci dei diversi Comuni possono, con delibera, aumentare l’aliquota base fino al limite del 10,6 per mille; inoltre, sempre con delibera, possono indicare eventuali riduzioni sulle case concesse in locazione a canone concordato, per le quali resta comunque valida la detrazione del 25% sull’IMU.

3.2 I contratti di affitto a canone concordato

Il canone concordato riguarda le case di proprietà di privati che vengono concesse in affitto ad uso abitativo, transitorio, a studenti universitari; in questa tipologia di contratti di locazione il proprietario non può determinare liberamente il costo dell’affitto, ma deve riferirsi a quello fissato dal proprio Comune di riferimento entro limiti specifici.

La Legge di Bilancio ha stabilito che, per gli immobili locati con contratti a canone concordato l’IMU 2020 è ridotta al 75%; inoltre, come abbiamo accennato prima, ulteriori agevolazioni possono essere stabilite con delibera dai singoli Comuni.

La riduzione comunale dell’IMU del 25% sulle abitazioni locate a canone concordato è applicabile anche alle seconde case affittate e, in via del tutto intuitiva, si evidenzia come una soluzione vantaggiosa sia per il proprietario di casa che per l’inquilino.

4. Come si paga l’IMU per la seconda casa in affitto

Sappiamo già che le scadenze IMU annuali sono fissate al 16 giugno, per il versamento dell’acconto e al 16 dicembre per il saldo. Queste scadenze, comunque, possono subire variazioni di anno in anno, anche a causa del coincidere di giornate domenicali, quindi ti consigliamo di consultare il sito del Dipartimento delle Finanze, nel quale troverai una sezione dedicata all’IMU, con informazioni utili e aggiornamenti.
Il versamento dell’IMU deve avvenire previa compilazione del modello F24, scaricabile gratuitamente dal sito dell’Agenzia delle Entate alla sezione “IMU e altri tributi locali”. Il pagamento può avvenire in banca o presso gli uffici postali e può essere effettuato in contanti, con bancomat o con assegno.

4.1 Il ravvedimento operoso

Come per altre imposte, anche per l’IMU sulla seconda casa in affitto è applicabile l’istituto del ravvedimento operoso, che può intervenire nel caso in cui si sia verificata l’omissione del pagamento o anche un semplice ritardo. Il versamento del dovuto, in questo caso, si accompagna a sanzioni variabili in base al momento in cui viene realmente effettuato: considera, in linea di massima, che prima decidi di pagare, meno sanzioni ti vedrai addebitare.
Anche la sanzione che accompagna il ravvedimento operoso è pagabile mediante modello F24, utilizzando il codice tributo 3918 e segnando la casella “Ravv” della colonna apposita presente sul modulo.

5. In chiusura, un breve riassunto

Ecco qui un breve schema riassuntivo delle informazioni contenute in questo articolo, che potrà servirti per una utile e rapida consultazione e ricordare quanto c’è da sapere sul pagamento dell’IMU per le seconde case in affitto.

In sintesi:

• l’IMU è dovuta da te per ogni seconda casa in affitto di cui sei proprietario;
• scegliendo l’opzione di affitto a canone concordato, potrai ottenere una riduzione del 25% dell’imponibile;
• le scadenze dei versamenti IMU sono rispettivamente il 16 giugno per l’acconto e il 16 dicembre per il saldo;
• puoi effettuare il pagamento dell’IMU tramite il Modello F24, scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate;
• puoi calcolare l’importo IMU dovuto sulla tua seconda casa in affitto e compilare il Modello F24, rivolgendoti ai servizi gratuiti dell’Agenzia delle Entrate e del Dipartimento delle Finanze.