affitto con riscatto
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Come funziona l’affitto con riscatto?

Last Updated on Marzo 19, 2021

In virtù della crisi che ha colpito il mercato della compravendita immobiliare, negli ultimi anni anche in Italia è arrivato il cosiddetto contratto di affitto a riscatto. Una nuova formula di affitto che propone delle caratteristiche molto interessanti sia per il proprietario sia per l’affittuario. Se ne hai sentito parlare e vuoi scoprire cosa significa e come funziona, mettiti comodo che ti presenteremo al meglio tutte le specificità di questo contratto di locazione.

Cosa significa affitto a riscatto?

Innanzitutto, capiamo cosa si intende con affitto a riscatto: si tratta di un contratto particolare che permette al conduttore di ricevere in affitto un immobile e al tempo stesso anche di esercitare un’opzione di acquisto. Quest’opzione ha un costo, in particolare il canone mensile che avrai concordato dovrà essere maggiorato di una quota prevista come una sorta di anticipo sull’eventuale acquisto dell’immobile. Questa prima considerazione è un’importante differenza con le altre tipologie di contratti di affitto: offre l’opportunità all’affittuario di poter diventare, al termine del periodo di affitto, il proprietario dello stesso immobile, lo puoi vedere come un diritto di prelazione che tuttavia ha un costo sotto forma di anticipo.

1. Il contratto di locazione con preliminare di vendita

Devi sapere che questo genere di contratto prevede tanti modelli differenti a seconda delle condizioni previste. Uno dei modelli maggiormente utilizzato e famoso soprattutto in Italia, è il contratto di locazione con preliminare di vendita, spesso conosciuto in gergo anche come patto di futura vendita. A differenza degli altri contratti di locazione che puoi gestire senza il supporto di un’agenzia, questo richiede necessariamente l’intervento di un notaio. Questa forma di contratto ricorda un po’ l’acquisto di un immobile in quanto la quota di anticipo che si andrà a versare sul canone mensile, fungerà da caparra e sarà perduta nel caso in cui l’affittuario non volesse esercitare in futuro il diritto di acquisto.

2. Il contratto di affitto a riscatto con opzione di futuro acquisto

La seconda tipologia è quella del contratto di affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto. Con questa modalità si stabilisce una data al momento dell’atto entro la quale l’affittuario può esercitare e far valere un’opzione sull’acquisto dell’immobile. Anche in questa situazione, l’affittuario va a pagare il proprietario dell’abitazione di un canone maggiorato. La parte maggiorata dell’importo mensile verrà poi detratta dalla somma totale per completare l’eventuale procedura di vendita dell’immobile.

3. Il contratto di affitto a riscatto con riserva di proprietà

Una terza e funzionale tipologia di contratto di affitto con riscatto che in Italia viene spesso presa in considerazione, è quella con riserva di proprietà. Con questo modello di contratto di affitto a riscatto, il proprietario della casa ha il diritto di posticipare il trasferimento della proprietà solo dopo che l’acquirente avrà provveduto a saldare l’intero prezzo di vendita.

Il contratto di affitto a riscatto: tutto quello che c’è sa sapere

Vediamo ora come funziona il contratto di affitto con riscatto: questa tipologia di contratto è definita da regole ben precise che devono essere stipulate al momento della sottoscrizione tra il proprietario della casa e la persona interessata ad avere questa forma di affitto con opzione di acquisto.

1. Definizione del canone

In primo luogo, nel contratto di affitto con riscatto, l’inquilino è tenuto a pagare un canone mensile maggiorato. Nella stragrande maggioranza dei casi questa maggiorazione oscilla tra il 20 e il 30% del canone previsto per il solo affitto.

Come ti abbiamo già evidenziato in precedenza, questa maggiorazione fungerà in futuro da anticipo per l’eventuale acquisto dell’immobile. Nel caso in cui l’affittuario non dovesse più avere interesse nell’acquistare quell’immobile, tutta la somma versata nel corso degli anni del contratto d’affitto sarà perduta. Il proprietario dal proprio canto, ha ottenuto un indennizzo per la mancata vendita e comunque continua a mantenere la proprietà dell’immobile.

Facciamo un esempio

Per chiarire meglio il funzionamento del contratto di affitto con riscatto, mettiamo il caso ci sia un immobile proposto in affitto a €500 al mese. Il proprietario e l’inquilino manifestano entrambi l’interesse di prevedere un contratto che inserisca anche un’opzione su un futuro acquisto.

In questo caso le due parti decidono di trovare un accordo sotto forma di maggiorazione mensile del 30%, per cui l’inquilino dovrà versare €500 per il contratto d’affitto a cui si somma il 30% ossia altri €150. L’importo mensile totale sarà quindi di €650.

Trascorsi i 4 anni previsti per il contratto di locazione, l’inquilino a questo punto decide di esercitare la propria opzione di acquisto e quindi pagare il costo dell’immobile attraverso una procedura standard. Dal costo finale però deve detrarre quanto già anticipato, in particolare €150X48 mesi ossia €7200.

2. Durata del contratto a riscatto

Un altro aspetto importante di questo contratto di affitto è la sua durata. In ottemperanza alle attuali normative, l’affitto con riscatto ha una durata massima di 10 anni. Questo è stato stabilito attraverso l’articolo 23 comma 3 del decreto numero 133 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale, il 12 settembre del 2014.

Ovviamente, sia il proprietario sia il conduttore hanno la facoltà in sede di sottoscrizione di scegliere la durata del contratto. Le due parti possono tranquillamente optare per una classica formula 4 + 4 o anche la 3 + 2. L’importante è che la durata complessiva del contratto con riscatto non superi i 10 anni dalla data di sottoscrizione.

Affitto a riscatto con o senza anticipo?

L’affitto con riscatto di per sè è una tipologia di contratto che prevede un anticipo che sarà elargito dall’inquilino come maggiorazione sul normale importo di canone previsto. In questo modo, al termine del contratto, l’inquilino avrà versato un anticipo considerevole al proprietario e quindi potrà fruire dell’opzione di acquisto.

Con il contratto a riscatto senza anticipo non è prevista la maggiorazione del canone mensile, ma soltanto il diritto all’acquisto per l’inquilino con vincolo per il proprietario di casa alla vendita dell’immobile entro una determinata data.

La scelta di una tipologia piuttosto che l’altra, dipende dalla situazione specifica e dalle esigenze sia dell’affittuario che del proprietario.

A chi conviene l’affitto con riscatto?

Ti starai chiedendo quando conviene procedere con l’affitto a riscatto:

Per quanto riguarda l’inquilino:

  • L’affitto a riscatto conviene quando non può accedere momentaneamente a un mutuo bancario in virtù di un lavoro ancora precario o di un finanziamento già in essere. Rimanendo sempre in tema di convenienza creditizia, c’è da sottolineare che sottoscrivere questo genere di contratto di locazione permette anche di migliorare la situazione economica agli occhi delle banche e di acquisire merito creditizio. Questo non solo consente in futuro di avere più chance nell’ottenere un mutuo o un qualsiasi finanziamento, ma permette anche di ottenere migliori condizioni e tassi di interesse minori.
  • Un altro vantaggio per l’inquilino che andrà a esercitare in futuro l’opzione di acquisto, è quello di aver anticipato un po’ alla volta al proprietario l’importo necessario per completare la vendita.

La convenienza per il proprietario:

  • Grazie all’affitto a riscatto il proprietario dell’immobile si ritroverà sin da subito una somma mensile molto più corposa.
  • Una certa sicurezza sulla futura vendita dell’immobile, nella stragrande maggioranza dei casi, l’affitto a riscatto giunge a termine.
  • Qualora l’acquirente dovesse fare marcia indietro e quindi non dimostrarsi più interessato all’acquisto, il proprietario può trattenere a titolo di indennizzo l’intera maggiorazione pagata di volta in volta.
  • Il proprietario è tutelato dalle oscillazioni del prezzo di mercato perché il costo viene stabilito in fase di sottoscrizione del contratto.

Ci sono, tuttavia, anche alcuni aspetti negativi che devono essere presi in considerazione sia per l’inquilino sia per il proprietario:

L’inquilino si troverà vincolato nel portare avanti il procedimento di acquisto, altrimenti andrebbe a perdere una somma considerevole di denaro. Dal proprio canto, invece, il venditore dovrà comunque occuparsi del pagamento della tassa IMU fino alla cessione ufficiale dell’immobile.

I contratti di locazione più vantaggiosi per i proprietari

I contratti di locazione diventano più vantaggiosi per i proprietari nei momenti in cui permettono di soddisfare le specifiche esigenze. Questo significa che non esiste a priori una forma di contratto di locazione più vantaggiosa rispetto a un’altra. Se il proprietario vuole vendere necessariamente casa, meglio scegliere la forma di affitto con riscatto che obbliga l’inquilino a pagare un importo maggiorato che potrebbe essere utilizzato in futuro come forma di indennizzo nel caso la compravendita non dovesse completarsi.

In linea generale, la migliore tipologia di contratto di locazione oppure la più vantaggiosa per un proprietario dell’immobile, è quella in cui c’è la sicurezza di non dover fare i conti con un inquilino poco affidabile e potenzialmente moroso. Il contratto a riscatto potrebbe essere la soluzione ideale per chi sta valutando se vendere o affittare casa. In questa situazione è utile scoprire quanto si guadagna dall’affitto e come minimizzare le spese scegliendo di affittare senza agenzia.

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