Last Updated on Giugno 14, 2024

Cosa accade in caso di mancato rispetto del diritto di prelazione? Se stai leggendo queste righe, molto probabilmente sei alla ricerca di una casa in affitto e vuoi informarti sulle numerose norme che regolamentano il mondo delle locazioni.

Nelle prossime righe, parliamo di una tematica molto importante. Il diritto di prelazione, infatti, riguarda anche l’affittuario. Di casi da considerare ce ne sono altri e non ti resta che seguirci nei prossimi paragrafi per scoprirli.

Cosa si intende per diritto di prelazione?

Prima di capire cosa succede, in due dei casi previsti dalla legge, nell’eventualità di un mancato rispetto del diritto di prelazione, è bene capire di cosa si parla quando lo si chiama in causa.

Per diritto di prelazione si intende il diritto, a capo di un determinato soggetto, di vedersi preferito rispetto ad altri in situazioni di parità di condizioni contrattuali.

Quando si parla di immobili, è bene sottolineare che, qualora il titolare del diritto dovesse manifestare la propria volontà all’acquisto ma procedere alla modifica anche di una singola condizione presente nel contratto – non è necessario che si concentri sul prezzo, in quanto può bastare la modalità di pagamento – non avrebbe più possibilità di esercitare la prelazione.

In poche parole, è necessario, per poter esercitare il diritto, che il soggetto coinvolto accetti le condizioni del venditore. Il soggetto in questione, dal canto suo, non può proporre al titolare del sopra citato diritto condizioni più onerose rispetto a quelle presentate da altri soggetti.

Chiarita questa doverosa premessa, vediamo in quali frangenti è possibile esercitare il diritto di prelazione. Ecco quali sono:

• Vendita dell’immobile dopo un contratto di locazione (diritto di prelazione del locatario);
• vendita della propria quota ereditaria di un immobile (diritto di prelazione tra coeredi);
• vendita di un terreno agricolo all’affittuario dello stesso o al vicino.

Cosa succede se non si rispetta il diritto di prelazione?

Ci focalizziamo sulle situazioni del mancato rispetto del diritto di prelazione nei frangenti in cui si ha a che fare con un immobile dato in locazione. La prima cosa da chiedersi a monte è quando l’affittuario ha il diritto di prelazione. Ecco i requisiti necessari:

• Vendita che viene decisa alla prima scadenza del contratto di locazione, che viene di conseguenza disdetto. Nei casi in cui, per esempio, la locazione è a canone libero, il diritto di prelazione dell’affittuario spetta dopo i primi quattro anni di contratto. Se il proprietario sceglie la strada della vendita alla scadenza successiva, il diritto non sussiste;
• il locatario non risulta proprietario di altri immobili.

Se sussistono questi requisiti, la prelazione del locatario prevale rispetto a quella di eventuali eredi del proprietario. Tornando un attimo con lo sguardo sulle risposte da dare alla domanda “Quando viene meno il diritto di prelazione?“, ricordiamo pure le situazioni in cui l’immobile viene venduto all’asta per pignoramento, donato o, per citare una sola delle varie opzioni possibili, viene messo in vendita in blocco tutto l’edificio in cui si trova.

L’affittuario può esercitare il suo diritto di prelazione dopo aver ricevuto la proposta di vendita. A quest’ultima è tenuto a rispondere entro 60 giorni ricorrendo alla PEC o alla raccomandata con ricevuta di ritorno.

Violazione del diritto di prelazione del locatario

Si può parlare di mancato rispetto del diritto di prelazione nei frangenti in cui, presenti i requisiti che abbiamo elencato nelle righe precedenti, il proprietario dell’immobile decide di vendere a terzi il bene oggetto di locazione, tutto questo senza informare prima il locatario della sua decisione. 

Si ha a che fare con una violazione del diritto di prelazione pure nei casi in cui la comunicazione della vendita viene effettuata con mezzi differenti dalla raccomandata con ricevuta di ritorno.

Un’ulteriore situazione da citare è quella in cui il proprietario mette in primo piano un prezzo più alto rispetto a quello precedentemente stabilito con il soggetto terzo. Sussiste violazione pure nelle situazioni in cui offre a quest’ultimo condizioni di vendita più vantaggiose rispetto a quelle proposte all’ex locatario.

Cosa può fare l’affittuario?

Cosa può fare l’affittuario in caso di mancato rispetto del diritto di prelazione? Trascorsi sei mesi dal contratto di vendita che il proprietario ha firmato con il sopra citato soggetto terzo, l’ex conduttore ha la facoltà di esercitare il riscatto dell’immobile (si utilizza anche il termine tecnico retratto).

Si rivolge al giudice in modo da ottenere, previo pagamento del prezzo previsto, il bene immobile.

Chiaramente, l’ex inquilino deve interpellare un avvocato, così da avere modo di citare in giudizio la persona che ha acquistato l’immobile. La legge non prevede, in questi frangenti, l’obbligo di citare in giudizio il proprietario dell’immobile.

Nell’eventualità in cui il soggetto terzo che ha acquistato l’immobile dovesse trovarsi in una situazione di comunione legale dei beni con il proprio coniuge, anche quest’ultimo deve essere citato in giudizio dall’ex locatario.

Violazione della prelazione tra coeredi

Dopo aver visto cosa succede in caso di mancato rispetto del diritto di prelazione nei contratti d’affitto, scopriamo qualcosa anche sulla violazione della prelazione tra coeredi.

Ricordiamo innanzitutto che, nei frangenti in cui un coerede di un immobile decide di mettere in vendita la propria quota di eredità a un soggetto terzo, ha l’obbligo di comunicare la cosa agli altri coeredi.

Nel caso in questione, qualora un coerede dovesse vendere la propria quota senza rispettare il diritto di prelazione degli altri, la cessione risulterebbe valida. Gli altri coeredi, vittime del mancato rispetto del diritto di prelazione, avrebbero la facoltà di esercitare il sopra citato diritto di retratto, andando a riscattare la quota precedentemente venduta.

Fondamentale è rammentare che, dopo dieci anni, il diritto di retratto risulta prescritto.