Last Updated on Luglio 18, 2024

Superficie commerciale di un immobile: cos’è? Come si calcola? Se ti stai ponendo queste domande, nelle prossime righe di questo articolo potrai scoprire le risposte e diverse informazioni utili per approcciarti in maniera più consapevole alla gestione della tua casa sul mercato.

Superficie commerciale: il significato in ambito immobiliare

Partiamo dalle basi, vedendo di cosa si parla di preciso quando si chiama in causa la superficie commerciale di un immobile. Conosciuta anche con il nome di “superficie commerciale vendibile“, la suddetta area altro non è che la somma delle superfici ponderate che compongono l’immobile stesso. Sono quindi da considerare le pareti, gli eventuali balconi/terrazzi – così come i giardini – le pertinenze ma solo a uso esclusivo (ossia, giusto per fare due esempi, il posto auto e la cantina).

Un aspetto molto importante da sottolineare riguarda il fatto che, come stabilito dalle linee guida del Decreto del Presidente della Repubblica 138/1998, la superficie commerciale di un immobile è equiparata a quella catastale.

Superficie commerciale e calpestabile: quali sono le differenze?

Dopo aver visto a cosa si fa riferimento quando si parla della superficie commerciale di un immobile è il caso di approfondire un altro interrogativo importante. Quale di preciso? La differenza tra superficie commerciale e calpestabile.

Nel secondo caso, si inquadrano le superfici dove è possibile concretamente camminare. Alla luce di ciò, non sono da comprendere i muri. Dette anche superfici abitabili, risultano accatastate come spazio abitativo.

Per amore di precisione è il caso di ricordare che, quando si ha a che fare con un immobile, le tipologie di superficie appena elencate non sono le uniche da prendere in considerazione. Doveroso, per esempio, è citare anche l’esistenza della superficie utile. Quando la si chiama in causa, si inquadrano le potenzialità edificatorie di un determinato terreno.

Da non dimenticare è altresì la già citata superficie catastale, per non parlare della cubatura, punto di riferimento fondamentale per gli oneri di urbanizzazione.

Esempio di calcolo della superficie commerciale di un immobile: ecco cosa sapere

Quando si parla del calcolo della superficie commerciale di un immobile si tende spesso a pensare che, per arrivare al risultato, sia sufficiente sommare le aree dei vari vani e quelle delle pertinenze. Bene: le cose non stanno propriamente così! Necessario, infatti, è chiamare in causa specifici coefficienti. Il riferimento in questo caso sono quelli della UNI 10750:2005.

Per essere precisi, è bene ricordare che, a seconda del tipo di ambiente con il quale si ha a che fare, soltanto una percentuale della superficie è utile al calcolo di quella commerciale. Giusto per fare un esempio concreto ricordiamo che, nel caso della parete confinante con un altro immobile o con un locale del condominio, si parla del 50% (il calcolo vale fino a un massimo di 25 metri quadri).

Per le mansarde e i sottotetti vale invece il 75% se l’altezza media minima è di 2,4 metri. La percentuale scende a 15 nelle situazioni in cui, invece, l’altezza media è pari a 1,5 metri.

A questo punto, abbiamo più strumenti in mano per capire come gestire il calcolo della superficie commerciale di un immobile. Nel momento in cui abbiamo in mano la superficie lorda, ossia la somma delle superfici coperte comprese entro il profilo esterno delle pareti perimetrali, possiamo moltiplicarla per il coefficiente e trovarci quindi davanti alla superficie ponderata.

Come accennato nelle righe precedenti, la somma delle varie superfici ponderate altro non è che la superficie commerciale di un immobile.

Chiarito questo fondamentale aspetto, è opportuno spostare il focus su un altro tema di grande rilevanza, ossia il ruolo delle parti comuni a più unità immobiliari. L’attuale disciplina normativa prevede che queste ultime non concorrano al calcolo della superficie commerciale. Attenzione: questo non vuol dire che non siano rilevanti ai fini della determinazione del valore dell’immobile sul mercato!

Superficie commerciale del giardino: le percentuali

Quando, nelle righe precedenti, abbiamo fatto cenno alle percentuali aventi il fine di rappresentare un riferimento per il calcolo della superficie commerciale di un immobile ci siamo soffermati, avendo poco spazio, solo su superfici coperte.

Doveroso è sottolineare che lo stesso discorso si può fare per quelle scoperte. Cosa dire, per esempio, in merito alla superficie commerciale dell’eventuale giardino? Che le percentuali sono le seguenti:

• 10 nei casi in cui si ha a che fare con giardini di ville;
• 15 quando si parla di giardini di appartamenti.

Per completare il quadro ricordiamo che, in caso di un balcone o di una terrazza scoperta, si parla del 25%. La percentuale è pari a 35 per terrazze coperte, porticati e patii e al 60 quando, invece, si ha a che fare con una veranda.

Calcolo della superficie commerciale di un appartamento: cosa non considerare?

Per rendere ancora più chiaro il quadro relativo al calcolo della superficie commerciale di un immobile, vediamo assieme un caso con il quale tutti o quasi hanno a che fare, ossia quello dell’appartamento situato in condominio. Cosa non bisogna considerare in sede di calcolo della superficie commerciale vendibile del suddetto immobile?

Le aree di uso comune, come per esempio l’eventuale spazio dedicato alle riunioni condominiali. Lo stesso vale per le scale, per i pianerottoli e per i ballatoi comuni quando sono presenti. Non contribuiscono al calcolo della superficie commerciale dell’immobile anche i locali dedicati alle mansioni di custodia e sorveglianza, così come quelli tecnici.

Lo stesso si può dire per le aree verdi – dai giardini fino ai camminamenti – comprese nel novero delle pertinenze dell’edificio.

In linea generale, non si considerano nel sopra citato calcolo anche i locali caratterizzati da un’altezza inferiore a 1,50 metri.