Last Updated on Agosto 27, 2024

Contratto a Canone Concordato: Requisiti, Come Funziona e Agevolazioni

Introduzione al Contratto a Canone Concordato

Il contratto a canone concordato offre una serie di vantaggi sia per il proprietario che per l’inquilino, tra cui la possibilità di optare per la cedolare secca del 10%. Questa guida dettagliata spiega come funziona, quali sono i requisiti per beneficiarne e le regole da seguire per stipulare correttamente questi contratti di locazione.

Funzionamento del Contratto a Canone Concordato

Il contratto a canone concordato è regolato dalla legge n. 431 del 1998, che stabilisce i criteri e le modalità per la sua stipulazione. Secondo l’articolo 2, comma 3, di questa legge, il prezzo della locazione deve essere fissato in base agli accordi locali tra le organizzazioni della proprietà edilizia e delle associazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Questo significa che il canone di affitto non può essere determinato liberamente dal proprietario, ma deve rientrare in un range specifico concordato a livello territoriale.

Durata del Contratto

Uno dei requisiti principali del contratto a canone concordato è la sua durata. Questo tipo di contratto prevede una formula 3+2, ovvero una durata iniziale di tre anni con una proroga automatica di due anni. Al termine della proroga, le parti possono negoziare nuove condizioni o decidere di non rinnovare il contratto, inviando una comunicazione scritta tramite raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza di tale comunicazione, il contratto viene rinnovato tacitamente per altri due anni alle stesse condizioni.

Il Significato di Canone Concordato

Un elemento cruciale del contratto a canone concordato è la determinazione del canone. Questo termine indica un affitto stabilito secondo le linee guida degli accordi territoriali specifici del Comune in cui è situato l’immobile. Per stabilire l’importo, si considera la superficie calpestabile dell’immobile e altre caratteristiche accessorie come la presenza di balconi, terrazze o ascensori. Un’ulteriore conferma del calcolo può essere fornita dalle associazioni rappresentative di categoria.

Attestazione dei Contratti Non Assistiti

Per i contratti di affitto non assistiti dalle associazioni di categoria, è necessario richiedere un’attestazione alle organizzazioni firmatarie degli accordi territoriali. Questo documento certifica che il contratto rispetta le norme e il contenuto dell’accordo territoriale, permettendo così di godere delle agevolazioni fiscali previste.

Utilizzo Multiplo dell’Attestazione

Una significativa modifica introdotta dal decreto Semplificazioni n. 73 del 2022 è l’estensione dell’attestazione a tutti i contratti stipulati successivamente, purché mantengano lo stesso contenuto in relazione alle caratteristiche dell’immobile. Finché non cambiano le specifiche dell’immobile o l’accordo territoriale, l’attestazione rilasciata può essere usata per usufruire dei benefici fiscali.

Agevolazioni Fiscali del Contratto a Canone Concordato

I contratti a canone concordato prevedono numerose agevolazioni fiscali. La principale è la possibilità di scegliere la cedolare secca al 10%, che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di bollo e di registro. Se si rimane nel regime IRPEF, la base imponibile per il calcolo delle imposte è ridotta del 30%. In termini di imposta di registro, il reddito da locazione considerato è ridotto del 30%, rendendo quindi meno oneroso il pagamento delle imposte.

Agevolazioni IMU e TASI

Per quanto riguarda l’IMU (Imposta Municipale Unica), le agevolazioni sono di due tipi. La prima, nazionale, riduce la base imponibile del 25%. La seconda, locale, permette ai Comuni di ridurre ulteriormente l’aliquota ordinaria sugli immobili dati in affitto a canone concordato, offrendo un ulteriore vantaggio per i proprietari.

Requisiti per la Cedolare Secca del 10%

Per poter applicare la cedolare secca del 10%, devono essere soddisfatti alcuni requisiti fondamentali:

– Sia il locatore che il conduttore devono essere persone fisiche.
– La locazione deve riguardare immobili non utilizzati per attività d’impresa (categorie catastali gruppo A, esclusa A\10).
– L’opzione per la cedolare secca deve essere comunicata al momento della registrazione del contratto.
– È obbligatoria la notifica all’inquilino dell’applicazione della cedolare secca e della rinuncia all’aggiornamento del canone.

L’immobile deve essere ubicato in comuni ad alta tensione abitativa o, per contratti a studenti, in un comune sede di università o corsi universitari distaccati, o in comuni limitrofi.

Benefici Fiscali per gli Inquilini

Anche gli inquilini possono usufruire di agevolazioni fiscali con il contratto a canone concordato. I benefici sono principalmente sotto forma di detrazioni fiscali, che possono raggiungere i 495,80 euro per redditi complessivi fino a 15.493,71 euro e 247,90 euro per redditi fino a 30.987,41 euro. È importante notare che le regole sulla detrazione possono variare in base a diversi fattori come la tipologia di contratto, l’età dell’inquilino e il reddito dichiarato ai fini IRPEF.

Conclusione

Il contratto a canone concordato rappresenta una soluzione vantaggiosa sia per i proprietari che per gli inquilini, offrendo una serie di agevolazioni fiscali e un canone di affitto calmierato. Con una comprensione chiara dei requisiti e delle regole, è possibile beneficiare del massimo delle opportunità offerte da questa tipologia di contratto di locazione.