Last Updated on Luglio 18, 2024

Sono tante le persone che ricevono in eredità uno o più immobili da un parente, ma in quote uguali con i fratelli. In questi frangenti, è opportuno ricorrere alla divisione ereditaria. Come mai? I motivi sono di natura pratica. Se rimane lo status quo precedentemente descritto, il rischio è quello di avere problemi, per esempio, in caso di necessità di lavori di manutenzione straordinaria. In tali frangenti, infatti, servirebbe il consenso di tutti e, come ben si sa, non è sempre semplice ottenerlo.

Un altro esempio da chiamare in causa riguarda le situazioni in cui uno degli eredi vuole vendere. In casi del genere, è oggettivamente molto difficile trovare una persona disposta ad acquistare solo una quota della proprietà immobiliare.

Ecco perché, come accennato nelle righe precedenti, è opportuno optare per la divisione ereditaria. Ragionare in quest’ottica significa, per forza di cose, chiamare in causa anche le imposte. Se ti interessa sapere di più in merito a quest’ultimo aspetto, non devi fare altro che proseguire nella lettura delle prossime righe dell’articolo.

Divisione ereditaria: di cosa si parla di preciso?

Prima di entrare nel vivo del capitolo dedicato alle imposte da pagare sulla divisione ereditaria, vediamo bene di cosa si parla quando la si chiama in causa. La divisione ereditaria è innanzitutto un negozio giuridico. Regolamentata dall’articolo 713 del Codice di Procedura Civile, prevede, da parte dei coeredi di un bene – p.e. un immobile – la decisione di porre fine alla comunione ereditaria dello stesso. Ciò implica il fatto che ciascuno dei soggetti che prima condividevano l’eredità diventa proprietario esclusivo di una parte del suddetto bene o titolare di un diritto su di esso.

Per amor di precisione, è bene ricordare che la divisione ereditaria può essere di diversi tipi. Ecco quali:

• Testamentaria: in questo frangente, il firmatario del testamento ha già posto in primo piano dei criteri vincolanti relativi alla divisione del bene a seguito della sua dipartita. Questa strada consente, di fatto, di non avere a che fare con la comunione ereditaria. I beni, infatti, diventano di proprietà dei singoli soggetti non appena questi ultimi ufficializzano la loro accettazione dell’eredità;
• Consensuale: in questo caso, si ha a che fare con coeredi che riescono ad arrivare a un accordo riguardante la spartizione dei beni del soggetto defunto;
• Giudiziale: in mancanza delle due condizioni precedentemente descritte, ossia il testamento e il consenso tra le parti, si deve comparire davanti al giudice. Quest’ultimo esamina il progetto di divisione ereditaria e delibera in merito ai dettagli relativi alla divisione dei beni.

Una parentesi importante riguarda il punto di vista della Corte di Cassazione sul suddetto negozio giuridico. Secondo gli ermellini -sentenza 25021/2019 – la divisione dei beni ricevuti in eredità si contraddistingue per una natura costitutiva. Cosa vuol dire ciò? Che, grazie alla divisione ereditaria, si dà vita a un diritto precedentemente inesistente e lo si attribuisce a un determinato soggetto.

Secondo quanto previsto dall’articolo 2646 del Codice di Procedura Civile, l’atto di divisione ereditaria deve essere trascritto presso i pubblici registri immobiliari. Inoltre, è obbligatoria la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. A seguito di questo step, possono essere applicate le linee guida relative alle imposte che illustreremo nelle prossime righe.

Divisione patrimoniale: a quanto ammonta la tassazione?

Dopo la doverosa premessa delle righe precedenti, possiamo parlare delle imposte da pagare in caso di divisione ereditaria. Esistono diverse casistiche da considerare. Il primo è quello che vede il valore delle proprietà – ma anche di diritti reali quale l’usufrutto sull’immobile – risultare pari alle quote che, di diritto, spettano a ciascun soggetto coinvolto nella condivisione dell’eredità.

Nel momento in cui si presenta tale scenario in sede di divisione di beni ereditari, è necessario procedere al pagamento dell’imposta di registro dell’1% (l’aliquota è proporzionale). Sempre nel frangente sopra citato, in caso di divisione ereditaria è necessario pagare l’imposta ipotecaria e quella catastale. L’ammontare di ciascuna di esse è pari a 200 euro.

Il punto di riferimento per questa tassazione è l’articolo 34 del Testo Unico sull’Imposta di Registro. Quest’ultimo impone di mettere in atto una verifica relativamente all’assegnazione, a seguito dell’atto di divisione ereditaria, di diritti o beni con valore corrispondente alla quota spettante di diritto al singolo soggetto incluso nell’asse ereditario.

Divisione ereditaria beni immobili: cosa sapere sulla tassazione del conguaglio

Un altro capitolo importante in merito alle imposte sulla divisione ereditaria riguarda la tassazione del conguaglio. Anche in questo caso è doverosa una piccola parentesi esplicativa per capire cos’è il conguaglio. Quando lo si nomina, si inquadra la somma di denaro che uno dei soggetti che condividono l’eredità ha diritto a ricevere in cambio della sua quota di proprietà dell’immobile.

Chiaro è che si procede al conguaglio nei casi in cui ci si trova davanti a una situazione di sproporzione tra la quota che spetta a uno dei coeredi e quella a cui ha effettivamente diritto. Un esempio che viene spesso chiamato in causa è quello di diversi fratelli che ricevono in eredità un immobile. Nei casi in cui la proprietà viene assegnata totalmente a uno solo, gli altri ricevono il conguaglio. Per capirci meglio, l’esempio dettagliato nel paragrafo precedente riguarda una tassazione della divisione ereditaria senza conguaglio.

Come muoversi, invece, quando quest’ultimo è presente? Ragionando sulla base della percentuale del conguaglio stesso. Cosa dice la legge in merito? Che il principale discriminante è il conguaglio superiore al 5%. In questo caso, si ha un’equiparazione con le vendite. Ecco perché non si può parlare dell’aliquota proporzionale pari all’1%. Si procede invece, per quanto riguarda l’eccedenza rispetto alla quota spettante al singolo, all’applicazione di imposte previste per le transazioni immobiliari tradizionali.