Tra i tanti doveri che spettano ad una persona che vive in affitto c’è anche quello di versare le spese condominiali, nel caso l’immobile in cui abiti sia proprio un appartamento in un condominio.

Ma cosa succede quando un condomino non paga le spese condominiali? A quali sanzioni può andare incontro? Quali procedure potrebbero intentare contro l’inquilino moroso l’amministrazione e gli altri abitanti? In questo articolo illustreremo tutto quello che c’è da sapere sulle spese condominiali non pagate e sulle eventuali conseguenze.

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Spese condominiali: chi paga?

Una premessa doverosa prima di analizzare quali sono le conseguenze delle spese condominiali non pagate riguarda la situazione di un affitto: chi deve pagare le spese tra proprietario ed inquilino? Quali obblighi hanno locatore e conduttore?

La regola fondamentale è che le spese fondamentali sono sempre a carico di quest’ultimo. L’inquilino dovrà quindi occuparsi di pagare costi del servizio di pulizia, di manutenzione e tutte le altre spese, in generale, che riguardano le parti comuni.

Sono invece escluse le opere straordinarie, come il rifacimento della facciata dell’intero condominio, che è invece a carico del proprietario dell’immobile.

Condomini che non pagano le spese: le tempistiche delle sanzioni

Quando un condomino inizia a non pagare più le spese condominiali, il condominio stesso ha facoltà di intervenire contro di esso, per invitarlo a correggere la sua posizione e, se moroso, a recuperare forzatamente quanto spetta di diritto.

L’altro lato della medaglia è però la lunghezza, la complessità e la dispendiosità delle procedure esecutive da mettere in atto contro i condomini che non pagano le spese. Per questo motivo, molto raramente si decide di andare “fino in fondo” con l’iter di recupero crediti dall’inquilino moroso. Vediamo però nel dettaglio quali sono i tempi che l’amministrazione ha a disposizione per rifarsi sulle spese condominiali non pagate. Il condominio dispone di:

• Cinque anni, per recuperare le quote dovute e non pagate. I cinque anni iniziano a contarsi a partire dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto preparato dall’amministratore;

• Dieci anni, per recuperare le quote straordinarie non pagate. Il termine di partenza è lo stesso del caso precedente.

Il termine di partenza però si resetta quando al condomino che non paga le rate condominiali viene recapitata una raccomandata di diffida e messa in mora dall’amministrazione. In questo caso, i cinque o dieci anni partiranno dalla data del ricevimento della lettera, fino alla prescrizione.

Per evitare il trascorrere di un lasso temporale troppo ampio, la legge impone al creditore di agire entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui si può esigere il credito.

Ma quando si pagano le spese condominiali? Quanto tempo ha un inquilino moroso prima di incorrere in sanzioni? Generalmente, esso è tenuto al saldo delle spese entro il mese in questione.

Il decreto ingiuntivo per spese condominiali non pagate

Quando il termine per versare le spese scade, l’amministrazione acquisisce la facoltà di agire contro i morosi. Spesso lo fa nominando un avvocato, che può essere scelto senza un’assemblea dei condomini: esso agirà iniziando con un sollecito per le spese condominiali non pagate.

Il primo passo dell’avvocato è quello di inoltrare al moroso una diffida, intimandogli di pagare entro un termine prefissato che, di solito, non può essere inferiore ai cinque giorni. Esso viene quindi messo in mora e, se non risponde, il creditore (l’avvocato) può presentare un’ingiunzione di pagamento per le rate del condominio presso il Giudice di Pace.

Una volta compiuto questo passo, il moroso ha ulteriori 40 giorni di tempo per saldare quanto dovuto. In questi quaranta giorni il moroso ha sempre la possibilità di fare opposizione e sollevare una contestazione. Se anche in questa finestra temporale il debito non viene pagato, allora sarà possibile proseguire con l’esecuzione forzata sui beni del debitore. Un’alternativa ai 40 giorni è data dall’atto di precetto, un ulteriore “ultimatum” di pagamento che concede 10 giorni.

Cosa succede dopo l’ingiunzione di pagamento per le spese di condominio?

Una volta che si è arrivati all’ultimo step disponibile, ossia quello dell’esecuzione forzata, il creditore può scegliere tra tre opzioni con cui tentare di recuperare quanto spetta al condominio. Le alternative sono:

• Pignoramento mobiliare: ad essere bersaglio dell’esecuzione forzata sono i mobili e in generale tutti gli oggetti di valore posseduti dal moroso. Possono esserlo elettrodomestici, gioielli, quadri: tutto, ad eccezione di quelli necessari al sostentamento dello stesso. Messi in vendita, essi devono coprire la somma delle spese condominiali non pagate;
• Pignoramento presso terzi: questa forma di confisca va a colpire quegli eventuali crediti che il debitore ha nei confronti di terzi. Questa tipologia riguarda quindi quelle somme di denaro come stipendi, pensioni o qualsiasi versamento sul conto corrente. Se ad essere pignorato è lo stipendio, mensilmente verrà decurtato un quinto di esso fino all’estinzione del debito;
• Pignoramento immobiliare: è la forma più drastica di esecuzione forzata. Al debitore viene pignorato direttamente l’immobile in cui abita, con la conseguente vendita all’asta dello stesso.

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