Last Updated on Luglio 16, 2024

Si può locare un seminterrato? Se ti stai ponendo questa domanda, magari perché ne possiedi uno e, dopo aver messo a reddito altri immobili di tua proprietà affittandoli, hai intenzione di guadagnare pure da esso, il contenuto nelle prossime righe fa per te.

Non ti resta che seguirci nella lettura per scoprire qualcosa di più sul tema.

Seminterrato: di cosa si tratta?

Prima di capire la risposta alla domanda “Si può locare un seminterrato?“, è il caso di capire di cosa si parla di preciso quando si chiama in causa questo ambiente. Quando si utilizza il termine “seminterrato”, si inquadra un locale che si trova in parte sotto e in parte sopra rispetto al livello stradale.

Entrando nel vivo delle sue caratteristiche ricordiamo che, per la normativa vigente, il pavimento deve trovarsi a un livello inferiore rispetto a quello stradale. Il soffitto, invece, a uno superiore.

Alla definizione “seminterrato” possono essere associate diverse tipologie di locali noti a tutti. Qualche esempio? La taverna e la cantina.

Per amor di precisione, si ricorda che, nel momento in cui l’ambiente si trova totalmente al di sotto del piano stradale, si deve parlare tecnicamente di interrato.

Appartamento seminterrato: si può affittare o no?

Si può locare un seminterrato, a patto che soddisfi i criteri per l’abitabilità. Ecco quali sono:

• Altezza minima pari a 2,70 metri (in casi sporadici, il limite in questione scende a 2,40);
• adeguato rapporto aeroilluminante (R.A.I.). Questo valore, che si ottiene calcolando l’effettivo rapporto tra la superficie finestrata e quella del pavimento, è un dato prezioso per poter parlare di livelli giusti sia di illuminazione, sia di ricambio d’aria;
• presenza di tutti gli impianti funzionanti e a norma, nonché degli scarichi delle acque nere;
• presenza di un vespaio aerato al di sotto del piano del pavimento. Con il termine tecnico appena menzionato, si indica una camera d’aria caratterizzata da efficacia isolante e avente, nello specifico, lo scopo di prevenire infiltrazioni a livello della pavimentazione.

Nei frangenti in cui il seminterrato non ha le caratteristiche tali da poter parlare di abitabilità, lo si può sì affittare, ma non con destinazione residenziale. Possibile, per esempio, è sottoscrivere un contratto d’affitto con un privato o con un’azienda che hanno bisogno di un deposito.

Cosa sapere sulle destinazione d’uso

L’appena citata destinazione d’uso, riguarda tutti gli immobili presenti sul territorio nazionale. La normativa vigente, per la precisione il Testo Unico delle Disposizioni Legislative e Regolamentari in Materia Edilizia (DPR 380/2001), prevede l’esistenza di cinque tipologie di destinazione edilizia. Ecco quali sono:

• residenziale;
• turistico-ricettiva;
• direzionale e produttiva;
• commerciale;
• rurale.

Si può procedere al cambio della destinazione d’uso? Assolutamente sì. Le strade che si possono seguire sono due. La prima consiste nel concretizzare delle modifiche strutturali. Ritroviamo, in questo caso, l’esempio del seminterrato, che può necessitare di diversi interventi per essere reso abitabile e per poter, come già detto, rispondere in maniera affermativa alla domanda “Si può locare un seminterrato?”.

Essenziale è sottolineare che, per poter procedere con il cambio di destinazione di un seminterrato – o di qualsiasi altro immobile – nella modalità appena menzionata, è necessario ottenere il permesso di costruire. Lo si può richiedere al Comune dove è situato l’immobile.

La seconda alternativa per il cambio di destinazione d’uso non prevede la realizzazione di alcuna opera. In questo caso, è possibile citare un esempio differente rispetto a quello del seminterrato da locare. Il mutamento funzionale di destinazione d’uso – questa l’espressione tecnica giusta – avviene nei casi in cui si trasforma un’abitazione privata in uno studio professionale. In tale circostanza, bisogna procurarsi unicamente la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

In caso di cambio di destinazione d’uso di un immobile – anche di un seminterrato – è necessario rendere nota la cosa sia al Comune, sia al catasto. A prescindere dal fatto che ci siano o meno delle opere, il cambio di destinazione d’uso impatta sulla rendita catastale dell’immobile

Affittare un seminterrato: in quali casi è reato?

Quando ci si chiede se si può locare un seminterrato, è necessario rammentare che, in un frangente preciso, affittarlo è reato. A tal proposito, è necessario chiamare in causa la sentenza della Cassazione 6366 dell’11 febbraio 2019. Secondo gli ermellini, si macchia di abuso edilizio la persona proprietaria di un seminterrato che lo destina ad abitazione con lo scopo di locarlo, seppur temporaneamente.

A detta dei giudici della Corte di Cassazione, infatti, nelle situazioni appena menzionate si parla di “aggravio del carico urbanistico”. Ciò vale, sempre secondo la suddetta sentenza, anche in assenza di realizzazione di opere.