Come funziona l’usucapione di una casa?
Last Updated on Luglio 23, 2021
L’usucapione è una modalità di acquisto di una proprietà a titolo originario. Disciplinata dall’articolo 1158 del Codice Civile, l’istituto dell’usucapione è così descritto:
“La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”
Attraverso l’usucapione si può quindi acquisisce il diritto reale di godimento o, nel caso di un immobile, la proprietà dello stesso. A titolo originario significa invece che il diritto di proprietà che si acquisisce è indipendente dal vecchio proprietario dell’immobile, perché nasce infatti direttamente in capo a quello nuovo.
Il diritto di usucapione nasce dal possesso del bene
Prima di approfondire il concetto di usucapione, è bene chiarire che cosa significa “possesso del bene“, ossia la base stessa del diritto di usucapione.
Il possesso della cosa corrisponde all’esercizio del diritto di proprietà sul bene. In poche parole, il bene altrui dovrà essere utilizzato come se fosse di proprietà, esercitando quindi i poteri da proprietario a tutti gli effetti.
Il possesso deve quindi essere:
- Pacifico
- Pubblico
- Non acquisito con la forza o clandestinamente
- Continuo e ininterrotto, ossia esercitato regolarmente.
Come funziona l’usucapione: il processo di riconoscimento
L’acquisizione per usucapione di una casa, come abbiamo visto, nasce quindi dall’esercizio del possesso del bene per 20 anni consecutivi. Esso deve essere continuato e incontestato, pena l’interruzione del “conteggio” dei 20 anni.
Quando il termine decorre e il periodo ventennale è concluso, bisognerà obbligatoriamente passare dal giudice per concludere tutto il processo di acquisizione per usucapione: esso la dichiarerà compiuta, dopo che il potenziale proprietario avrà intentato la causa per far valere l’usucapione casa.
Per far valere il diritto di usucapione sarà infatti necessario dimostrare di aver esercitato il diritto nella maniera più corretta. Le caratteristiche fondamentali devono essere:
- Rispettare il possesso ininterrotto;
- Rispettare il possesso effettivo: è utile introdurre il concetto di “uti dominus“, ovvero l’esercizio del possesso come se si fosse il proprietario oggettivo.
Le prove certe sono la data di inizio del possesso; altrettanto utili possono essere eventuali testimonianze.
Interrompere l’usucapione di una casa
Ci sono tanti modi in cui è possibile interrompere l’usucapione. Qualsiasi azione atta a contestarla è infatti valida per interrompere l’uso continuativo del bene, di fatto interrompendo e ri-azzerando il periodo di tempo fin lì trascorso.
Se, per esempio, si sta esercitando il diritto di proprietà in un immobile e venisse recapitata una lettera di contestazione, contro la legittimità del diritto stesso, allora il conteggio dei 20 anni verrebbe automaticamente resettato.
Interrompere l’usucapione è comunque un atto ancora più raro dell’usucapione stessa: essa è infatti ormai una modalità molto ridotta nelle casistiche, che riguardano comunque o vecchi casolari abbandonati o parti accessorie di un immobile, come possono essere cantine e/o garage.
Usucapione: i tempi
Esercitare il diritto di proprietà per 20 anni permette quindi l’acquisizione di un immobile come diritto reale. Le tempistiche sono quindi molto lunghe, vista la particolare natura di questo diritto.
A giocare un ruolo decisivo nelle tempistiche sono però anche diverse variabili, come:
- Categoria del bene;
- La situazione del possessore, se è in buona o cattiva fede;
- L’esistenza di un titolo idoneo.
L’usucapione, come abbiamo visto, può infatti essere interrotta in qualsiasi momento e, di conseguenza, ridurre (e concludere definitivamente) il processo molto tempo prima che il giudice possa concedere il diritto di usucapione casa.
Usucapione abbreviata per immobili
Come precisato dal Codice Civile, per l’usucapione ordinaria su un immobile permette di acquisire il diritto di proprietà dopo un possesso continuativo di 20 anni. Per usucapire un’abitazione non è quindi necessario che il possesso sia in buona fede, ma solo pacifico e ininterrotto.
Tuttavia la legge ha previsto un’eccezione che riguarda l’usucapione di una casa. In particolare, l’eccezione riguarda le tempistiche tipiche dell’usucapione, che sono praticamente dimezzate passando da 20 a 10 anni.
Questo è possibile quando si acquista in buona fede da qualcuno che non è effettivamente proprietario dell’immobile, comunque tramite un atto valido e trascritto. L’usucapione abbreviata per immobili vale quindi quando si compra da un soggetto che si scopre poi non essere il vero proprietario dell’immobile. Non basta quindi solo l’esercizio del possesso, ma anche un titolo idoneo all’acquisto come un contratto.
Tutela la tua casa con Zappyrent
La casa può essere soggetta a tantissimi diritti, come può essere l’usucapione. Ma se invece sei già in possesso di un immobile e vuoi trarne un guadagno, metterlo in affitto potrebbe essere la soluzione migliore.
Se sceglierai Zappyrent, troverai sicurezza e rapidità dall’inizio alla fine del processo di affitto. Siamo l’unico portale che ti paga il canone direttamente, ogni mese, qualsiasi cosa succeda. Cosa significa? Che se anche l’inquilino dovesse ritardare nei pagamenti o addirittura rivelarsi moroso, tu continuerai a ricevere i tuoi soldi, senza alcuna preoccupazione, grazie alla nostra protezione proprietari.
Questo è il vantaggio più importante che ti offre Zappyrent, oltre a un’altra, lunga serie di servizi esclusivi, come un tour 3D del tuo appartamento e un servizio fotografico professionale totalmente gratuito, in modo da far risaltare il tuo annuncio e farlo affittare molto più velocemente!
