Last Updated on Febbraio 19, 2021

La cedolare secca è un regime facoltativo estremamente vantaggioso quando si parla di contratti di affitto. Noi di Zappyrent la consigliamo a tutti coloro che vogliono stipulare un accordo legale di locazione ma, allo stesso tempo, non vogliono pagare tasse eccessivamente alte. Scopriamo come funziona tale regime.

Contratto cedolare secca: i principi generali

Molto spesso si sente parlare di contratto con cedolare secca ma, in realtà, pochi sanno cosa si intende veramente. Si tratta di un regime fiscale facoltativo che si realizza con il pagamento di un’imposta sostitutiva Irpef e di relative addizionali collegate al reddito immobiliare. Tali contratti convengono perché non prevedono il pagamento dell’imposta di bollo e registro che, come sappiamo, sono obbligatorie per i canonici contratti di locazione. Si applica, invece, un calcolo forfettario in cui sono inserite anche le spese di registrazione del contratto di locazione con cedolare secca.

Chi accede a tale regime, però, sa bene che non potrà richiedere, durante gli anni coperti dal contratto, variazioni Istat o ogni altro genere di aggiornamento volto a rivedere il canone da pagare. Per adottare la cedolare secca non c’è un termine specifico poiché si può procedere in tal senso sia all’atto di registrazione che durante gli anni, qualora si parli di affitti pluriennali. Nel caso di modifica di un contratto di locazione già registrato con cedolare secca si seguono le normali procedure che non constano di alcun rimborso delle imposte già pagate.

Se si verifica la proroga del contratto di affitto è bene sempre confermare in maniera esplicita la cedolare secca. Ciò deve essere effettuato sempre entro trenta giorni dopo la scadenza o la proroga dell’attuale situazione.

La cedolare secca può essere adottata da tutti coloro che sono persone fisiche e hanno il diritto di proprietà sull’immobile in oggetto, oppure, posseggono diritti reali di godimento, ad esempio, l’usufrutto. Sono esclusi, invece, coloro che affittano un locale per uso commerciale o altre attività artigianali se non rispettano determinati canoni. Inoltre risultano esclusi anche gli immobili per uso ufficio.

Attenzione, però, perché la cedolare secca è applicabile per contratti di locazione definiti strumentali già stati stipulati in precedenza. Questi devono godere necessariamente della classificazione catastale C1, la superficie non deve mai superare i 600 metri quadrati ad esclusione delle pertinenze presenti. In tal caso l’aliquota viene fissata sempre al 21%.

Questo è il regime generale ma nel corso dell’articolo tratteremo anche le novità per il 2020 ancora in corso. Inoltre sveleremo molti altri particolari legati ai contratti stipulati con cedolare secca e quali sono i vantaggi.

Cedolare secca: le novità

La cedolare secca si rifà al decreto legislativo del 14 marzo 2011 numero 23, comprese le modifiche successive che descrivono con maggiore precisione l’applicazione del regime di tassazione Irpef ma anche di tutto ciò che è correlato al reddito fondiario. L’obiettivo è quello di sostituire con un’unica soluzione tutto ciò che, normalmente viene pagato sul canone dell’immobile.

La cedolare secca, per essere valida, deve prevedere solo due aliquote di tassazione. La prima corrisponde al 10%, mentre, la seconda il 21%. Tali possibilità sono applicabili tenendo conto della tipologia di contratto che si va a stipulare.

La cedolare secca, come si può capire, non può essere utilizzata in modo automatico. Infatti si richiede un’opzione da esercitare durante l’atto di registrazione. Il tutto, ovviamente, va inserito nell’apposito modulo RLI da consegnare presso l’Agenzia delle Entrate. Negli anni successivi, però, non si esclude una modifica della percentuale che può diminuire dal 21% fino al 10% ma solo nel caso di proroga del contratto di locazione con cedolare secca.

La maggior parte dei contribuenti che optano per la cedolare secca ha accesso all’aliquota del 21% perché i requisiti per accedervi sono meno stringenti rispetto a quelli previsti per il 10%. A questo punto è bene analizzare nel dettaglio entrambe le possibilità.

La cedolare secca al 21% è valida solo quando persone fisiche proprietarie di un immobile lo affittano per uso privato, quindi, non per attività commerciali o altro genere d’impresa. Tale regime agevolato è valido solo se il locale è accatastato nel range variabile da A1 fino ad A11. Ovviamente non si deve mai cambiare la destinazione d’uso da abitativo ad altro. Qualora vi sia la contitolarità del bene è importante che entrambi i soggetti si esprimano a favore della cedolare secca.

La percentuale del 21% si applica sul totale del reddito fondiario del contribuente, inoltre, funziona come sostituto di altre imposte che sono collegate all’affitto, cioè, l’Irpef e altre. Ciò è valido per entrambe le parti che stipulano il contratto.

La cedolare secca al 10% è applicabile solo quando si parla di contratti di affitto che prevedono un canone concordato, quindi, non superano una certa cifra mensile. Pertanto diventa valido se:

• l’immobile è situato in un comune densamente popolato e mancano soluzioni abitative;
• è stato stipulato un contratto con studenti universitari;
• l’immobile si trova in un comune che ha subito danni da calamità naturali;
• è in vigore un contratto transitorio esplicitato nella legge numero 431 del 1998.

Per poter beneficiare dell’agevolazione fiscale al 10% è importante che entrambe le parti contrattuali si facciano assistere da organizzazioni della proprietà edilizia ma anche dai conduttori firmatari dell’Accordo Territoriale. Se, invece, non ci si avvale dell’assistenza è possibile procedere diversamente. Quindi si richiede il rilascio di un’attestazione dai firmatari dell’ente appena citato, in modo da poter accertare che ogni requisito del contratto sia valido per usufruire delle agevolazioni fiscali.

Una delle maggiori novità riguardo la cedolare secca sta nel fatto che non è più possibile accedere all’agevolazione fissata al 21% quando si parla di locali commerciali. Quindi se vi sono immobili accatastati come C1, con soli 600 metri quadrati di superficie, allora, tale beneficio non è applicabile.

Cedolare secca per affitti lunghi o brevi?

Il regime della cedolare secca si ritiene, come abbiamo potuto intendere, opzionale. Pertanto quando si procede alla firma del contratto è necessario esprimere sempre il proprio consenso. A questo punto la registrazione del contratto con cedolare secca funziona esattamente come un normale accordo legale. Quindi si può compilare il modello RLI da consegnare entro 30 giorni presso la sede territoriale dell’Agenzia delle Entrate.

È possibile, però, richiedere la cedolare secca anche in un tempo successivo. In caso di proroga è necessario opzionare tale eventualità e registrare il contratto sempre entro lo stesso termine. Ovviamente la comunicazione deve avvenire in maniera certa, cioè, mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Nella lettera va specificato che si rinuncia all’aumento del canone di affitto anche se questo può essere previsto dal contratto originario.

A partire dal 2017, la cedolare secca è valida anche per contratti brevi che non superano i 30 giorni. Quindi se si affitta un immobile, ad esempio, per uso turistico c’è tale possibilità a patto, però, che i requisiti siano i seguenti:

• I contratti non devono superare 30 giorni e non devono prevedere servizi aggiuntivi;
• È ammesso il servizio di pulizia superfici e biancheria;
• I contratti stipulati dal comodatario prevedono la cessione a titolo oneroso a terzi che usufruiranno degli stessi servizi.

L’aliquota applicabile è quella del 21%. Anche in questo caso la cedolare secca risulta un’opzione.

Cedolare secca: i vantaggi

La cedolare secca è conveniente sempre e comunque. Per avvalorare l’affermazione è necessario chiarire come funziona l’Irpef. Tale imposta viene definita progressiva, pertanto gli scaglioni possono aumentare in base a diverse variabili, cioè, tipologia di immobile e reddito complessivo del proprietario.

La cedolare secca conviene se si usufruisce anche dell’ecobonus che, come sappiamo, agisce sull’Irpef. Quindi il reddito da locazione con l’applicazione dell’aliquota del 21% o del 10%, va ad abbattere il reddito complessivo su cui agisce l’imposta.

Adempimenti contratto affitto cedolare secca: calcolo delle spese

Se dopo le dovute verifiche si è deciso di adottare la cedolare secca, allora, è necessario pensare agli step successivi, cioè, come pagarla. Prima di tutto è bene tenere a mente due scadenze che sono l’acconto e il saldo, le stesse dell’Irpef.

L’acconto è pari al 95% dell’imposta dovuta nel precedente esercizio. Non si deve procedere al pagamento durante il primo anno del contratto ma solo dal successivo, poiché ci sarà la base imponibile necessaria per ottenere un risultato certo. In via definitiva il pagamento deve essere effettuato sempre entro il 30 novembre se l’importo non supera 272,52 euro, altrimenti è possibile rateizzarlo. Quindi la prima rata prevede il versamento del 40% del totale, mentre, la seconda rata, liquidata entro il 30 novembre, è pari al 60%.

Il saldo viene versato sempre il 30 giugno dell’esercizio successivo a quello di riferimento. È possibile pagare anche il 31 luglio ma si va incontro ad una maggiorazione dello 0,4% che viene identificata come sanzione tardiva. Ogni pagamento viene sempre effettuato con il modello F24 in cui vengono inseriti i codici tributo di riferimento.

Ma come si calcola la cedolare secca? Chi la esercita deve prestare attenzione al reddito da locazione ma anche al proprio complessivo. Inoltre bisogna prestare attenzione all’Isee, familiari a carico, carichi fiscali di famiglia che influiscono sulle detrazioni Irpef, detrazioni per lavoro dipendente, pensione, oppure, altri redditi. Infine bisogna cumulare il tutto con le detrazioni derivanti da altri canoni di locazione. Sulla base di questi dati si comprende quanto influisce l’aliquotà del 21% o del 10% sulla situazione reddituale totale.

Per quanto riguarda il rinnovo invece, la cedolare secca viene rinnovata espressamente ad ogni scadenza del contratto di affitto. Il procedimento per il rinnovo segue quello tradizionale previsto per ogni genere di locazione.

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