Last Updated on Febbraio 6, 2023

Quando ci si approccia al mondo delle locazioni, è fondamentale considerare diversi aspetti tecnici. Chi ha una casa da mettere in affitto si chiede, per esempio, come si deve comportare se, alla fine del contratto, si accorge che l’inquilino ha danneggiato l’immobile.

Nelle prossime righe di questo articolo, scopriamo la risposta a questo interrogativo. Seguici per saperne di più!

L’inquilino danneggia l’appartamento: è reato?

Chi decide, senza averlo mai fatto prima, di affittare il proprio immobile, deve mettersi nell’ottica del fatto che, in qualsiasi contratto di affitto, è previsto un normale degrado dell’unità suddetta. Si tratta di una situazione normalissima, dovuta al fatto che l’immobile è stato utilizzato per un determinato lasso di tempo.

Se, invece, si dovesse riscontrare la presenza di un danneggiamento volontario, il discorso cambierebbe. In tale frangente, come sottolineato dalla Sentenza 4148/19 della Corte di Cassazione, si configurerebbe un quadro di danneggiamento aggravato.

Nell’eventualità in cui il proprietario dovesse accorgersi della mancanza di oggetti o mobili presenti nell’immobile all’inizio della locazione si parlerebbe, sempre in virtù della sopra citata sentenza, di reato di appropriazione indebita aggravata.

Richiesta dei danni dopo la consegna delle chiavi: ecco cosa sapere

Se l’inquilino ha danneggiato l’immobile, la legge prevede che risarcisca il proprietario sia per quanto riguarda le spese per la riparazione dei danni, sia per quel che concerne il mancato guadagno cagionato dall’impossibilità di finalizzare un nuovo contratto di affitto.

Come accennato nelle righe precedenti, i danni frutto del naturale invecchiamento del bene immobile non prevedono la richiesta di un risarcimento da parte del locatore. Lo stesso accade nei frangenti in cui l’inquilino dimostra che i danni all’appartamento sono casuali e non imputabili né al suo dolo, né a quello di persone da lui invitate all’interno dell’unità.

La responsabilità civile dell’inquilino

Nelle righe precedenti, abbiamo fatto cenno a un aspetto molto importante quando si parla di casi in cui l’inquilino ha danneggiato l’immobile, ossia i frangenti in cui i suddetti danni sono stati provocati da persone che il locatario ha invitato presso l’unità immobiliare o a cui ha permesso di godere della stessa.

In tali circostanze, il locatario risulta responsabile dal punto di vista civile ed è tenuto a risarcire al locatore sia i danni per il pagamento dei lavori, sia i canoni fino alla conclusione del contratto di locazione.

Fondamentale è sottolineare che, per la normativa vigente, il sopra menzionato risarcimento prescinde dall’intenzionalità di arrecare danno all’unità immobiliare. Ciò significa che la richiesta di risarcimento da parte del proprietario dell’appartamento preso in affitto può avvenire anche se il danno non è stato cagionato in malafede.

L’inquilino che prende in affitto un’unità immobiliare, infatti, deve osservare il massimo della diligenza per quanto riguarda il mantenimento dell’appartamento stesso in stato ottimale (tenendo conto, come già accennato, del normale deteriorarsi della cosa locata a causa del passare del tempo).

Tornando un attimo alle situazioni in cui, a seguito del riscontro della presenza di danni, non è possibile richiedere risarcimenti né in sede civile, né in sede penale, ricordiamo le circostanze impossibili da prevede o da evitare.

In tali situazioni, l’inquilino non deve rispondere in alcun modo dello stato dell’immobile dove ha vissuto come affittuario.

Lettera di contestazione dei danni all’immobile locato: come redigerla

Nel momento in cui, alla fine di un contratto di affitto, si appura che l’inquilino ha danneggiato l’immobile, è innanzitutto consigliabile contattare un perito in modo da avere in mano tutti i dettagli tecnici dei suddetti danni e la loro entità economica.

A questo punto, arriva il momento di redigere una lettera di contestazione dei danni in questione per la richiesta di risarcimento. Cosa deve contenere la missiva in questione? Ecco i dettagli che non devono mancare:

• I dati anagrafici del proprietario;
• il suo indirizzo di residenza;
• l’indirizzo dell’appartamento dato in affitto;
• la data di sottoscrizione del contratto di locazione;
• i dettagli sulla presenza o meno di un verbale di riconsegna (consigliabile è averlo sempre);
• la data di riconsegna dell’unità immobiliare;
• la descrizione dei danni;
• l’entità economica degli stessi;
• la deadline del pagamento.

Fondamentale è altresì specificare che l’atto espresso nella lettera di contestazione dei danni all’appartamento vale come formale costituzione in mora (ai sensi dell’articolo 1219 del Codice di Procedura Civile).

Come dimostrare i danni causati dall’inquilino

Entriamo ora nel vivo di quello che un locatore deve fare per dimostrare i danni causati dall’inquilino all’immobile. La giurisprudenza in materia prevede che sia il proprietario a dover portare la prova di quella che, dal punto di vista tecnico, viene definita come omessa manutenzione ordinaria.

Nelle righe precedenti, abbiamo fatto cenno al verbale di consegna dell’immobile. Questo documento dovrebbe essere sempre allegato al contratto di affitto e caratterizzato dalla presenza di foto dettagliate dell’unità e degli oggetti preziosi eventualmente presenti all’interno di essa.

Danni causati dall’inquilino a terzi: cosa dice la legge

Sono tanti i proprietari di immobili che, dopo aver concluso un contratto di affitto, si accorgono non solo che l’inquilino ha danneggiato l’immobile, ma anche che ha arrecato danni a soggetti terzi. Cosa dice la legge in questi casi? Come previsto dalla sentenza della Cassazione 21788/2015, la responsabilità dei danni cagionati a soggetti terzi a causa dell’utilizzo di una casa locata va valutata tenendo conto dei rapporti di custodia dell’unità immobiliare.

Nelle circostanze in cui i suddetti danni dovessero risultare derivanti da una non adeguata manutenzione delle strutture murarie, la responsabilità ricadrebbe sul proprietario. In caso di causa riconducibile a mancata manutenzione ordinaria, il responsabile risulterebbe, invece, l’ex affittuario.