Last Updated on Gennaio 27, 2022

In questo articolo, parleremo in maniera approfondita del contratto rent to buy, focalizzandoci nello specifico sulla tassazione. Si tratta di un tema molto sentito in quanto, da quando il sopra citato contratto atipico – tecnicamente definibile come negozio giuridico – è stato introdotto nella nostra quotidianità nel 2014 con il Decreto Sblocca Italia, sempre più persone lo scelgono. Si tratta soprattutto di giovani precari che, per motivi di momentanea mancanza di stabilità lavorativa, non riescono ad accedere subito al mutuo e a comprare casa.

Rent to buy immobiliare: in cosa consiste

Prima di entrare nel vivo di tutto quello che riguarda la tassazione del contratto rent to buy, vediamo di preciso di cosa si tratta quando lo si chiama in causa. Questo contratto atipico, come accennato nelle righe precedenti, è stato introdotto nel nostro ordinamento giuridico nel 2014. Entrando nel vivo delle sue caratteristiche, ricordiamo che sono coinvolti due soggetti:

• L’aspirante acquirente, che ha la possibilità di godere immediatamente dell’immobile a patto di versare dei canoni mensili. Inoltre, ha il diritto di procedere all’acquisto successivo del bene immobile, considerando i sopra citati canoni come parte del pagamento dello stesso;
• Il proprietario che, tramite il negozio giuridico del rent to buy, può mettere a reddito fin da subito gli immobili di sua proprietà.

Affitto rent to buy: la disciplina fiscale

Dopo aver visto, per sommi capi, il buy to rent come funziona, parliamo della tassazione. I dettagli riportati nelle righe precedenti sono stati definiti dal legislatore. La disciplina fiscale, invece, ha visto il coinvolgimento dell’Agenzia delle Entrate. In questo caso, bisogna chiamare in causa la circolare 4/E del 19/02/2015.

Nel momento in cui ci si addentra nella sua lettura, è possibile scoprire che quando si chiama in causa il contratto rent to buy si intende un’operazione complessa che può essere divisa in due fasi. Ecco quali sono e cosa prevedono:

• Fase di godimento: quando la si chiama in causa, è necessario ricordare il fatto che vede il focus, a seguito della firma del contratto, sulla divisione a fini fiscali del canone in due parti. La prima è legata al godimento concreto del bene immobile. La seconda, invece, va considerata come una forma di acconto in vista della futura vendita della sopra citata unità.
• Fase di trasferimento dell’immobile: in questo caso, invece, l’attenzione è portata sulla stipula del contratto di vendita, che viene gestito tenendo conto delle regole ordinarie delle compravendite immobiliari.

Detto questo, possiamo entrare nel vivo delle peculiarità e dell’entità delle varie imposte. Nel momento in cui si chiama in causa un contratto rent to buy riguardante un immobile adibito ad abitazione, è bene ricordare che la parte del canone relativa al godimento è esente da IVA. In questo caso, però, è prevista l’applicazione di un’imposta di registro pari al 2%.

Un caso particolare da considerare è quello che vede, nelle vesti di concedente dell’immobile, un’impresa costruttrice. In questo frangente, entra in gioco la cosiddetta opzione di imponibilità. In virtù di essa, è possibile ridurre l’imposta di registro fino a 67 euro in caso di scritture private. Nell’eventualità di un atto pubblico, invece, se ne pagano 200.

Cosa dire, invece, in merito alle imposte sul reddito e all’Irap? Che in questi frangenti la disciplina fiscale del rent to buy prevede linee guida uguali a quelle dei tradizionali canoni di locazione.

Concentriamoci ora sulla parte del canone che l’aspirante acquirente versa, nell’ambito del contratto rent to buy, come parte del corrispettivo economico per la futura vendita dell’unità immobiliare. In questa circostanza, è necessario parlare della presenza dell’IVA. L’aliquota ha la medesima entità prevista in sede di compravendita. Si può quindi parlare di un’imposta di registro pari a 200 euro.

Per quanto riguarda gli step successivi, ossia la concreta fase di trasferimento della proprietà dell’immobile, bisogna considerare le medesime imposte di qualsiasi compravendita immobiliare.

Formula rent to buy: la disciplina fiscale in caso di immobile strumentale

Cosa dice la tassazione in caso di contratto rent to buy avente oggetto un immobile a uso strumentale? Quando si ha a che fare con questa circostanza, bisogna tenere sempre in considerazione il fatto che la parte del canone relativa al godimento dell’unità immobiliare è esente da IVA. Pure in questo frangente sussiste la possibilità di esercitare l’opzione di imponibilità. Grazie ad essa, si paga un’imposta di registro pari all’1%.

Per la restante parte del canone, valgono le regole della compravendita tradizionale e, come specificato nelle righe precedenti, si ha a che fare con un’imposta di registro pari a 200 euro. Anche in questa situazione, in fase di effettivo trasferimento della proprietà dell’unità immobiliare ci si muove tenendo conto delle linee guida fiscali delle compravendite tradizionali.

Come funziona il rent to buy: l’eventualità del mancato acquisto

Quando si parla di contratto rent to buy e di tassazione, un doveroso cenno deve essere dedicato all’eventualità del mancato acquisto da parte del conduttore dell’immobile. Cosa succede in questi casi alle somme versate come anticipo in vista della vendita? Prima di tutto, bisogna ricordare che non vengono restituite. In secondo luogo, che vengono considerate cifre di cui tenere conto al fine della definizione del reddito Irap.

Una parentesi fondamentale riguarda il fatto che, ai fini IVA, è necessario procedere a una nota di variazione con dettagli sull‘importo complessivo degli acconti. La somma trattenuta dal soggetto concedente l’immobile è soggetta alla sopra citata imposta. Per quanto riguarda l’entità, ricordiamo che è affine all’aliquota ordinaria.

Nell’eventualità di risoluzione del contratto rent to buy per inadempimento da parte dell’aspirante acquirente dell’immobile, le somme versate a titolo di acconto in vista della vendita vanno escluse dall’applicazione dell’imposta. Esattamente come nel caso sopra citato, è necessario procedere all’emissione di una nota di variazione.