danno da perdita di chance
Blog

Danno da perdita di chance: il locatore va risarcito?

Last Updated on Luglio 16, 2024

In caso di danno da perdita di chance nell’ambito di una locazione immobiliare, il locatore ha diritto al risarcimento? Se ti stai ponendo questa domanda, l’articolo nelle prossime righe fa per te. Seguici nella lettura per scoprire di più!

Danno da perdita di chances: di cosa si tratta?

Prima di entrare nel vivo degli aspetti relativi al risarcimento e al diritto o meno di ottenerlo, vediamo di cosa si parla quando si chiama in causa il danno da perdita di chance. 

Nel caso delle locazioni immobiliari, quando si utilizza questa espressione tecnica si inquadra l’impossibilità, da parte del proprietario della casa, di concretizzare un guadagno frutto della locazione di un immobile a un soggetto terzo a causa del comportamento messo in atto dal locatario. 

Questo accade, per esempio, nei casi in cui l’immobile viene restituito in ritardo o nei frangenti in cui l’inquilino dovesse arrecare dei danni allo stesso. In queste situazioni, il proprietario è di fatto impossibilitato a concedere in locazione l’immobile, subendo un danno dal punto di vista economico.

Perdita di chance: cosa deve fare il proprietario di un immobile?

Chiarito di cosa si parla quando si chiama in causa il danno da perdita di chance nell’ambito delle locazioni immobiliari, vediamo come deve muoversi, in questi frangenti, il proprietario di un immobile.

La normativa vigente prevede che il locatore presenti l‘onere della prova riguardante la perdita di disponibilità dell’unità immobiliare e che quantifichi i danni subiti.

Fondamentale in tutto questo  è concentrarsi sulla presunzione di reddito derivante dall’immobile e dai dati degli anni passati nel corso dei quali il contratto di locazione è stato in corso di validità.

Un altro aspetto essenziale sul quale soffermarsi riguarda la necessità, da parte del proprietario, di dimostrare l’interesse nei confronti dell’immobile da parte i chi è alla ricerca di un appartamento da prendere in locazione.

Giusto per fare un esempio concreto, rammentiamo il maggior appeal di un immobile appena ristrutturato che si trova nel centro storico di una città turistica piuttosto che di uno che, invece, è in condizioni fatiscenti e si trova in aperta campagna.

Gli oneri probatori relativi all’appeal dell’immobile sul mercato delle locazioni possono essere prodotti anche presentando i vecchi contratti. In questo modo, si può dimostrare che, prima del comportamento del locatario, l’immobile era sempre rimasto poco sul mercato, rappresentando, per il suo proprietario, una fonte di entrate economiche.

appartamentoinaffittoLa necessità, da parte del proprietario, di dimostrare l’effettivo danno da perdita di chance è stata ufficializzata con la sentenza n.27287 del 07.10.2021, pronunciata dalla Corte di Cassazione.

In questa circostanza, gli ermellini hanno posto l’accento sul fatto che, per poter parlare di danno da perdita di chance per il proprietario di un immobile dato in locazione, non è sufficiente che il locatario restituisca in ritardo l’immobile. Come ricordato nelle righe precedenti, è necessaria, da parte del proprietario, la presentazione delle prove.

Chiaro è che, nell’eventualità di danni all’immobile, dopo la presentazione della prova degli stessi il proprietario avrebbe diritto sia al risarcimento del danno da perdita di chance, sia al pagamento degli oneri economici necessari a ripristinare lo stato adeguato dell’unità immobiliare.

Esempi di danno da perdita di chance: il caso dei danni arrecati dall’inquilino

La giurisprudenza italiana si è espressa più volte, in questi anni, in merito al danno da perdita di chance nell’ambito della locazione immobiliare.

Degna di nota a tal proposito è la sentenza n° 6576 del 4 maggio 2023, pronunciata dal Tribunale di Roma. I giudici del foro romano hanno stabilito che il proprietario di un immobile ha diritto al risarcimento per danno da perdita di chance sia nei casi in cui l’immobile viene restituito in ritardo, sia quando è necessario procedere con interventi edilizi per riparare i danni arrecati dal locatario.
In questo caso, tutto è partito da un ricorso, presentato dal conduttore dell’alloggio, avente il fine di arrivare alla dichiarazione di nullità del patto che mirava a determinare un importo del canone superiore rispetto a quello messo nero su bianco in fase di redazione del contratto, poi registrato.

A seguito della costituzione in giudizio, il proprietario ha richiesto il risarcimento dei danni causati da un processo di deterioramento, a sua volta frutto di un utilizzo del bene dato in locazione per un tempo superiore rispetto a quello previsto dal contratto.

Il proprietario ha altresì richiesto i danni da perdita di chance derivanti dall’impossibilità di locare il bene immobile a seguito del suo rilascio da parte dell’ex inquilino.

appartamento-in-affittoLa consulenza tecnica d’ufficio ha portato alla luce un cattivo stato dell’appartamento a seguito della restituzione da parte dell’ex locatario. La situazione riscontrata è stata dichiarata compatibile con la violazione dell’articolo 1592 del Codice Civile.

Quest’ultimo, sottolinea che il conduttore “deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti”. 

Fanno ovviamente eccezione i casi di deterioramento derivanti dal normale utilizzo dell’immobile previsto dal contratto.

I danni sopra menzionati, riparati al momento del sopralluogo da parte del Ctu, erano documentati da fotografie allegate al verbale di riconsegna dell’immobile.

Premesso quanto appena specificato, i giudici del foro capitolino hanno stabilito la possibilità, per il locatore, di vedersi riconoscere un legittimo risarcimento in denaro per danno da perdita di chance e corrispondente al mancato guadagno causato, a sua volta, dall’impossibilità di proporre nuovamente l’immobile sul mercato delle locazioni. 

Con questa sentenza, il Tribunale di Roma ha sancito che, quando si parla di locazioni, è possibile discutere di danno da perdita di chance causato dall’altrui condotta illecita.

Proprietario di casa?

X