Last Updated on Maggio 11, 2021

Il contratto d’affitto è una trattativa riconosciuta dalla legge, secondo cui il proprietario di un immobile (chiamato locatore) cede temporaneamente il suo bene a un inquilino (chiamato locatario o conduttore).

Il locatore si impegna ad assicurare il godimento della proprietà ceduta in affitto a un altro soggetto che, a sua volta, è tenuto a pagare un canone d’affitto e a conservare in buono stato il bene di cui usufruisce, restituendolo (allo scadere del contratto) nelle sue condizioni originarie.

Vediamo ora quali sono le diverse tipologie di contratto, quali metodi di tassazione sono previsti e quale forma contrattuale conviene di più per le locazioni ad uso abitativo!

Quali tipi di contratto d’affitto esistono?

La locazione prevede un rapporto di tipo consensuale e quindi non imposto, secondo cui le due parti, di comune accordo, decidono i vari aspetti del contratto stesso, esprimendo appunto un reciproco consenso.

Trattandosi di un contratto in forma libera, il Codice Civile, pur fornendo regole ben precise, non impone una forma predefinita e pertanto il proprietario può autonomamente decidere quale scegliere.

Una scelta del genere viene di solito condizionata da alcuni fattori, come il tipo di immobile offerto in locazione, i suoi requisiti, la durata dell’affitto e l’ammontare dei versamenti fiscali all’Agenzia delle Entrate.

I 5 tipi di contratto d’affitto sono i seguenti:
• contratti a canone libero;
• contratti a canone concordato;
• contratti per uso transitorio;
• contratti per studenti universitari;
• contratti convenzionati.

Si tratta di diversi tipi di contratti di locazione, il cui ruolo è quello di coprire tutte le esigenze di chi, per svariate necessità, si trova a dover utilizzare un’abitazione per un certo periodo di tempo.

Sono tutti contratti per uso abitativo, che escludono quindi quelli commerciali (negozi, magazzini e capannoni) oppure per impiego lavorativo (uffici, studi professionali).

1. Contratti a canone libero

È senza dubbio il contratto residenziale maggiormente utilizzato, che, come indica la sua denominazione, esprime un rapporto tra locatore e conduttore per un bene, in cui l’ammontare dell’affitto viene determinato liberamente dalle due parti.

Da questo contratto sono tassativamente esclusi alcuni immobili, e precisamente:

• immobili di pregio, accatastati come A/1, A/8, A/9;
• immobili popolari;
• garage e cantine.

Il contratto a canone libero deve essere regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sua stipula, e prevede il possesso di tutta la documentazione relativa (certificato di agibilità, attestazione di prestazione energetica e dati anagrafici delle parti contraenti).

2. Contratti a canone concordato

Un contratto di affitto concordato è una forma di contratto che viene proposta soltanto in alcuni comuni ad elevata densità abitativa, e che ha lo scopo di fissare l’ammontare del canone in base alle reali condizioni economiche di quel determinato contesto abitativo. Ogni comune densamente abitato, infatti, deve rapportarsi con il “problema casa”, riguardante in primis i propri abitanti e poi eventuali fuori sede.

Anche questo è un contratto di locazione ad uso abitativo, ma si tratta di un contratto assistito, secondo cui l’ammontare dell’affitto non può essere stabilito liberamente. Per calcolare il canone concordato bisogna tenere conto di due fattori: gli indici di riferimento riportati su tabelle comunali e la durata della locazione (che non può mai essere inferiore a 3 anni, prorogabili di altri 2). 

Ma quale scegliere?

Conviene il canone libero o il canone concordato? Tra le due possibilità il proprietario deve valutare con attenzione le entrate e gli esborsi di ciascun contratto, tenendo conto anche della durata, delle condizioni dell’immobile e della sua capienza fiscale.

Noi di Zappyrent possiamo dirti che il contratto di affitto 4+4 in regime di libertà  è l’opzione in assoluto più utilizzata nel settore immobiliare. Si tratta della formula contrattuale più versatile e facilmente adattabile a numerose esigenze dei conduttori.

Siamo soliti consigliarla ai nostri clienti per due motivi:

1. il locatore ha il vantaggio di decidere autonomamente la cifra mensile che intende riscuotere;
2. ha la garanzia di mantenere affittato il suo bene per una durata minima di 4 anni.

Come affittare casa su Zappyrent!

Come affittare casa su Zappyrent!

3. Contratti a uso transitorio

Tra le 5 tipologie di contratti di locazione residenziali, questo è sempre un contratto per uso abitativo, ma la cui durata è temporanea e può essere anche molto breve.

Nel contratto di affitto transitorio, il proprietario concede all’inquilino il godimento del bene per una comprovata esigenza transitoria, al termine della quale il rapporto si conclude.

Il periodo di tempo può variare da un minimo di 1 mese a un massimo di 18 mesi, tenendo conto che il contratto di affitto di 1 anno è la tipologia più comune; quando tale durata supera i 30 giorni, subentra l’obbligo della registrazione.

Questo contratto può essere stipulato soltanto se il conduttore è in grado di dimostrare, tramite idonea documentazione, le sue necessità transitorie che, come tali, non prevedono alcuna proroga oltre i 18 mesi.

Il loro prolungamento deve essere dimostrato in base a determinate clausole, che sono:

• esigenze professionali;
• esigenze di studio;
• apprendistato;
• ricerca di lavoro;
• corsi di formazione professionale.

In contratti del genere non è obbligatorio comunicare la disdetta, dato che la loro cessazione è automaticamente registrata al termine del periodo stabilito.

4. Contratti per studenti universitari

Gli studenti fuori sede, che hanno necessità di stipulare un contratto per affittare una casa, possono utilizzare questa opzione, che rientra nella tipologia di contratti per uso abitativo e transitorio.

È necessario che il locatario dimostri l’esigenza di soggiornare temporaneamente in una città universitaria per motivi legati allo studio, per un periodo di tempo compreso tra 6 mesi e 3 anni.

In tale contratto di affitto per studenti, alla prima scadenza, qualunque sia la durata pattuita, si verifica un rinnovo automatico per un periodo di tempo uguale, salvo disdetta da comunicare almeno 3 mesi prima.

Si tratta di un contratto di affitto libero, in cui il canone viene stabilito senza nessuna imposizione dal comune dove è ubicato il bene.

5. Contratti convenzionati

È un contratto a canone concordato, che si definisce convenzionato in relazione alla sua durata che, secondo la Legge 431 del 9/12/1998, ha una durata minima di 3 anni, con rinnovo automatico di altri 2 anni alla scadenza.

Il rinnovo può essere prolungato a 3 anni, in seguito a un accordo tra le parti.

Questo contratto di affitto 3+2 usufruisce di tutti i benefici dei contratti calmierati, ovvero un canone contenuto e le numerose agevolazioni fiscali concesse dall’Agenzia delle Entrate.

Contratto di affitto breve oppure a lungo termine?

Con le inevitabili mutazioni del mercato immobiliare, negli ultimi tempi i proprietari di immobili da affittare si sono chiesti quali possano i vantaggi offerti dalle due principali opzioni della locazione, breve oppure a lungo termine.

I contratti di affitto breve sono molto apprezzati dai proprietari, soprattutto per l’enorme diffusione dei B&B, collegati al notevole impatto che il turismo ha nel nostro paese.

Innanzitutto, bisogna sottolineare come sia comunque preferibile offrire un bene in affitto piuttosto che tenerlo vuoto, poiché in questo modo si evitano tutti i danni derivanti dall’obsolescenza di immobili disabitati, su cui comunque si pagano tasse piuttosto considerevoli (IMU sulla seconda casa, TARI e TASI, oltre alle normali spese di gestione).

Tra i vari tipi di contratto di affitto, quelli brevi offrono alcuni interessanti vantaggi, come ad esempio:

1. il pagamento del canone è di solito è anticipato e pertanto il rischio di morosità è minimo;
2. è possibile ritornare in possesso del bene molto rapidamente;
3. i guadagni sono considerevoli e comunque nettamente superiori (anche del 10-15%) rispetto a quelli degli affitti a lungo termine;
4. per chi contempla l’ipotesi di vendere l’immobile, una soluzione di questo genere è ideale in quanto non blocca il bene.

Anche il contratto di affitto standard a lungo termine consente di sfruttare alcuni benefici, che sono:

1. la certezza di poter contare su un canone mensile per un certo periodo di tempo;
2. la possibilità di ripartire le spese condominiali con l’inquilino e addebitargli la TARI (tassa sui rifiuti);
3. intestazione delle utenze a carico del conduttore, che è tenuto a pagare le bollette di gas, energia elettrica, acqua e canone RAI;
4. alcune agevolazioni IMU per il locatore, soprattutto se si orienta verso un canone concordato oppure se il locatario prende la residenza nell’immobile;
5. in caso di affitto lungo è possibile prendere in esame la possibilità di applicare il canone concordato con cedolare secca del 10%, contro quella del 21% in caso di canone libero o transitorio.

Contratto d’affitto con o senza cedolare secca?

Com’é noto, il contratto d’affitto con cedolare secca prevede una trattenuta fiscale corrispondente al 10% in caso di canone concordato e del 21% in caso di canone libero.

È chiaro che la durata dei contratti di affitto costituisce il principale fattore che può orientare nella scelta tra le due opzioni.

La cedolare secca consiste in un regime facoltativo di tassazione, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, comportandosi quindi come una vera e propria tassazione sostitutiva. Le scadenze del versamento sono le medesime di quelle dell’IRPEF.

Infatti la cedolare secca è una tassa fissa relativa soltanto al reddito derivante dalla locazione, ma indipendente dal valore dell’immobile e quindi dalle aliquote IRPEF. I redditi prodotti da canoni di locazione con cedolare secca vengono infatti tassati a parte, secondo un’aliquota agevolata (del 10% oppure del 21%), e non fanno quindi parte del reddito complessivo del contribuente. Pertanto questi introiti non modificano l’imponibile complessivo.

Per i contratti d’affitto con cedolare secca non è prevista l’imposta di bollo né di registro, tuttavia non è possibile aggiornare il canone di locazione, anche secondo valutazione ISTAT.

Questa agevolazione fiscale è prevista per tutti gli immobili affittati per uso abitativo e appartenenti alle categorie catastali comprese dalla A1 alla A11, con esclusione della A10.

Alla luce di numerosi dati fiscali ed economici, si può affermare che la cedolare secca conviene sempre, sia per il locatore che per il conduttore. Bisogna ricordare che la cedolare secca è tanto più conveniente quanto più il reddito è alto, perché consente di alleggerire le tasse, mentre è meno vantaggiosa per redditi bassi.

Un caso particolare è rappresentato dalla possibilità di usufruire di bonus fiscali di notevole entità, che non sono previsti dal regime della cedolare secca; in questi casi è opportuno calcolare con precisione i valori.

Contratto di affitto con riscatto

Il contratto di affitto con riscatto consiste in una speciale formula d’acquisto del bene preso in locazione, regolamentata dal “Decreto Sblocca Italia” (133/2014). Con tale opzione, l’inquilino può esercitare una facoltà di prelazione sull’eventuale acquisto dell’immobile, in base al fatto che l’ammontare dei canoni mensili è superiore a quello normale, dato che comprende un acconto rateizzato sull’acquisto.

Il prezzo dell’immobile viene stabilito dalle due parti al momento della stipula del contratto di locazione, e ogni mese il locatario ne versa una parte con il canone d’affitto.

Esistono tre varianti dell’affitto con riscatto, che sono:

• diritto all’acquisto,
è una formula estremamente flessibile, che offre la possibilità di acquistare l’immobile, ma senza nessun tipo di obbligo, dato che alla scadenza del contratto, l’inquilino è libero di comprare oppure no;

• preliminare di vendita,
il conduttore si impegna ad acquistare il bene, sottoscrivendo un esplicito vincolo sulla casa; qualora la transazione non andasse a buon fine, egli perde le quote già versate e trattenute come indennizzo;

• riserva di proprietà,
con il saldo dell’ultimo affitto, il conduttore diventa a tutti gli effetti il proprietario dell’immobile avuto in locazione; la riserva di proprietà subentra soltanto in caso di sua inadempienza.

L’affitto con riscatto è un’opportunità molto vantaggiosa per il locatario, che rateizza la somma richiesta per l’acquisto del bene, avendo la garanzia di diventarne proprietario al termine del contratto. Nel periodo di tempo che precede l’entrata in possesso della casa, egli non è tenuto a pagare IMU e TARI, pur disponendo fin da subito della proprietà.

Il locatore è avvantaggiato dalla possibilità di riscuotere un canone più alto del normale e di mantenere l’effettiva proprietà del l’immobile fino alla scadenza del contratto.
È poi tutelato anche da eventuali svalutazioni del bene.

Qual é il contratto d’affitto più conveniente?

Come fare un contratto di affitto e a chi rivolgersi per prendere la decisione più giusta nell’ambito delle locazioni? Le agenzie immobiliari, che si occupano dell’iter burocratico e gestionale delle transazioni di compravendita e di locazione, richiedono commissioni piuttosto elevate per le loro prestazioni.

Per chi desidera affittare un immobile senza ricorrere alle prestazioni di un’agenzia immobiliare, c’è Zappyrent! Ai nostri clienti proponiamo le soluzioni migliori in base alle loro esigenze e aspettative, siamo dei professionisti del settore immobiliare e vogliamo rivoluzionare la gestione dell’affitto e renderla un’esperienza positiva sia per i proprietari che per gli inquilini.

Grazie ai processi di digitalizzazione snelliamo le pratiche burocratiche e di gestione dei versamenti abbattendo i costi e ottimizzando i tempi. Siamo anche il primo portale che, grazie a un algoritmo intelligente, effettua un’attenta selezione dei potenziali locatari da proporre ai locatori.

Inoltre con la nostra protezione sull’affitto Protezione Zappyrent, ci occupiamo non solo dell’intera gestione burocratica, sollevando il proprietario da qualsiasi incombenza, ma ci facciamo anche garanti dell’inquilino! Versiamo puntualmente l’affitto sul conto del proprietario ogni 12 del mese, indipendentemente da eventuali ritardi da parte del conduttore.

Scopri Protezione Zappyrent!

Scopri Protezione Zappyrent!