Last Updated on Luglio 18, 2024

Sono tantissime le persone che, dopo aver passato diverso tempo in un immobile preso in affitto si vedono comunicare, dal locatore, l’intenzione di vendere l’unità sopra citata. In questi frangenti, è naturale chiedersi se si può o meno avere a che fare con il diritto di prelazione dell’affittuario. Di cosa si tratta di preciso? Cosa dice la legge? Scopriamolo assieme nelle prossime righe.

Diritto di prelazione: il Codice Civile cosa dice?

Iniziamo a parlare del diritto di prelazione dell’affittuario andando direttamente a vedere quello che dice il Codice Civile. Prima di specificare l’articolo ricordiamo che, quando si parla di diritto di prelazione, si inquadra una preferenza che, previo accordo scritto, viene conferita a una determinata parte in vista della concretizzazione di una futura contrattazione.

Nell’ambito del Codice Civile, per la precisione in corrispondenza dell‘articolo 1566, si disciplina in particolare la prelazione nell’ambito del contratto di somministrazione (per capirci meglio, si tratta di quello che regola i rapporti tra una compagnia che somministra un servizio telefonico e il cliente finale). Si ricorda, per esempio, che la sopra citata preferenza non può durare per più di cinque anni.

Per poter parlare di diritto di prelazione dell’affittuario in ambito immobiliare, bisogna fare riferimento a un altro testo normativo. Quale di preciso? La legge 431/1998. Secondo la suddetta, trascorsi quattro anni dalla firma del contratto d’affitto il locatore ha la facoltà, in caso di volontà di procedere alla vendita dell’immobile a terzi, di non rinnovare il sopra citato contratto d’affitto.

In tali frangenti, il locatario, che non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo fatta eccezione eventualmente per quello presso cui risiede, che ha appena visto terminare il contratto d’affitto di quattro anni ha il diritto di prelazione rispetto ad altri soggetti.

Diritto di prelazione affittuario: cosa succede quando non viene rispettato?

Cosa succede nei casi in cui il diritto di prelazione dell’affittuario non viene rispettato? Prima di tutto, è necessario ricordare che il contratto di vendita viene considerato valido. L’ex locatario con diritto di prelazione, altrimenti detto prelazionario, ha la facoltà di procedere al riscatto del bene immobile, pagando al soggetto terzo a cui è stato venduto la medesima cifra che lui ha versato all’ex proprietario.

Chiaro è che l’appena descritto diritto di riscatto non può essere esercitato sempre. Il prelazionario, infatti, ha a disposizione un lasso di tempo limitato. Questo accade perché, in ogni caso, il legislatore tutela anche il soggetto terzo, che evita così di trovarsi ad affrontare situazioni a dir poco disagevoli e foriere d’incertezza.

Quando non spetta il diritto di prelazione

Per avere un quadro completo relativo al diritto di prelazione dell’affittuario, è il caso di soffermarsi sulle situazioni in cui il suddetto diritto non vale. A tal proposito, è necessario ricordare che il diritto a cui stiamo dedicando queste righe vale nei casi in cui si ha a che fare con il trasferimento di beni con atti a titolo oneroso.

Questo significa che non è possibile parlare di diritto di prelazione in casi come la donazione immobiliare, la vendita forzata, la permuta, la liquidazione giudiziale a seguito di fallimento, l’espropriazione per motivi di pubblica utilità.

Diritto di prelazione dell’affittuario in caso di locale commerciale: ecco cosa sapere

Un caso molto comune in cui si parla di diritto di prelazione dell’affittuario è quello della locazione di un locale commerciale, una tipologia di contratto con la quale, oggi come oggi, molte persone hanno a che fare per motivi professionali. Cosa si può dire in merito? Innanzitutto che il sopra citato diritto spetta anche nei casi diversi dalla locazione abitativa e sì, va preso in considerazione pure quando si ha a che fare con locazioni commerciali.

In questo caso, il riferimento normativo che deve essere preso in considerazione è quello della legge 392/1978, nota anche come legge sull’equo canone. Entrando nel vivo della situazione facciamo presente che, nei casi in cui il locatore decide di procedere alla vendita del locale commerciale, ha l’obbligo di comunicare la cosa all’inquilino attraverso un atto notificato tramite ufficiale giudiziario.

Trascorsi 30 giorni dal suddetto atto, il locatario, fatta eccezione per diverse indicazioni da parte del locatore, deve versare il prezzo di acquisto.

Proseguendo con l’elenco degli aspetti da tenere in considerazione nel momento in cui si parla di diritto di prelazione dell’affittuario in caso di locazione commerciale facciamo presente che, nell’eventualità di un contratto intestato a più persone, la sopra citata comunicazione deve essere inviata a ciascuna di esse.

Un altro aspetto molto importante da sottolineare è la possibilità, da parte di tutti gli intestatari del contratto, di esercitare il diritto di prelazione dell’affittuario in maniera congiunta. Nel caso in cui uno di loro dovesse rinunciarvi, il diritto rimarrebbe in capo ai soggetti rimanenti.

Pure nel caso della locazione commerciale vale il diritto di riscatto. Quest’ultimo può essere esercitato entro sei mesi dalla trascrizione del contratto. Il soggetto o i soggetti che hanno il diritto di prelazione non rispettato devono, entro tre mesi dalla prima udienza giudiziale, versare il prezzo del locale commerciale sopra citato.

Fac simile lettera di diritto di prelazione vendita immobile

Quando si parla di diritto di prelazione dell’affittuario è necessario chiamare in causa anche la lettera che il locatario invia al locatore con tutti i dettagli sulla preferenza sopra citata. Nel fac simile di una lettera di diritto di prelazione per la vendita di un immobile è possibile trovare, fra le varie informazioni, le condizioni di vendita. Si tratta nello specifico di informazioni relative a:

• Prezzo;
• Modalità di pagamento.

Per quanto riguarda i riferimenti normativi, nella sopra citata lettera deve essere chiamato in causa l’articolo 38 della legge 392/78.