Last Updated on Luglio 16, 2024

Si può affittare un immobile comprato all’asta? Se ti stai facendo questa domanda, il contenuto nelle prossime righe fa per te. Se ti interessa approfondire nel dettaglio il tema, con tutto quello che riguarda anche il focus sugli aspetti normativi, non devi fare altro che proseguire nella lettura dell’articolo.

Comprare casa all’asta: come procedere?

Nonostante i numeri, rispetto al 2021, siano stati interessati da una riduzione notevole – -21% nel terzo trimestre dell’anno in corso – comprare casa all’asta rappresenta ancora un’occasione di risparmio. Dati alla mano, si parla di un acquisto al 10/15% in meno rispetto al valore di mercato. Non poco per chi ha in mente di mettere a reddito l’immobile e di proporlo sul mercato delle locazioni.

Prima di capire se si può affittare un immobile comprato all’asta, vediamo come procedere con l’acquisto dello stesso. Il primo step da considerare è il focus sul provvedimento tramite il quale il giudice ha disposto la vendita della casa. Si tratta di un documento molto importante, grazie al quale è possibile farsi un’idea in merito alle modalità di partecipazione all’asta. Non mancano i dettagli relativi alle modalità di presentazione della propria offerta.

Sul sito del Tribunale, non appena l’immobile viene messo all’asta è possibile trovare dettagli relativi alla perizia del tecnico che l’ha analizzato, ma anche all’indirizzo dell’unità stessa.

Alle aste per l’acquisto di immobili possono partecipare tutti, fatta eccezione per il debitore. Ciascun partecipante ha la facoltà di presentare, a seguito della proposta di un valore di partenza attribuito dal Tribunale sulla base della perizia, la propria proposta di prezzo. Come ben si sa, i partecipanti all’asta possono proporre un rialzo minimo.

Si può affittare una casa acquistata all’asta?

La risposta è affermativa: si può affittare un immobile comprato all’asta. Non esiste alcuna norma che impedisca la proposta sul mercato delle locazioni – e l’eventuale successiva sottoscrizione di un contratto d’affitto regolarmente registrato – di una casa precedentemente acquistata all’asta. Una volta che l’immobile risulta aggiudicato, il partecipante all’asta ottiene la piena proprietà dell’immobile. Può quindi fare quello che desidera con la suddetta unità. Al netto di quanto appena specificato, è necessario tenere in considerazione un aspetto.

Quale di preciso? Il fatto che si tratti o meno della prima casa. Quando si chiama in causa questa espressione, si inquadra l’abitazione principale, regolarmente iscritta negli elenchi del catasto urbano e classificata come unica unità immobiliare – non di lusso – dove il proprietario risiede anagraficamente e dimora (eventualmente insieme con i membri della sua famiglia).

In caso di prima casa, infatti, è possibile usufruire di diverse agevolazioni. Tra queste spicca l’imposta di registro corrispondente al 2 e non al 9% del valore catastale dell’immobile. Nel caso dell’imposta ipotecaria e di quella catastale, si parla, per entrambe, di una misura fissa corrispondente a 50 euro.

Affinché si possano ottenere i suddetti benefici è necessario, per la legge italiana, che nella prima casa, anche se acquistata tramite una procedura d’asta, vada ad abitare il proprietario, eventualmente con i suoi familiari.

Alla luce di ciò, non è possibile affittare la casa comprata all’asta se registrata come prima casa. Il risultato, in tal caso, è la perdita delle agevolazioni fiscali sopra elencate. 

In caso di immobile acquistato all’asta registrato come seconda casa, non c’è alcun ostacolo alla sottoscrizione di un contratto di locazione. Quest’ultimo può essere formalizzato anche dopo la consegna delle chiavi dell’immobile.

Quando conviene comprare un immobile all’asta per affittarlo?

Dopo aver chiarito che sì, si può affittare un immobile comprato all’asta, vediamo in quali casi conviene concretizzare la suddetta operazione. Il ragionamento da fare è molto semplice: bisogna tenere in considerazione le prospettive sul lungo periodo. Essenziale, di riflesso, è tenere presente aspetti come la vicinanza rispetto a infrastrutture, centri commerciali, servizi scolastici.

Ragionare su questi aspetti è cruciale, senza mai dimenticare i vantaggi innegabili dell’acquisto di una casa all’asta. Oltre alla possibilità, già menzionata, di comprarla a un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato, citiamo il fatto che, quando si chiamano in causa gli immobili comprati all’asta, non ci sono problemi riguardanti la sicurezza.

Le case, infatti, vengono comprate prive di iscrizioni ipotecarie e di altri vincoli. L’operazione, ribadiamo, viene svolta in totale trasparenza. Avendo la possibilità di accedere a tutta la documentazione sul sito del Tribunale, l’aspirante acquirente ha in mano tutte le informazioni relative alle peculiarità dell’immobile.

Casa con inquilino in affitto acquistata all’asta: cosa succede?

Abbiamo capito che, se si registra come seconda casa, si può affittare un immobile comprato all’asta. Cosa accade, invece, se l’immobile acquistato è già occupato da un inquilino con regolare contratto di locazione? L’acquisto all’asta causa l’interruzione dello stesso? La risposta è negativa. Il contratto sottoscritto prima che venisse messo all’asta l’immobile può continuare senza problemi anche dopo che la casa viene acquistata da un nuovo proprietario che se la aggiudica a seguito di una procedura d’asta.

Chiarito questo aspetto, è naturale chiedersi se l’aggiudicatario abbia o no modo di procedere alla modifica del canone di affitto e, magari, di aumentarlo. La normativa vigente prevede il fatto che, nei casi in cui il canone deciso da ex proprietario e locatario è inferiore di almeno un terzo rispetto alla quotazione concordata nelle locazioni precedenti, l’aggiudicatario non sia obbligato ad attenersi al contratto originario.

Concludiamo rammentando che si parla di prevalenza del contratto d’affitto sull’aggiudicazione della casa all’asta unicamente in caso di contratto di locazione regolare e registrato. Se l’affitto è in nero, il nuovo proprietario che ha acquistato la casa all’asta potrà agire per vie legali per chiedere lo sgombero dell’immobile.