L’avvicinarsi della scadenza del contratto di locazione coinvolge le decisioni importanti di due parti, il locatore e il locatario, che devono scegliere cosa fare del proprio immobile da un lato e, dall’altro, del luogo in cui abitare. Nel momento in cui ci si approccia alla conclusione del contratto di affitto, è altresì fondamentale informarsi in merito alla gestione degli aspetti fiscali. Se ti interessa scoprire qualcosa di più in merito, non devi fare altro che proseguire nella lettura dell’articolo che abbiamo preparato per te.
Scadenza naturale del contratto di locazione: gli adempimenti
Iniziamo analizzando il caso della scadenza naturale del contratto di locazione 4+4, disciplinato dalla Legge 431/1998 . In tale situazione, in fase di scadenza non bisogna fare altro, se lo si desidera, che accordarsi per rinnovarlo. In questo caso, non è necessario gestire alcun adempimento.Diversa, invece, è la situazione in cui una delle due parti ha intenzione di procedere alla rescissione. In tale frangente, è necessario inviare all’altra parte una comunicazione di disdetta con un preavviso di 6 mesi.Nel caso del contratto a canone concordato (3+2) , vale sempre la regola dell’invio della comunicazione sopra citata con sei mesi di preavviso e prima della scadenza dei 2 anni finali. La comunicazione succitata, in tutte le situazioni, deve avvenire attraverso lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite PEC. In queste righe, abbiamo posto l’accento su situazioni di disdetta. Cosa fare invece se, nelle vesti di locatore, se ha intenzione di proporre un rinnovo? Scopriamolo nelle prossime righe!
Proposta di rinnovo del contratto: ecco cosa sapere
Cosa fare se, in vista della scadenza del contratto di locazione , se ha intenzione di proporre, all’altra parte coinvolta, il rinnovo ? Assolutamente nulla. Vale quanto specificato nelle righe precedenti. Sia che si abbia un 4+4 sia che, invece, il contratto sia un 3+2 a canone concordato, se si intende proseguire basta non inviare comunicazioni di disdetta. Così facendo, il contratto di locazione verrà tacitamente rinnovato o per ulteriori 4 anni, o per 2.
Si può modificare un contratto d’affitto prima della scadenza?
Un altro aspetto sul quale si interrogano sia i locatori sia i locatari in vista della scadenza del contratto di locazione, riguarda la possibilità di modificare le condizioni espresse nella versione iniziale. Si tratta di un’evenienza consentita? La risposta è affermativa.Nei frangenti in cui, in seno a una delle due parti coinvolte nel contratto, sussiste questo desiderio/necessità, è suo compito inviare comunicazione in merito all’altra parte almeno 6 mesi prima della scadenza succitata.Omettere questo dettaglio non è pensabile: se non lo si prende in considerazione e si interviene comunque con delle modifiche, si va incontro alla decadenza del contratto stesso. In assenza di comunicazioni relative a proposte di modifica – ovviamente parliamo di invii nei tempi previsti dalla legge – il contratto di locazione è da intendersi rinnovato alle medesime condizioni iniziali.Quali devono essere i contenuti di un’istanza ufficiale di modifica delle condizioni di contratto di locazione ? La comunicazione in questione deve contenere i dettagli delle nuove condizioni (pe il nuovo ammontare del canone). Una volta ricevuta la proposta di modifica, la parte coinvolta ha tempo 60 giorni per inviare, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, la sua risposta. Sono due le opzioni che ha davanti a sé. Ecco tutti i dettagli:
Accettazione delle nuove condizioni: in tal caso, il contratto di locazione prosegue e si integrano i cambiamenti esplicitati nella proposta di modifica;
proposta di condizioni ulteriormente diverse, che devono ovviamente essere accettate dalla controparte;
rifiuto, evenienza che implica la conclusione del contratto una volta sopravvenuta la sua naturale scadenza.
Nei casi in cui una comunicazione in cui si richiede la modifica delle condizioni contrattuali non riceve risposta, alla scadenza del contratto di locazione si concretizza la sua cessazione. Il locatario, di riflesso, deve riconsegnare le chiavi e l’immobile al proprietario. Le conseguenze dal punto di vista fiscaleNon c’è che dire: le tematiche che ruotano attorno alla gestione della scadenza del contratto di locazione e alle relative implicazioni sono numerose. Oltre agli aspetti appena menzionati, è importante soffermarsi sulle conseguenze dal punto di vista fiscale .Facciamo un esempio concreto per capire meglio. Immaginiamo il caso di un locatore e di un locatario che stipulano un contratto 4+4 a canone libero.Alla scadenza di quest’ultimo, nell’eventualità in cui dovessero venire a patti per il rinnovo con aumento del canone mensile, sarebbe ovviamente necessaria la registrazione del nuovo contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Il contratto precedente non necessita di alcun adempimento fiscale. Si parla, infatti, di un contratto naturalmente conclusosi e non prorogato (come già accennato, ne è stato registrato uno nuovo).Registrando il nuovo contratto, è possibile, da parte del locatore, optare per la cedolare secca. Il regime in questione, come ben si sa, prevede l’applicazione di un’aliquota pari al 21%.Attenzione: il ricorso alla cedolare secca non è obbligatorio dopo la scadenza del contratto di locazione. Si può, infatti, mantenere il vecchio contratto. Quello che bisogna fare è comunicare tempestivamente all’Agenzia delle Entrate la variazione del canone di locazione. In questo caso, bisogna utilizzare il modello RLI, disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate . Essenziale è allegare l’atto di rinegoziazione.
Restituzione dell’immobile
Una naturale conseguenza della scadenza del contratto di locazione è ovviamente l’obbligo, da parte del locatario, di restituire l’immobile nelle medesime condizioni in cui l’ha trovato, fatte salve le manifestazioni di deterioramento dovute all’utilizzo della cosa locata sulla base della destinazione prevista. La consegna concreta delle chiavi è considerata segno dello scioglimento del vincolo contrattuale e dell’obbligo di corrispondere ai canoni di locazione.
