Last Updated on Luglio 18, 2024

Quando ci si trova davanti a una casa abbandonata , è normale lasciarsi dominare dal suo indiscusso fascino (i luoghi in questione sono addirittura oggetto di forme alternative di turismo). Da non dimenticare in tutto questo sono gli interrogativi di chi si chiede come comprarla. Se ti stai facendo domande in merito, nelle prossime righe di questo articolo puoi trovare la risposta con tutte le specifiche previste dalla legge.

Acquisizione immobili abbandonati: si può procedere

Quando ci si chiede se è possibile comprare una casa abbandonata , è bene ricordare che la risposta è affermativa. Il punto di riferimento da considerare è l’usucapione, disciplinato dall’articolo 1158 del Codice Civile .

Doveroso è sottolineare l’esistenza di un’alternativa, ossia il fatto di trovare il proprietario dell’unità e di procedere di conseguenza con le trattative e con gli step successivi (compromesso con versamento della caparra confirmatoria , rogito ecc.). Cosa bisogna fare se si ha intenzione di concretizzare questa seconda strada? Vediamolo assieme.

 

Vieni a trovare il proprietario di una casa abbandonata?

Trovare il proprietario di una casa abbandonata è molto semplice. Quello che bisogna fare è richiedere all’Agenzia delle Entrate la visura ipocatastale associata all’immobile. Per ottenerla, sono necessari i dati catastali dello stesso. Cosa fare se non li si possiede? Anche in questo caso, non ci sono problemi. Basta infatti chiedere all’ufficio del catasto avendo con sé l’indirizzo e il numero civico. Oggettivamente più comoda è la procedura online, che prevede l’ingresso nell’area privata del sito dell’Agenzia delle Entrate. Il portale in questione presenta una sezione ad hoc dedicata ai dati catastali degli immobili presenti sul territorio italiano.

Tornando alla visione, fondamentale è rammentare il suo essere un documento poco prezioso. Non fornisce solo informazioni relative al nominativo del proprietario. Quando la si ha sotto mano, infatti, si può capire anche se si ha intenzione di acquistare un immobile sottoposto a procedura di sequestro o di pignoramento.

Immobile abbandonato: cosa fare se il proprietario risulta deceduto

Guardando sempre al caso di chi decide di acquistare una casa abbandonata passando da regolari trattative, è essenziale considerare la situazione del proprietario dell’immobile deceduto. Il quadro in questione può rivelarsi complesso. Se rintracciare il nominativo del soggetto a cui è intestato un determinato immobile non è difficile, diverso è il caso dei suoi eredi. In questo frangente, non solo può risultare difficile trovarli, ma anche giungere a una conclusione di fatto qualora tra loro dovesse verificarsi una situazione di disaccordo.

Vediamo innanzitutto come trovarli. La cosa migliore da fare in questo casi è recarsi presso l’anagrafe del Comune in cui si trova l’immobile, accertandosi in merito all’esistenza o meno di una dichiarazione di successione relativa all’unità stessa.

A questo punto, non resta che ricordare il fatto di procedere, una volta individuato il nome del proprietario o dei suoi eredi, al tradizionale iter di trattativa , che parte con la proposta di acquisto, procede con il compromesso e si conclude con la stipula del contratto di rogito.

Acquisire la casa abbandonata tramite usucapione: come procedere?

Vediamo ora nel dettaglio il caso di chi vuole comprare una casa abbandonata facendo riferimento all’ usucapione, definito dalla legge un “modo di acquisto della proprietà a titolo originario” (a regolamentarlo, come già detto, sono gli articoli 1158 e seguenti del Codice Civile ).

In questo caso, il legislatore consente a chi utilizza un immobile per più di 20 anni in maniera chiara e continuativa – valgono le dichiarazioni di testimonianza davanti al Giudice – ha la possibilità di divenirne proprietario anche se è consapevole di usufruire di un bene altrui. Essenziale è ricordare che l’usucapione non vale tra parenti stretti. In questo frangente, ha fatto giurisprudenza una sentenza risalente al 2017 ed emessa dal Tribunale di Tivoli .

Tornando alla definizione generale di usucapione – attenzione, presentare la richiesta in merito non è possibile in caso di immobili di proprietà dello Stato – facciamo presente che la strada sopra citata è percorribile a meno che, nel corso del ventennio, il proprietario non rivendichi il bene immobile. A questo punto, è naturale chiedersi come mai esiste l’usucapione se, nel contempo, si può parlare di mancata prescrizione del diritto di proprietà. Affinché si abbia a che fare con la prima situazione, devono sussistere alcune condizioni, ecco quali:

• Mancato uso del bene immobile da parte del suo proprietario legittimo;
• Utilizzo dello stesso da parte di un soggetto terzo diverso dal proprietario;
• Mancata rivendicazione della proprietà per un lasso di tempo pari a 20 anni.

Nodale è sottolineare che non si può parlare di usucapione in caso di acquisizione dell’immobile tramite metodi violenti o in maniera clandestina. In ogni caso, prima di acquisire la proprietà è essenziale chiedere al legittimo proprietario di presentarsi dinnanzi a uno degli organismi di mediazione accreditati dal Ministero della Giustizia. Se si raggiunge un accordo, si concretizza a livello effettivo l’acquisizione della proprietà del bene per usucapione, il tutto tramite una procedura della durata massima di 90 giorni.

Casa abbandonata: la posizione del proprietario

Se fino ad ora abbiamo analizzato le posizioni di chi vuole acquistare una casa abbandonata, vediamo ora quella di chi possiede un immobile e lo lascia in stato di incuria e abbandono. In queste circostanze, bisogna essere consapevoli del fatto che, sul proprietario della casa, grava una responsabilità oggettiva . In parole semplici, a meno di non avere a che fare con vizi di costruzione, se lo stato di abbandono cagiona danni a cose e persone queste devono essere risarciti dal proprietario.

Un altro aspetto sul quale vale la pena di soffermarsi riguarda i danni riguardanti l’abbassamento del valore di mercato degli immobili adiacenti (comprare casa in prossimità di un edificio abbandonato e in stato di forte incuria non è il massimo). Nei casi appena descritti, i vicini possono invitare il proprietario dell’unità immobiliare ad eseguire adeguati lavori di ristrutturazione. In mancanza dell’inizio di questi ultimi, si può procedere alla richiesta di danni economici.