Il pignoramento immobiliare è l’atto con cui prende il via l’espropriazione forzata dell’immobile del debitore: ha lo scopo di assicurare che il creditore ottenga quanto di diritto gli spetterebbe se l’adempimento fosse spontaneo.

Le caratteristiche principali del pignoramento immobiliare sono:

• Oggetto: costituito dai diritti di proprietà, di godimento su beni immobili;
• Pertinenze: eventuali mobili della casa;
• Conseguenze.

La normativa di riferimento del pignoramento immobiliare è contenuta nel codice di procedura civile al Libro III, negli articoli che vanno dal 474 al 512 per quanto riguarda le procedure forzate in generale e dal 555 al 598 per il pignoramento immobiliare nello specifico.

Il pignoramento immobiliare è l’ultimo atto di un lungo e faticoso processo che il creditore, spesso e volentieri, deve affrontare per riottenere ciò che gli spetta di diritto. Se sei un proprietario di casa che affitta il suo immobile, potrà esserti capitata una situazione simile, dovendo rincorrere eventuali inquilini morosi.
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L’iter del pignoramento immobiliare

La procedura necessaria per effettuare un pignoramento immobiliare ha degli step ben precisi. L’avvio del pignoramento parte con la notifica al debitore e la trascrizione dell’atto, che deve contenere:

• I requisiti;
• L’indicazione dei beni da sottoporre a esecuzione indicando gli appositi estremi;
• L’ingiunzione al debitore, per far sì che non sottragga i beni all’esecuzione

Successivamente verrà ottenuto un titolo esecutivo: l’atto di pignoramento va quindi consegnato all’ufficiale giudiziario, che provvederà alla notifica e alla successiva trascrizione. A questo punto l’ufficiale riconsegnerà al creditore l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione restituita dal registro immobiliare.

I tempi per il pignoramento immobiliare prevedono che il debitore, ricevuto il titolo esecutivo, abbia la possibilità di godere di ulteriori 10 giorni per rimettersi a norma, per far sì che il pignoramento non prosegua. Un ulteriore passaggio burocratico sarà però necessario, quando il legale dovrà spedire ai Registri Conservatori l’atto del vincolo sull’immobile.

È possibile bloccare un pignoramento?

Il pignoramento immobiliare ha comunque dei limiti ben precisi che deve rispettare, riguardo i beni immobili che possono essere sottoposti all’espropriazione forzata.

Se il contenzioso è con l’Agenzia delle Entrate, la prima casa non potrà essere sottoposta a pignoramento, a patto che siano rispettate le seguenti condizioni:

• Il debitore deve vivere in quella prima casa;
• Non deve avere altri immobili;
• La prima casa non deve essere di lusso.

Aldilà di queste eccezioni, se il contenzioso è invece con un istituto di credito privato, allora sarà possibile l’espropriazione forzata immobiliare anche sulla prima casa.

Non è invece possibile cancellare il procedimento di pignoramento immobiliare. Solo il creditore può decidere di annullarlo, se eventualmente soddisfatto da un accordo eventuale col debitore.
Nella maggior parte dei casi infatti la via più battuta per tentare di dirimere la questione è una trattativa tra le parti che possa soddisfare entrambe.

Così facendo il debitore riesce a ripagare il debito ad una cifra inferiore rispetto a quella originale. Il creditore invece, pur ricevendo meno di quanto avrebbe dovuto, evita così che l’immobile vada all’asta senza offerte. In questo modo infatti il prezzo dell’immobile pignorato verrebbe abbassato sempre di più, fino ad arrivare anche a cifre molto inferiori rispetto al debito.

Il costo del pignoramento immobiliare

Come abbiamo detto, speso e volentieri si preferisce la via dell’accordo tra le due parti prima di arrivare alla vendita all’asta dell’immobile pignorato. Uno dei motivi che contribuisce a questa scelta sono le gravose imposte che il creditore procedente deve sostenere quando decide di intraprendere la strada del pignoramento immobiliare.

Ci sono tantissimi costi accessori da sostenere, tra imposte di registro e notifiche di vario genere:

• La notifica individuale, dal costo di 20-50 euro;

• La copia ad uso trascrizione richiede una marca da bollo di 16 euro ogni 4 pagine;

• Altre marche da bollo, da 11 e 13 euro, per gli atti fino 4 a pagine e da 5 a 10 pagine;

• Per la trascrizione ai Registri Conservatori è necessaria una marca da bollo da 16 euro ogni 4 pagine;

• 299 euro per la trascrizione tramite F23 ai Registri Conservatori;

• L’iscrizione a ruolo del pignoramento costa 27 euro di marca da bollo e 278 di contributo unificato;

• Il deposito dei documenti ipocatastali costa tra i 700 e i 1000 euro;

• La notifica di avviso ai creditori ha un costo varabile.

Si può affittare un immobile pignorato?

Ma cosa succede se il debitore sta dando in affitto l’immobile su cui pende l’esecuzione forzata? È possibile affittare un immobile pignorato?

A chiarificare la questione è intervenuta la Corte di Cassazione: in nessun caso il proprietario di un immobile pignorato può mettere in affitto quella proprietà. Gli eventuali guadagni che ne scaturirebbero, infatti, dovrebbero essere trattenuti dal tribunale.

Solo il giudice può decidere di concedere la possibilità dell’affitto nonostante il pignoramento immobiliare, allo scopo di ripagare il creditore tramite il canone, come acconto sulla somma della successiva vendita all’asta.

L’eventuale inquilino rischierebbe a sua volta, perché un immobile pignorato non può essere dato in affitto legalmente ma solo tramite l’affitto in nero, cui il locatario si esporrebbe volontariamente con tutti i rischi del caso.

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