Last Updated on Dicembre 22, 2021

Sei il proprietario di un immobile che vuoi dare in affitto? Pensi di richiedere all’inquilino una garanzia sull’adempimento degli obblighi contrattuali? Probabilmente saprai che la strada più comunemente percorsa è quella di stipulare un contratto di fideiussione con un istituto di credito o una compagnia assicurativa.

La fideiussione sull’affitto, infatti, ha sostanzialmente la finalità di assicurare al locatore che il pagamento delle mensilità da parte dall’inquilino avvenga in maniera precisa e puntuale, qualunque sia la sua situazione economica attuale o sopravvenuta. 

Ma quando e come si può stipulare una fideiussione per l’affitto? E qual è la sua efficacia reale? Vediamolo insieme.

Cos’è la fideiussione per l’affitto

Succede spesso che il locatore, non fidandosi della solvibilità del conduttore, gli chieda di garantire il versamento dei canoni mensili, affiancandosi nell’obbligo di pagamento a un soggetto terzo rispetto all’accordo, che può essere un istituto di credito o una compagnia assicurativa, attraverso la stipula di un contratto di fideiussione.

In realtà, la fattispecie prevista dall’art.1936 del nostro Codice civile fa riferimento al fideiussore come soggetto garante dell’obbligato, stabilendo che possa anche essere una persona fisica. È piuttosto raro che il locatore si “accontenti” della garanzia offerta da un soggetto rappresentato da una persona fisica, perché sostanzialmente avrebbe la stessa affidabilità e le stesse potenziali difficoltà che potrebbe avere il locatario. Nella maggior parte dei casi, il locatore preferisce che la figura del garante sia rappresentata da un soggetto più “affidabile”, come un istituto di credito, nel caso della “fideiussione bancaria”, o una compagnia di assicurazioni nella “fideiussione assicurativa”.

Ai fini del contratto di fideiussione, non rileva lo scopo della locazione, che può essere stipulata per fini abitativi o commerciali: la fideiussione, infatti, non è che una garanzia di pagamento dei canoni mensili al locatore, offerta dal soggetto terzo estraneo al rapporto di locazione, a sostegno dell’obbligo assunto dall’inquilino. Pertanto, l’iniziativa di stipulare un contratto di fideiussione può essere presa anche dallo stesso inquilino, qualora abbia interesse a prendere in locazione un immobile ma tema di non avere -attualmente o in futuro- la liquidità per adempiere al pagamento dei canoni mensili alle scadenze.

Pur presentando qualche differenza, le dinamiche della fideiussione bancaria e di quella assicurativa sull’affitto sono sostanzialmente molto simili; nella fattispecie che ci interessa, quando viene stipulata una fideiussione sull’affitto, l’inquilino versa una somma a titolo di cauzione sul futuro pagamento dei canoni mensili, obbligandosi nei confronti del fideiussore, attraverso i meccanismi di responsabilità che vedremo in seguito.

Perché richiedere una fideiussione sull’affitto?

Negli ultimi tempi, anche a causa delle criticità economiche che il nostro Paese sta attraversando, si sono moltiplicate le richieste di fideiussione da parte dei locatori, mirate a scongiurare l’inadempimento dell’inquilino.

Anche i procedimenti di sfratto per morosità hanno registrato un incremento, dimostrando come la mancanza di liquidità, se da un lato non impedisce alle parti di concludere la locazione, dall’altro provoca conseguenze disastrose sull’accordo, che non riesce a svolgersi regolarmente, né a concludersi in maniera naturale, ma necessita dell’intervento giudiziario e di procedimenti lunghi e dispendiosi.

Dal mese di marzo 2020, poi, a causa dell’emergenza da Covid-19, il nostro Governo ha imposto il blocco degli sfratti, che si attua, con qualche eccezione, su tutti gli immobili in regime di locazione fino a giugno 2021. Non si esclude, comunque, un’ulteriore proroga, dato il protrarsi dell’emergenza sanitaria e delle sue conseguenze sull’economia globale del Paese.

Come funziona la fideiussione per l’affitto

Malgrado le buone intenzioni iniziali delle parti, il sopravvenire di una situazione contingente, (come la perdita del lavoro o una mancanza improvvisa di liquidità causata da spese impreviste, oppure ancora l’accumularsi di pagamenti improrogabili di debiti pregressi), può causare all’inquilino una difficoltà ad onorare l’impegno assunto con il locatore.

Specialmente se il conduttore ha un’attività commerciale, è molto frequente che il locatore richieda, a supporto del contratto di affitto del suo immobile, una garanzia supplementare all’impegno di pagamento, allo scopo di prevenire sopravvenute ristrettezze economiche, che potrebbero impedire all’inquilino di pagare regolarmente il canone di affitto concordato.

Vediamo quali sono ora le diverse tipologie di fideiussione per l’affitto, quali sono requisiti e i documenti che il richiedente deve presentare all’istituto di credito e quali sono i costi previsti dalla procedura.

La fideiussione bancaria sull’affitto

La richiesta di fideiussione della banca deve precedere la conclusione del contratto di locazione: la cauzione offerta dall’istituto di credito, infatti, ha lo scopo di garantire il regolare pagamento dei canoni al proprietario dell’immobile che viene dato in affitto.

Come richiederla

Quando si stipula un contratto di fideiussione bancaria bisogna fare attenzione anche alle clausole aggiuntive, in special modo a quelle che possono definirsi come limitative della responsabilità dell’istituto entro un dato importo, anche con riferimento al numero dei canoni da corrispondere annualmente al locatore: in queste postille, infatti, la banca dichiara di non garantire alcun pagamento che superi l’ammontare predefinito nell’accordo di fideiussione.

Ricordiamo anche che, solo nel caso in cui venga inserita la clausola di escussione a prima richiesta, il locatore può chiedere alla banca, che ha concesso la fideiussione, il pagamento dei canoni non versati: diversamente, in mancanza di questa esplicita disposizione, obbligato in prima istanza sarà sempre l’inquilino, mentre la banca sarà tenuta al pagamento, nei limiti stabiliti nel contratto di fideiussione, solo se il proprietario non riesce ad ottenere il pagamento dal locatario, che rimane il principale debitore e il primo obbligato.

Documenti da produrre

Quando ci si rivolge a un istituto di credito per ottenere una fideiussione per contratto di locazione, la banca apre un’istruttoria per verificare la stabilità economica del richiedente e, a questo scopo, gli chiede di presentare alcuni documenti:

• la carta d’identità e il codice fiscale;
• il contratto di affitto per il quale si chiede la fideiussione, oppure una copia del certificato camerale, se l’immobile oggetto della locazione ha destinazione commerciale;
• l’ultima dichiarazione dei redditi (mod.730), se il richiedente è un lavoratore autonomo, oppure le ultime due buste paga, se si tratta di un lavoratore dipendente.

Se lo ritiene necessario ai fini della completezza delle indagini, la banca può verificare la presenza di cessioni del quinto sulle entrate del richiedente, la concessione di precedenti finanziamenti e, se risulta iscritto ai CRIF (acronimo di Centrale Rischi Finanziari), prendere visione del suo profilo e del suo punteggio di affidabilità come pagatore. Prima di pronunciarsi sulla concessione della fideiussione, la banca può anche imporre il “congelamento” di somme, titoli o beni di proprietà del richiedente.

E comunque, dopo aver completato l’istruttoria, l’istituto di credito ha sempre la facoltà di respingere l’istanza di fideiussione sull’affitto in modo del tutto discrezionale, quindi senza nemmeno dover necessariamente fornire una motivazione del rifiuto.

Quanto costa

La concessione di una fideiussione bancaria comporta dei costi a carico di chi la richiede, relativi agli adempimenti burocratici di apertura della pratica e alle commissioni (fisse e annuali), solitamente proporzionali alla durata del contratto di affitto: ne deriva che gli interessi da pagare sulla somma concessa a titolo di garanzia vengano calcolati sull’entità del canone annuale di locazione e il relativo ammontare dovrà essere corrisposto all’istituto fideiussore.

Ma non solo: va considerato anche il numero dei canoni che devono essere versati e la durata della copertura che la banca si impegna a offrire. Ed è abbastanza ovvio che l’entità dell’obbligo economico che il richiedente assume, cresce in base alla rilevanza di questi due fattori.

La garanzia che la banca concede è soggetta al pagamento di una somma da parte di chi richiede la fideiussione, a titolo di corrispettivo per la copertura offerta; a questa somma vanno aggiunti gli interessi legali, calcolati sull’ammontare annuale dei canoni (di regola intorno al 3%) e le commissioni dovute alla banca, che sono proporzionali alla durata del contratto di locazione.

Ad esempio: se nel contratto di locazione il canone mensile concordato è di 600 euro, per un totale annuo di 7200 euro annui, il costo della fideiussione bancaria con copertura annuale al 3%, sarà di 216 euro.

La fideiussione assicurativa sull’affitto

Nella fideiussione per affitto concessa da una compagnia di assicurazioni, il procedimento è simile a quello della fideiussione bancaria; in questo caso, però, il contratto non prevede l’erogazione di un prestito, ma solo la stipula di una polizza assicurativa a copertura del pagamento dei canoni di locazione. Ne deriva che, se l’inquilino che ha richiesto la garanzia non versa i canoni concordati, l’assicurazione provvederà a pagare al posto suo tutte le somme dovute per il periodo stabilito nel contratto di fideiussione.

La principale differenza con la fideiussione bancaria per affitto sta nelle disposizioni che regolano l’escussione, che non può mai essere “a prima richiesta”. Da ciò si rileva che, se l’inquilino che ha richiesto la fideiussione assicurativa non paga i canoni, il proprietario dovrà necessariamente rivalersi sul suo patrimonio prima di rivolgersi alla compagnia assicurativa per chiedere il versamento delle sue spettanze.

È di tutta evidenza come le dinamiche di rimborso siano, anche in questo caso, rallentate dalla necessità di instaurare, nei confronti dell’inquilino moroso, un procedimento giudiziario che deve necessariamente precedere la richiesta di rimborso fondata sulla fideiussione concessa dall’assicurazione. E che, solo in caso di esito sfavorevole del processo contro l’inquilino, il locatore rimasto insoddisfatto potrà far valere le sue pretese nei confronti della compagnia assicurativa.

Come richiederla

Per ottenere una fideiussione sull’affitto da parte di una compagnia assicurativa, bisogna consegnare una richiesta scritta presso una delle sue sedi, contestualmente a tutta una serie di documenti utili (gli stessi richiesti per la fideiussione bancaria e che abbiamo elencato in precedenza), per l’ identificazione del richiedente e per valutare la sua situazione finanziaria.

Diversamente da quanto accade con le banche, però, c’è da rilevare una differenza sostanziale: le compagnie assicuratrici generalmente non pretendono garanzie reali dal richiedente e anche le indagini condotte sulla sua condizione economica sono meno invasive: ad esempio, non viene presa in considerazione l’iscrizione o meno al CRIF. Pertanto, anche in caso di condizioni finanziarie precarie, la fideiussione assicurativa ha più probabilità di essere concessa.

Quanto costa

Anche in questa tipologia di fideiussione sono dovuti i costi di istruttoria, che si aggiungono al pagamento dei premi, calcolati in misura proporzionale all’ammontare totale del canone annuo.

La fideiussione per l’affitto funziona davvero?

Come detto in precedenza, secondo l’art 1936 del Codice civile, il fideiussore può essere un privato, un’assicurazione o una banca. È anche il caso di ricordare che, a supporto delle garanzie sull’affitto immobiliare esiste un ulteriore strumento disponibile per il locatore: l’assicurazione sull’affitto, con cui il proprietario di casa si tutela in caso di danni o per eventuale morosità nei pagamenti.

Indubbiamente scegliere una banca come garante (tramite quello che viene definito anche “credito di firma”) rappresenta la soluzione più sicura ai fini della solvibilità, ma i tempi di conclusione del contratto di fideiussione bancaria potrebbero essere incompatibili con l’esigenza di affittare l’immobile, perché spesso rallentati da lungaggini burocratiche.

Non solo: bisogna considerare che in linea di principio e salvo il caso in cui nel contratto di fideiussione venga inserita la clausola di “escussione a prima richiesta”, le condizioni della garanzia offerte dalla banca non prevedono i pagamenti “al posto” dell’inquilino, ma solo “in mancanza” del suo adempimento.
Questi stessi limiti sono presenti anche nel caso in cui si decida di stipulare una polizza assicurativa: in altre parole, la fideiussione della banca o dell’assicurazione avrà effetti pratici solo se il locatario non paga e solo dopo che il proprietario dell’immobile abbia avviato una procedura per il recupero dei canoni non pagati.

In via del tutto intuitiva, entrambe le soluzioni, pur offrendo garanzie solide e affidabili, non hanno quasi mai un riscontro immediato delle intenzioni per le quali vengono scelte, perché non garantiscono il pagamento puntuale delle mensilità, ma solo il recupero delle somme non pagate e solo dopo che il pagamento non sia avvenuto. Di conseguenza, in entrambi i casi, si tratta di soluzioni che richiedono altro tempo e altre spese.

Protezione Zappyrent: l’alternativa alla fideiussione

Analizzando la fattispecie delineata dalla Legge, il terzo fideiussore altro non è se non un soggetto che si impegna a pagare al posto dell’obbligato: essendo questa la finalità sostanziale della fideiussione, è chiaro che l’esigenza di chiarezza e rapidità è fondamentale.

Noi di Zappyrent ti offriamo questa opportunità! Con il nostro servizio Protezione Zappyrent riscuotiamo in maniera diretta i canoni mensili e garantiamo pagamenti puntuali e sicuri, eliminando la necessità di chiedere una garanzia fideiussoria alle banche o alle assicurazioni.

Ricordiamo le fideiussioni bancarie e assicurative stabiliscono che, per recuperare le somme dovute, il locatore dovrà prima escutere il patrimonio dell’inquilino e solo dopo non aver ottenuto quanto richiesto, potrà rivalersi sul fideiussore. Con Protezione Zappyrent non c’è più questo ostacolo!

Con Protezione Zappyrent l’inquilino non è tenuto a vincolare la somma a garanzia del puntuale versamento dei canoni, perché siamo noi di Zappyrent che ci facciamo garanti del suo adempimento, versando il canone pattuito direttamente sul conto del locatore ogni 12 del mese. Lo facciamo anche se l’inquilino è in ritardo con i pagamenti o smette di pagare!

Uno strumento agile e sicuro che va a vantaggio di entrambe le parti di un contratto d’affitto, perché agevola l’inquilino, sollevandolo dall’impegno di procedere mensilmente ai pagamenti e mette al sicuro il locatore, che sa di ricevere mensilmente quanto gli spetta, senza ritardi, altre lungaggini burocratiche, e dunque, altre spese.

Evitare che un contratto di locazione non venga rispettato e che le aspettative delle parti risultino disattese è la priorità che guida il nostro lavoro: per questo ci occupiamo di definire tutti i dettagli di una locazione, impegnandoci a favorire la realizzazione di un accordo che sia soddisfacente per tutti e per tutto il tempo.