Last Updated on Dicembre 23, 2021

La cessazione del contratto d’affitto può essere anticipata prima della sua naturale scadenza, stabilita in fase di accordo. Per qualsiasi motivo, locatore e/o locatario possono decidere per una cessazione del contratto di locazione prima che esso termini come da accordi.

In questa guida vedremo come recedere da un contratto d’affitto, esaminando quali sono i passaggi da seguire e gli adempimenti da svolgere per una corretta procedura.

Risoluzione anticipata del contratto: regole generali

Cominciamo col dire che disdire un contratto di locazione in anticipo è un’eventualità riconosciuta dal legislatore. La chiusura del contratto è prevista per tutte le tipologie esistenti, come:

• Contratti a canone libero: i classici accordi 4+4;

• Contratti a canone concordato: fattibili con la modalità del 3+2;

• Contratti d’affitto transitori: adatti per lavoratori fuori sede o per affittare a studenti, con durata da 1 a 18 mesi.

Le due parti hanno la possibilità di concludere anzitempo il contratto d’affitto attraverso due modalità di recesso:

1. Recesso legale, inviando una lettera di recesso per gravi motivi. Previsto dalla legge, non può essere eliminato dalle parti;
2. Recesso libero, possibile solo se espressamente previsto nel contratto di locazione firmato.

I gravi motivi indicati dal recesso legale possono essere l’effettiva impossibilità abitativa dell’immobile, anche se la sentenza 12991 del 2014 della Corte di Cassazione ha stabilito che anche il banale continuo abbaiare del cane di un vicino può essere valido come grave motivo per la conseguente risoluzione anticipata del contratto di locazione.

Non sono invece valide situazioni di disagio personali nate post-affitto (es. eventuali interventi che rendano più difficoltosi i movimenti, dal Tribunale di Modena 25/01/13) o di invivibilità del quartiere. Gli inquilini che scelgono di abitare in un immobile, infatti, possono ponderarne attentamente le condizioni prima di siglare un contratto.

Il recesso libero, invece, è possibile solo se previsto nel contratto. Il conduttore può quindi usufruirne, a patto di dare comunicazione anticipata con apposita raccomandata almeno 6 mesi prima della data in cui intende lasciare libero l’immobile, salvo diversa indicazione espressa nel contratto.

Nel caso tu sia un proprietario e sia passato per questa eventualità, probabilmente starai cercando un nuovo inquilino che possa entrare in affitto nel tuo appartamento. Se vuoi farlo in maniera rapida, sicura e garantita, allora scegliere Zappyrent è il modo migliore per avere un’esperienza d’affitto indimenticabile!

Risoluzione anticipata del contratto di locazione: se la chiede il locatario

L’inquilino può chiedere la chiusura anticipata del contratto secondo le modalità che abbiamo visto precedentemente. Il recesso legale sarà valido nel caso siano presenti i “gravi motivi“, il recesso libero se appositamente previsto dal contratto firmato.

Se possibile, secondo le condizioni precedenti, allora l’inquilino dovrà inviare l’apposita lettera di disdetta (la raccomandata) secondo le tempistiche previste dal contratto, di solito non inferiori a 6 mesi.

Alla fine della procedura di risoluzione anticipata del contratto di locazione, sarà importante verificare in che condizioni è stato lasciato l’immobile, in modo tale che il proprietario possa valutarle e decidere se trattenere la cauzione o addirittura chiedere un risarcimento danni.

Risoluzione anticipata del contratto di locazione: se la chiede il locatore

La disdetta anticipata del contratto di locazione può essere fatta anche da parte del locatore, seguendo però dei criteri e delle regole più severe, precise e stringenti rispetto alle condizioni previste per l’inquilino.

Servono anzitutto i classici 6 mesi di preavviso necessari. Rispettate le tempistiche, il Codice Civile all’art. 1612 prevede la risoluzione anticipata del contratto innanzitutto se il proprietario decide di stabilire la propria dimora nell’immobile dato in affitto.

Altrimenti, il metodo più comune che il proprietario ha a disposizione per una chiusura anticipata del contratto di affitto è il diniego del rinnovo dello stesso. Il locatore può avvalersi di questa facoltà quando:

• Vuole destinare l’immobile ad altro uso, che sia abitativo, commerciale o professionale proprio o del coniuge, dei figli e di parenti entro il 2° grado;
• Vuole destinare l’immobile ad attività pubbliche, sociali, culturali o assistenziali. In questo caso però dovrà offrire all’inquilino un altro immobile in sostituzione;
• Vuole vendere l’immobile a terzi;
• L’inquilino ha la disponibilità di un alloggio libero nello stesso comune;
• L’immobile si trova in un edificio danneggiato, che deve essere ricostruito, ristrutturato o trasformato integralmente;
• L’inquilino non occupi con continuità l’immobile.

Quanto costa la risoluzione anticipata di un contratto di locazione?

A. Fine contratto di locazione: gli adempimenti fiscali e burocratici

Come abbiamo visto, il primo passo per la cessazione del contratto di locazione è quello di inviare una raccomandata con almeno 6 mesi di preavviso, sia per il proprietario che per l’inquilino.

Dopo questo step, la risoluzione anticipata del contratto di locazione prevede l’obbligatoria compilazione, con successivo invio, del modello RLI.

Come compilare il modello RLI per la risoluzione del contratto? Innanzitutto sarà necessario introdurre il codice fiscale del soggetto che la richiede. Poi dovranno essere inseriti i seguenti dati:

• La tipologia di contratto da risolvere;
• L’ufficio territoriale di competenza;
• Durata del contratto e importo del canone;
• Gli estremi della registrazione del contratto;
• La tipologia del conduttore (persona fisica o giuridica);
• I dati dell’immobile.

Oltre alla compilazione del modello RLI, sarà necessario sostenere alcune spese. Che sia l’inquilino o il proprietario a volere una cessazione anticipata del contratto di locazione, bisognerà versare l’imposta di registro di 67 euro. L’onere del pagamento spetta al locatore, che in un secondo momento potrà ottenere il rimborso della metà dal conduttore.

B. Risoluzione anticipata contratto di locazione con cedolare secca

La cedolare secca sostituisce il “normale” regime fiscale, evitando così di dover pagare le normali imposte sull’affitto, tra cui l’IRPEF e l’imposta di registro e di bollo.

Per questo motivo, nel caso si stesse affittando sotto il regime della cedolare secca e si optasse per una chiusura anticipata del contratto di locazione, non sarà necessario il versamento dell’imposta di registro di 67 euro. Le agevolazioni della cedolare secca sono quindi valide anche per il recesso.

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Seguendo la nostra guida potrai rispettare tutti gli adempimenti burocratici e fiscali necessari per una risoluzione anticipata del contratto di locazione.

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