Si può affittare la prima casa? Scopri come funziona
Last Updated on Marzo 18, 2021
Se anche tu possiedi un immobile e di tanto in tanto ti frulla per la testa l’idea di affittarlo, sappi che è giunto il momento di dissipare tutti i tuoi dubbi. Affittare la prima casa può essere fonte di introito sicuro, che richiede poco dispendio di energie; basta solo informarsi al meglio sulla normativa di settore e scegliere con attenzione i propri inquilini. Lasciati tentare dal mercato immobiliare e scopri come affittare la tua prima casa!
Si può affittare la prima casa?
Sì, puoi tranquillamente affittare la prima casa. Nessuna legge, infatti, impone il divieto di mettere in affitto la prima casa e i dati lo dimostrano: sono tanti i proprietari che, spinti da particolari esigenze di natura logistica o economica, decidono di affittare il proprio immobile e trasferirsi in abitazioni più piccole, senza per questo dover commettere illeciti o rinunciare ad eventuali benefici fiscali.
Metti ad esempio il caso che il tuo immobile di proprietà sia poco funzionale a un nuovo lavoro che prevede spostamenti frequenti, perché magari abiti lontano dalla stazione ferroviaria o dalla linea metropolitana. Oppure considera l’ipotesi che un cambiamento inatteso delle tue condizioni economiche faccia nascere il bisogno di guadagnare un po’ di più, per far quadrare i conti. In casi come questi conviene affittare la prima casa, cosicché tu possa spostarti in una zona che risponda meglio alle tue mutate esigenze e il tuo immobile diventi un’utile fonte di reddito.
Se dovessi trasferirti in una casa più piccola, infatti, potresti trasformare la prima casa in una comoda possibilità di guadagno, che non solo ti permetterà di coprire il costo dell’affitto della tua nuova dimora, ma anche di incassare una quota aggiuntiva da impiegare come meglio credi.
La prima cosa da sapere prima di affittare casa è che il mercato immobiliare italiano è animato da regole che, molto spesso, sfuggono ai non addetti ai lavori ma che è indispensabile conoscere per portare a termine buoni affari nella massima sicurezza. Di sicuro rivolgersi a degli esperti del settore può rendere il processo di locazione più semplice: noi di Zappyrent mettiamo in contatto proprietari di casa e coinquilini proprio per facilitare questo tipo di relazioni, e possiamo consigliarti sulle migliori opzioni di affitto ed in generale sul mercato immobiliare.
Posso concedere in affitto parziale la prima casa?
Se l’obiettivo è quello di far fruttare il tuo immobile e racimolare un po’ di denaro senza grossi affanni, la possibilità di affittare parte della prima casa non è da sottovalutare. Se disponi di una dimora grande a sufficienza da poter rinunciare a un piano, a un’ala o semplicemente a una stanza senza soffrire della carenza di spazio, puoi valutare seriamente la formula dell’affitto parziale della prima casa.
Con questa soluzione non perdi nessuno dei benefici che ti sono stati concessi per l’acquisto dell’immobile né le agevolazioni sugli interessi passivi del mutuo, sull’IMU, sulle principali utenze e sulle imposte locali previste per l’abitazione principale.
In buona sostanza, affittare una camera nella prima casa non comporta la perdita dei vantaggi di natura fiscale previsti sia per l’abitazione principale che per la prima casa. L’affitto parziale di alcune stanze della prima casa, inoltre, non limita la tipologia dei contratti applicabili e puoi liberamente scegliere tra un contratto transitorio, uno turistico, una formula 4+4 o una 3+2.
- Nel primo caso hai l’obbligo di impiegare i moduli predisposti dalla legge e puoi farvi ricorso per accasare studenti universitari o per rispondere a specifiche esigenze dei coinquilini, che devono essere di tipo formativo o lavorativo. Questo tipo di contratto ha una durata massima di diciotto mesi e un canone predefinito, a meno che l’immobile non si trovi in un comune con meno di 10.000 abitanti o che il contratto abbia durata inferiore a trenta giorni: in questi soli due casi, infatti, puoi decidere tu liberamente l’entità del canone.
- Il contratto destinato agli studenti universitari è applicabile solo se nel tuo comune, o in quelli vicini, esiste un polo universitario o una sua sede secondaria. Chiaramente, il tuo inquilino deve possedere due requisiti fondamentali: deve risultare ufficialmente iscritto all’ateneo e non deve avere la residenza nel medesimo comune nel quale ricade il tuo immobile. In questo caso il contratto di affitto ha validità variabile da sei mesi a tre anni e il canone va determinato in funzione di una serie di parametri prestabiliti dagli accordi locali.
- Il contratto turistico può essere utilizzato solo se il tuo coinquilino occupa l’immobile per finalità turistiche, non necessita di una disdetta formale e ha un canone che puoi determinare liberamente, senza vincoli di sorta.
- Il contratto 4+4 ha durata obbligatoria di quattro anni più rinnovo automatico per ulteriori quattro anni. Decorso il primo quadriennio, puoi evitare il rinnovo automatico mediante disdetta ufficiale, da comunicare all’inquilino con un anticipo di almeno sei mesi dalla scadenza del secondo quadriennio. La legge stabilisce, però, che la disdetta possa essere inviata solo per particolari e ben definiti motivi, come la vendita della casa, l’utilizzo per sé o per un familiare, la ristrutturazione o la demolizione del fabbricato. Trascorsi gli otto anni, senza disdetta, il contratto è da considerarsi rinnovato agli stessi patti e condizioni.
- La formula del 3+2 è molto simile alla precedente. Le differenze consistono nei periodi di validità, tre anni rinnovabili in automatico per ulteriori due anni, e nel fatto che, decorsi i cinque anni in assenza di disdetta, il contratto si rinnova per soli due anni. Il canone di locazione, nella formula 3+2, non è determinabile dal proprietario ma va calcolato in funzione degli accordi tra le associazioni di inquilini, proprietari e amministrazioni.
IMU sulla prima casa affittata
Posso ancora godere dell’esenzione IMU se affitto la prima casa? Se dovessi decidere di dare in affitto la tua prima casa trasformando, di fatto, un altro immobile in abitazione principale, sei tenuto a pagare l’IMU. La tua dimora abituale, infatti, si è spostata e non coincide più con la prima casa, di conseguenza viene meno uno dei requisiti di base per fruire della detrazione fiscale.
L’IMU sulla casa affittata è dovuta qualora l’immobile non costituisca più la tua abitazione principale. Diverso è il discorso in caso di affitto parziale, formula che non solo non prevede il trasferimento della residenza anagrafica ma nemmeno lo spostamento della dimora abituale.
Se tu volessi affittare una o più stanze della tua casa, quindi, potresti tranquillamente continuare ad usufruire dell’esenzione dell’Imposta Municipale Unica poiché l’immobile non perde la propria destinazione di dimora abituale. Analogo discorso per la Tassa sui Servizi Indivisibili e per tutte le ulteriori agevolazioni che derivano dall’acquisto della prima casa, che non vengono in alcun modo intaccate dall’affitto parziale.
Le tasse sull’affitto parziale della prima casa
Le tasse da pagare qualora decidessi di locare parzialmente la tua prima casa si suddividono in due tipologie: quelle relative alla registrazione del contratto di locazione e quelle che invece scaturiscono dall’incremento del reddito determinato dal canone di affitto che percepisci dal tuo coinquilino.
Qualunque sia il contratto che scegli, hai la facoltà di optare per il regime fiscale ordinario o per la cedolare secca. Nel primo caso il canone di fitto si somma al tuo reddito e, pertanto, andrà tassato in funzione degli scaglioni Irpef nel quale l’importo complessivo si colloca. Nel secondo caso, invece, dovrai pagare una percentuale fissa, generalmente del 21% ma che in determinate condizioni può scendere al 10, sull’importo totale che percepisci annualmente dal tuo coinquilino. Scegliendo la cedolare secca, inoltre, non dovrai pagare spese di registrazione, di bollo e di cancellazione del contratto di locazione.
Una importante novità da registrarsi per l’affitto prima casa con cedolare secca e cambio di residenza, è quella che prevede, in caso di contratto di locazione a canone concordato, una riduzione dell’Imposta Municipale Unica del 25%. Per usufruire dello sconto e versare quindi il 75% dell’imposta, indipendentemente dall’aliquota applicata dal Comune, è necessario che il contratto, rigorosamente scelto tra le formule a canone concordato, sia regolarmente registrato e trasmesso all’Ente comunale.
Agevolazioni e prima casa in affitto
Come conservare le agevolazioni fiscali se affitto la prima casa? La normativa vigente, come accennato, concede una serie di agevolazioni fiscali a chi intende acquistare la prima casa, a condizione che vengano rispettate alcune semplici regole.
Posso affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni derivanti dall’acquisto dell’immobile? Sicuramente sì!
Quando acquisti un immobile con valenza di prima casa, accedi alla riduzione dell’imposta di registro o dell’Iva, a seconda che tu acquisti da un privato o da una società, e sei esentato dall’imposta di bollo, dalle tasse ipotecarie, dai tributi speciali catastali.
Se stipuli un contratto di mutuo, quale ulteriore incentivo all’acquisto, hai diritto ad una detrazione degli interessi passivi, nella misura del 19%, nonché dei relativi oneri accessori.
Per ottenere, e conservare nel tempo, tali benefici, devi rispettare alcune condizioni:
- L’immobile prescelto non deve rientrare tra quelli catalogati come immobili di lusso, vale a dire i palazzi di pregio storico e artistico, i castelli, le ville e le abitazioni signorili;
- Non puoi essere proprietario di altri immobili;
- Non puoi vendere la casa acquistata fruendo delle agevolazioni entro i primi cinque anni dalla compravendita oppure puoi venderla prima ma hai l’obbligo di comprarne un’altra entro i successivi dodici mesi.
Se poi utilizzi la prima casa anche come abitazione principale, dimorandovi abitualmente, hai diritto all’esonero dall’IMU – Imposta Municipale Unica e dalla TASI – Tassa sui Servizi Indivisibili.
Come incide la concessione in affitto della prima casa sulle agevolazioni che abbiamo appena elencato? Vediamolo insieme!
Poiché la locazione della prima casa non causa la perdita del possesso dell’immobile, stai certo che non dovrai rinunciare alle agevolazioni fiscali legate all’acquisto, come l’esenzione delle imposte di bollo e le riduzioni sulle imposte di registro.
Concedere la prima casa in locazione comporta invece delle conseguenze sulle agevolazioni pensate per l’immobile che, oltre ad essere prima casa, funge anche da abitazione principale.
Spostando la residenza dall’abitazione principale non avrai più diritto all’esenzione da IMU e TASI, ma dovrai pagarle, sebbene potresti ottenere uno sconto sull’Imposta Municipale Unica del 25% se, una volta affittata l’abitazione, decidessi di ricorrere al regime fiscale della cedolare secca per pagare le tasse sui redditi derivanti dal canone di affitto.
L’affitto della prima casa è inoltre detraibile, nel senso che l’inquilino che prenda in locazione l’abitazione da adibire a dimora principale usufruisce di una detrazione ai fini Irpef graduata in funzione del suo reddito. Tali detrazioni oscillano da 150 a 300 euro per i contratti di locazione a canone libero e da 247,90 a 495,80 euro per chi invece sceglie il contratto a canone concordato. Detraibili, per la quota percentuale del 19%, sono anche le rate del mutuo ipotecario eventualmente stipulato per l’acquisto della prima casa, a condizione che tu stabilisca nell’immobile la tua dimora abituale.
Affittare la prima casa con mutuo
Discorso a parte merita la fattispecie dell’affitto della prima casa acquistata a seguito della stipula del mutuo ipotecario. Si può affittare la prima casa con mutuo? Certo che sì e senza temere né sanzioni né maggiorazioni sull’importo delle rate. Tuttavia, l’aliquota del 19% degli interessi passivi del mutuo può essere scaricata dall’Irpef solo se la casa funge da abitazione principale e in essa vi si è stabilita la residenza.
Tale requisito è richiesto per tutto il tempo per il quale desideri usufruire del beneficio fiscale e, pertanto, se concedi in locazione la prima casa cambiando residenza, perdi la detrazione. Per continuare ad usufruirne puoi valutare, ancora una volta, la formula dell’affitto parziale.
Quindi anche se stai valutando di comprare casa per affittarla e per farlo devi accendere un mutuo, sappi che non ci sono controindicazioni, al contrario acquistare casa per metterla in affitto può essere un investimento davvero remunerativo!
Affitto prima casa e cambio residenza
La normativa in vigore ti consente di procedere all’affitto della prima casa senza cambiare residenza. I proprietari che decidono di affittare il proprio appartamento a terzi, infatti, non hanno l’obbligo di cambiare la residenza e gli inquilini possono portare la propria nell’immobile in locazione.
Una volta registrato il contratto di affitto, non corri il rischio di ritrovarti i locatari sullo stato di famiglia, ma si presume una coabitazione tra soggetti appartenenti a famiglie diverse. Per questo motivo sarebbe più corretto parlare di una tipologia differente di locazione, definita come affitto parziale della prima casa, che non richiede il cambio di residenza.
Se la coabitazione con i locatari è da escludersi e piuttosto che riservarti una stanza o una parte dell’immobile ad uso esclusivo, preferisci procedere all’affitto della prima casa con cambio residenza, ricorda che potrai comunque continuare a beneficiare di parte delle agevolazioni fiscali.
Il D.P.R. n. 131 del 1986, che fornisce la definizione di prima casa, stabilisce che è tale l’immobile di proprietà che si trovi nello stesso comune in cui l’acquirente abbia la residenza abituale o decida di stabilirvela non oltre diciotto mesi dall’atto di compravendita.
Ciò significa che, se trasferisci la residenza nello stesso comune in cui c’è l’immobile che hai acquistato come prima casa (ma NON proprio nell’immobile in questione), non perdi il diritto alle agevolazioni previste dal Bonus Prima Casa, quindi continuerai a godere delle agevolazioni sull’imposta ipotecaria, sull’imposta catastale e su quella di registro.
Affittare la prima casa trasferendo la residenza in altro comune
E se volessi affittare la prima casa trasferendo la residenza in altro comune? Anche questo è possibile, sebbene la legge non lo preveda espressamente. Le condizioni per accedere al Bonus Prima Casa, infatti, prevedono che l’acquirente trasferisca la propria residenza anagrafica nel comune in cui si trova l’immobile entro diciotto mesi dal suo acquisto, ma non fornisce indicazioni sul periodo minimo per il quale conserva tale obbligo di residenza.
In teoria, quindi, se entro diciotto mesi dall’acquisto hai provveduto a trasferire la residenza presso il comune dove si trova la prima casa, sei a posto con la norma e hai già ottemperato agli obblighi imposti dal Bonus.
L’unica indicazione sull’argomento viene dall’Agenzia delle Entrate che, con una circolare, fissa a tre anni il periodo minimo di residenza obbligatoria per non incorrere nella perdita delle agevolazioni. Trattandosi però di un atto interno, la circolare è impugnabile poiché priva di effetti giuridici.
Conviene affittare la prima casa?
Come vedi, rendere produttiva la tua casa trasformandola in un fruttuoso investimento è sempre possibile, anche quando è stata acquistata come prima casa. Il nostro consiglio però, è farti guidare in questa avventura per raggiungere il tuo obiettivo di guadagno nel migliore dei modi.
Noi di ZappyRent assistiamo i nostri clienti nel mondo delle locazioni, aiutandoli a trovare l’inquilino ottimale tra i tanti interessati ai loro annunci e ad evitare brutte sorprese. Con noi affittare casa online è semplice: mettiamo in contatto la domanda e l’offerta con il minimo sforzo e garantendo la massima soddisfazione sia ai proprietari che agli inquilini. Provare per credere!
