Last Updated on Novembre 18, 2021

Vendita con riserva di proprietà: di cosa si tratta? Come funziona? Se vuoi sapere qualcosa di più in merito, nelle prossime righe di questo articolo abbiamo raccolto alcune informazioni su questo istituto, sperando di aiutarti a capire qualcosa di più.

Compravendita con riserva di proprietà: di cosa si tratta?

La vendita con riserva di proprietà è un istituto noto anche con il nome di compravendita con patto di riservato dominio. Quando la si chiama in causa, si inquadra una possibilità per chi non ha modo di pagare sul momento un bene di consumo. Grazie al sopra citato istituto, può goderne fin da subito, pagandolo a rate. Nel caso dell’ambito immobiliare, la vendita con riserva di proprietà viene incontro a chi non ha la possibilità di chiedere un mutuo.

Come è chiaro, si tratta di un oggettivo vantaggio per chi vuole acquistare una casa. Anche la posizione del venditore è degna di nota. Il nome stesso dell’istituto ci aiuta a capire come mai. Fino all’ultimo pagamento rateale, il venditore dell’immobile gode infatti della riserva di proprietà, il che rappresenta un’importante forma di tutela in caso di inadempimenti da parte di chi ha comprato l’immobile.

Contratto con riserva di proprietà: come funziona?

Dopo aver visto la definizione della vendita con riserva di proprietà, entriamo nel pratico e vediamo come funziona il contratto. L’istituto, disciplinato dall’articolo 1523 del Codice Civile, il contratto vendita con riserva di proprietà prevede la redazione di un atto ad hoc che si basa sui seguenti aspetti:

• Consegna del bene immobiliare al compratore al momento della stipula dell’atto di vendita;
• Pagamento del prezzo dell’immobile a rate da parte di chi lo acquista;
• Mantenimento, da parte del venditore, della proprietà sul bene fino alla fine del pagamento.

Fondamentale è rammentare che, in caso di vendita con riservato dominio, il soggetto che compra l’immobile si assume nell’immediato i rischi relativi a eventuali danneggiamenti del bene sopra citato.

Ciò implica, in concreto, che spetta all’acquirente sostenere le spese di manutenzione anche se, di fatto, non è ancora proprietario dell’unità immobiliare.

Patto di riservato dominio: come viene trascritto

Come è chiaro, sono diversi gli aspetti da considerare nel momento in cui si parla di vendita con riserva di proprietà. Quando si nomina questo istituto, è infatti necessario chiamare in causa la trascrizione nei registri immobiliari. Nella sopra menzionata trascrizione, però, viene messa in primo piano una condizione che, come già detto, permette di parlare di una forte tutela per il venditore.

Una volta che il pagamento rateale risulterà completato, è necessaria la redazione di un atto di quietanza. Grazie a quest’ultimo, è possibile rendere chiara nei registri immobiliari la conclusione della riserva di proprietà.

Vendita immobile con patto di riservato dominio: aspetti fiscali

Un altro aspetto da tenere in considerazione quando si parla di vendita con riserva di proprietà riguarda gli aspetti fiscali. A tal proposito, è bene rammentare che le imposte indirette per il trasferimento della proprietà dell’unità immobiliare – ossia l’IVA, l’imposta di registro, l’imposta catastale e l’imposto ipotecaria – vengono applicate al momento dell’atto, nonostante la già citata presenza della clausola che esprime la riserva di proprietà per il venditore dell’immobile.

Per capire come mai succede quanto appena specificato, è utile chiamare in causa il testo unico dell’imposta di registro. Quest’ultimo, per la precisione nell’articolo 27, sottolinea il fatto che non può considerarsi una condizione sospensiva il contratto di vendita con riserva di proprietà.

Interessante è chiamare in causa anche tutto quello che ruota attorno alla disciplina dell’IVA, dove si sottolinea che la vendita con riserva di proprietà è annoverata nell’elenco delle cessioni di beni ai fini dell’applicazione della sopra citata imposta.

Le imposte appena ricordate risultano a carico dell’acquirente. Quelle dirette – ma anche i tributi locali – devono invece essere pagate dal venditore dell’immobile. Da non dimenticare è anche l’impossibilità, per l’acquirente, di procedere alla richiesta di un mutuo prima della fine dei pagamenti rateali.

Vendita a rate tra privati: cosa succede in caso di inadempienza da parte dell’acquirente?

Un’eventualità da prendere in considerazione quando si discute di vendita con riserva di proprietà è quella dell’inadempienza da parte dell’acquirente dell’immobile. Cosa succede in questi frangenti? Nel caso in cui, per esempio, il soggetto appena ricordato non avesse completato il pagamento delle rate, il venditore ha diritto a rientrare in possesso dell’immobile (a seguito di una procedura diversa rispetto a quella dello sfratto).

Nei casi appena descritti, si procede attraverso la risoluzione del contratto. Quest’ultima viene concretizzata a prescindere dalla somma di denaro pagata fino a quel giorno dall’acquirente. Essenziale è ricordare anche l’obbligo, a carico del venditore, di restituire le rate riscosse nel tempo. Essenziale è ricordare la presenza di due eccezioni, ossia il diritto di trattenere una parte delle rate come compenso per l’uso dell’immobile da parte dell’acquirente – cosa prevista dall’articolo 1526 del Codice Civile – o come risarcimento in caso di danni a carico dell’immobile.

Un altro aspetto da non dimenticare riguarda il fatto che l’entità della somma che il venditore dell’immobile può trattenere in caso di inadempienza da parte del compratore può essere definita ufficialmente in sede di atto e inserita nel contratto.

Proseguendo con l’elenco delle cose che bisogna assolutamente sapere in merito all’inadempienza del compratore in un contratto di vendita con riserva di proprietà troviamo l’eventualità di un mancato pagamento della rata. Se questa risulta inferiore a un ottavo del prezzo dell’immobile, non è possibile procedere alla risoluzione del contratto. Come previsto dall’articolo 1525 del Codice Civile, nell’eventualità appena descritta il compratore ha la facoltà di conservare il beneficio del termine per quanto riguarda i successivi pagamenti rateali.