Last Updated on Novembre 16, 2021

Comprare casa, soprattutto se si tratta della prima, è una grandissima emozione (chi ama sbizzarrirsi con l’arredamento dei vari ambienti lo sa benissimo). Nel momento in cui si fa questa scelta, bisogna però mettersi nell’ottica di dover seguire alcune indicazioni tecniche. In questo novero, rientra il focus sulle tasse acquisto prima casa. Se ti stai facendo domande sul loro ammontare e sulle agevolazioni, non devi fare altro che proseguire nella lettura di questo articolo.

Imposte acquisto prima casa: a quanto corrispondono?

Prima di entrare nel vivo della questione delle tasse per acquisto prima casa, vediamo cosa si intende quando si utilizza l’espressione appena citata. Dicesi prima casa – parliamo della definizione dal punto di vista giuridico – l’immobile non di lusso situato nel medesimo Comune dove il contribuente ha fissato la residenza. Nelle situazioni in cui il soggetto appena ricordato non ha, nel medesimo territorio comunale, altre abitazioni intestate – nemmeno delle quote – ha la possibilità di usufruire di interessanti agevolazioni, il cosiddetto bonus prima casa.

Detto questo, possiamo entrare nel vivo delle casistiche con cui si ha a che fare quando si parla di tasse sull’acquisto prima casa. Ecco una prima distinzione da considerare:

• Prima casa acquistata da un privato o da un’impresa edile che vende in esenzione IVA: in questo caso, il neo proprietario dovrà pagare un’imposta di registro proporzionale pari al 2%, un’imposta ipotecaria fissa corrispondente a 50 euro e un’imposta catastale della medesima cifra;
• Acquisto della prima casa da un’impresa che vende senza esenzione IVA: in questo frangente, si paga l’IVA pari al 4%, mentre l’imposta di registro prima casa e quella ipotecaria, entrambe fisse, sono pari a 200 euro. La stessa cifra va tenuta presente per l’imposta catastale, fissa come quelle già citate.

Tasse su acquisto prima casa: come si calcolano?

Quando si parla di tasse acquisto prima casa, è necessario soffermarsi anche sulle indicazioni per il calcolo. Ecco cosa sapere in merito:

• Nell’eventualità dell’acquisto della prima casa con applicazione dell’IVA, si ha a che fare con una base imponibile – dalla quale partire per calcolare le imposte sul valore aggiunto – corrispondente al prezzo della cessione;
• In caso di vendita non soggette a IVA, bisogna invece considerare il calcolo del valore catastale, che si ottiene moltiplicando la rendita, che deve essere a sua volta rivalutata del 5%, per un coefficiente corrispondente a 110.

Per dovere di completezza, ricordiamo che, in caso di fabbricati – non si parla della prima casa – annoverati nei gruppi catastali A e C – l’unica eccezione riguarda le categorie A/10 e C/1 – il valore catastale si ottiene prendendo come punto di riferimento il procedimento sopra descritto, a un coefficiente pari a 120.

Tassa prima casa acquisto: i requisiti per accedere alle agevolazioni

Vediamo nel dettaglio i requisiti per usufruire delle agevolazioni sulle tasse acquisto prima casa.

• Abitazione non di lusso: abbiamo già fatto cenno a questo aspetto, non entrando però nel dettaglio. Nel momento in cui si parla di immobili non di lusso, si inquadrano quelli non appartenenti alle categorie catastali A1, A8, A9;
• Immobile acquistato nel Comune dove il neo proprietario ha stabilito, entro e non oltre i 18 mesi dall’acquisto, la sua residenza;
• Mancanza di titolarità – sia esclusiva, sia in comunione con altre persone, per esempio il coniuge – di diritti di proprietà su altre abitazioni site nel sopra citato territorio comunale. Lo stesso discorso vale per i diritti di usufrutto, abitazione o uso;
• Mancanza di titolarità dei diritti menzionati nel punto precedente su un immobile – vale tutto il territorio nazionale – acquistato con le agevolazioni per la prima casa. Essenziale è rammentare che, dal 2016, se si ha intenzione di usufruire del bonus prima casa è necessario vendere l’immobile sopra ricordato entro un anno dal rogito di quello nuovo.

I requisiti appena elencati devono essere, al fine di poter usufruire delle agevolazioni, indicati espressamente nell’atto di acquisto.

Imposta casa: in quali casi si perdono le agevolazioni?

Doveroso è soffermarsi anche sui casi in cui decadono le agevolazioni sulle tasse acquisto prima casa. Ecco le eventualità da considerare (che puoi trovare anche sul sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate):

• Riscontro, in sede di registrazione dell’atto, di dichiarazioni mendaci;
• Mancato trasferimento, entro il termine sopra citato dei 18 mesi, della residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile oggetto dell’acquisto.

A questo punto, è naturale chiedersi cosa succede in caso di decadenza. In questa eventualità, il proprietario deve:

• Pagare la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e quelle corrisposte per l’atto di trasferimento;
• Versare una sanzione pari al 30% delle imposte stesse;
• Pagare gli interessi di mora.

In caso di cessione soggetta a IVA, il proprietario che ha perso le agevolazioni per la prima casa deve pagare le seguenti spese:

• Differenza d’imposta non versata;
• Sanzione pari al 30% della somma ricordata nel punto precedente;
• Interessi di mora.

Acquisto immobile tasse: quanto si paga senza agevolazioni?

Una parentesi importante nell’ambito degli aspetti tecnici relativi alle tasse acquisto prima casa riguarda le situazioni in cui non si usufruisce delle agevolazioni. Come muoversi in merito? Ecco tutti i dettagli:

• Acquisto da un’impresa con cessione esente da IVA: in questo caso, il proprietario è tenuto a versare un’imposta di registro acquisto prima casa corrispondente al 9%. L’imposta ipotecaria e catastale, entrambi fisse, corrispondono a 50 euro;
• Acquisto della casa da un’impresa edile che vende entro 5 anni dalla fine dei lavori: IVA al 10%, imposta di registro, ipotecaria, catastale tutte fisse e pari a 200 euro. In caso di immobile di lusso, l’IVA da pagare corrisponde al 22%;
• Acquisto della casa da un privato: imposta di registro pari al 9%, imposta catastale e ipotecaria fisse e corrispondenti a 50 euro l’una.

In tutti e due i casi appena citati, sia l’imposta di registro, sia quella catastale devono essere versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto di acquisto.