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Come funziona il diritto di abitazione?

Last Updated on Luglio 16, 2024

La definizione del diritto di abitazione è specificata all’interno del nostro Codice Civile, all’articolo 1022. Esso recita:

“Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia”

Il diritto di abitazione è quindi il diritto reale di godimento su cosa altrui che conferisce al titolare, l’habitator, la facoltà di abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

Questo diritto, sempre secondo il codice civile, può essere considerato alla stregua dei diritti di uso reali, anche se coprente un’area più circoscritta e limitata vista la specificità della materia. Con questa guida, Zappyrent ti aiuterà a capire come funziona il diritto di abitazione e quali sono le implicazioni sul settore immobiliare e nello specifico degli affitti.

Oggetto del diritto di abitazione

appartamentoinaffittoL’oggetto del diritto di abitazione è ovviamente l’immobile, che però avere tutti i requisiti di abitabilità. L’immobile va inoltre considerato in tutta la sua interezza: non contano quindi solamente i vani abitabili – le stanze – ma anche tutti gli spazi accessori come eventuali giardino, veranda, balcone o garage.

Si diceva che il diritto di abitazione si considera affine a quello d’uso, visto che entrambi sono personali e non si possono né cedere né dare in locazione. L’habitator, inoltre, non può utilizzare la casa in modi diversi dal semplice alloggio, come deposito o ufficio.

Diritto di abitazione: come si acquisisce?

La prima cosa da rilevare riguardo il diritto di abitazione è sicuramente il limite ben definito che lo costituisce. Come abbiamo visto, esso è strettamente limitato all’utilizzo personale dell’avente diritto e dei suoi familiari e non permette di godere dell’immobile con degli scopri diversi dall’abitazione.

Il diritto di abitazione può quindi essere costituito mediante tre modalità:

  • Testamento
  • Usucapione
  • Contratto

appartamento-in-affittoCessazione del diritto di abitazione

Questo diritto, costituito da delle modalità scritte o comunque descritte dal legislatore, ha un inizio stabilito da dei precisi accordi. Di conseguenza ha anche dei limiti temporali, stabiliti da diverse situazioni che possono far terminare il diritto di abitazione:

  • Rinuncia del titolare
  • Morte del titolare
  • Scadenza dei termini previsti dall’atto costituente
  • Prescrizione
  • Perimento del bene

Un caso particolare è quello del consolidamento, in cui il diritto di abitazione viene “unificato” con quello di proprietà in capo alla stessa persona.

Il diritto di abitazione ha quindi una natura temporanea intrinseca e non gli può essere attribuito un valore di perpetuità.

Il diritto di abitazione del coniuge superstite

Come abbiamo visto, il Codice Civile descrive il diritto di abitazione come un diritto di godimento su un bene altrui. Un caso particolare previsto dal legislatore è quello del coniuge superstite, la persona legalmente sposata col defunto.

In questa situazione, il coniuge superstite avrà diritto ad abitare nella residenza familiare anche dopo la morte del marito/moglie perché erediterà tutti quei diritti derivanti dal matrimonio, tra cui è presente anche quello di abitabilità.

Questo diritto è valido solamente per la prima casa e si accompagna a quelli di eredità e della pensione di reversibilità. Ci sono però alcuni limiti riguardo questa particolare situazione:

  • Il diritto di abitazione non vale per il coniuge che interrompe volontariamente la convivenza e cambia la residenza. Il parallelo col coniuge superstite aveva scaturito dei dubbi sulla questione, ma la corte di Cassazione ha stabilito che la ratio della norma è da ricercare non negli interessi economici quanto in quelli morali e affettivi del diritto;
  • Essendo valido solamente per la prima casa, il diritto di abitazione del coniuge superstite non si applica alle seconde case né ad altri immobili;
  • Il diritto di abitazione decade se l’immobile viene dato in locazione;
  • Il diritto di abitazione non è trasferibile a terzi.

Diventando a tutti gli effetti la residenza principale, il coniuge superstite potrà inoltre godere dell’esenzione IMU sulla prima casa per il diritto di abitazione acquisito.

Chi ha il diritto di abitazione può affittare?

La legge stabilisce che il diritto di abitazione sia esclusivamente riservato ai bisogni del titolare e dei suoi familiari. Per questo motivo l’immobile legato al diritto di abitazione non può in alcun modo essere ceduto né tantomeno dato in affitto.

appartamentoinaffittoPer poter cedere o dare in locazione l’immobile, bisogna essere titolari del diritto di usufrutto. La differenza fondamentale tra l’usufrutto e l’uso (cui il diritto di abitazione fa riferimento) sta nel fatto che il primo è cedibile, mentre il secondo no.

Tutti i diritti d’uso come quello di abitazione sono strettamente personali e quindi per nessuna ragione possono essere dati in locazione.

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Abbiamo visto che col semplice diritto di abitazione non è possibile dare in affitto l’immobile. Per poter iniziare a guadagnare col canone di locazione è quindi necessario essere titolari di un diritto di usufrutto, che invece permette di subaffittare.

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