Last Updated on Giugno 10, 2024

Sia chi si trova nelle vesti di proprietario immobiliare ed è la prima volta che si approccia al mondo degli affitti, sia chi, invece, sta cercando casa nelle vesti di locatario e non ha mai stipulato un contratto di locazione, si interroga sul tema della cauzione per l’affitto. Nelle prossime righe di questo articolo, vediamo qualche specifica su questa tematica, soffermandoci in particolare sull’ammontare del deposito e su quello degli interessi.

Deposito cauzionale per l’affitto: cosa dice la legge?

Per trovare riferimenti normativi utili a capire qualcosa di più sulla cauzione per l’affitto, è necessario guardare all’articolo 11 della Legge 392/1978. Il testo normativo in questione è il principale per quanto riguarda la regolamentazione dei depositi cauzionali in caso di locazioni sia abitative, sia commerciali.

Nella suddetta legge, si sottolinea che la cauzione per l’affitto non può superare le tre mensilità del canone. Inoltre, è necessario che produca interessi legali. Questi ultimi vanno versati al locatario alla fine di ogni anno nei casi in cui il soggetto ne fa richiesta. Qualora non dovesse farlo, è obbligatorio che vengano restituiti alla fine del contratto di locazione.

Qualsiasi dicitura che, nel contratto di locazione, dovesse esonerare il proprietario dal versamento degli interessi è da considerarsi nulla. 

Deposito cauzionale superiore a tre mensilità: si può chiedere?

Quando si apre il capitolo relativo alla cauzione dell’affitto, è naturale domandarsi se sia o meno possibile, da parte del proprietario di un immobile, chiedere un deposito cauzionale superiore alle tre mensilità.

Se si rimane nel campo delle locazioni abitative, la cosa non è consentita. Diversa è la situazione delle locazioni a uso non abitativo e con un canone annuo superiore ai 250.000 euro. Inoltre, per poter chiedere un deposito cauzionale di più di tre mensilità è necessario che gli immobili coinvolti nel contratto di locazione non siano di interesse storico.

Tornando un attimo ai riferimenti normativi, rammentiamo che il limite delle tre mensilità di canone per la cauzione dell’affitto è inderogabile sia per le locazioni commerciali che non rientrano nei requisiti sopra citati, sia per gli affitti abitativi, come stabilito dalla Cassazione con la sentenza n. 14470 del 30 maggio 2008.

Cauzione inferiore a tre mensilità: è possibile?

Chiarita l’impossibilità, fatta eccezione per alcuni casi che non riguardano chi deve affittare il proprio immobile con finalità abitative, di chiedere una cauzione per l’affitto superiore alle tre mensilità, è naturale domandarsi se sia o meno consentita una cifra inferiore al triplo del canone mensile.

Immaginando un proprietario di immobile che affitta la sua casa a 800 euro al mese, il soggetto in questione avrebbe la possibilità di chiedere una cauzione di 1600 euro al locatario? La risposta è affermativa. Quando si parla di limite di tre mensilità, infatti, si inquadra un’indicazione normativa che chiama in causa un limite massimo. Non viene in alcun modo fatto cenno a quello minimo. 

Nella maggior parte dei casi, però, in sede di stipula del contratto d’affitto si tende a chiedere una cauzione di tre mensilità e per un motivo semplice, ossia il fatto che tale somma viene ritenuta da quasi tutti i conduttori una garanzia adeguata di tutela della propria posizione. 

Cauzione per affitto: a quanto ammontano gli interessi?

Chiarito cosa prevede la legge per quanto riguarda l’ammontare della cauzione per l’affitto, parliamo degli interessi. Come già accennato, questi ultimi devono essere corrisposti al locatario annualmente o, quando questo non accade, alla fine del contratto (a meno che il locatore non abbia trattenuto la somma per motivi risarcitori).

L’orientamento giuridico in merito può definirsi imperativo. L’obiettivo, infatti, è la tutela, nell’ambito del contratto, del soggetto più debole, così da impedire che la cauzione diventi, di fatto, un incremento della locazione.

Come previsto dal Tribunale di Roma con la sentenza 3206 del 2020, gli interessi legali sulla cauzione per l’affitto devono essere corrisposti anche nei casi in cui il locatario non ha effettuato espressa richiesta in merito.

Per amor di precisione, ricordiamo che la normativa vigente prevede che a maturare interessi sia la cauzione per l’affitto nei contratti a canone concordato o transitori. Quando si ha a che fare con i contratti 4+4, grazie all’articolo 2 comma 1 della Legge 431/1998 si parla della possibilità, in sede di stipula del contratto, di stabilire che il deposito cauzionale sia infruttifero e che, di riflesso, non maturi interessi.

Dopo questa ampia digressione, possiamo entrare nel vivo dell’ammontare dei suddetti interessi. Quando si tocca questa tematica relativa alla cauzione per l’affitto, è bene sottolineare che il tasso d’interesse applicato corrisponde a una percentuale stabilita dal Ministero dell’Economia (interesse legale).

 Per quanto riguarda l’anno in corso, si parla di interessi legali sulla cauzione per gli affitti pari al 5%. La percentuale è stata stabilita il 1° gennaio 2023 con un Decreto a firma del Ministro dell’Economia e delle Finanze pubblicato in Gazzetta Ufficiale. Il Codice Civile prevede che si possa procedere annualmente alla modifica del saggio tramite un decreto ministeriale.

Cosa influenza la suddetta percentuale? Diversi aspetti. Si tratta del rendimento medio annuo dei titoli di Stato di durata non superiore ai 12 mesi e il tasso inflattivo registrato nel corso dell’anno.

Gli interessi anatocistici

Una doverosa parentesi in merito alla cauzione per l’affitto e agli interessi legali su di essa maturati riguarda gli interessi anatocistici. Di cosa si tratta? Degli interessi sugli interessi su una determinata somma.

La Cassazione ha stabilito che, quando si parla di deposito cauzionale nei contratti di locazione, il locatore deve restituire solamente gli interessi legali e non quelli anatocistici che, a differenza dei primi, non maturano alla fine di ogni anno. Il Codice Civile, infatti, stabilisce il loro decorso a partire dalla domanda giudiziale, questo a patto che siano dovuti da almeno un semestre.