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Casa inagibile: definizione e implicazioni normative

Last Updated on Giugno 11, 2024

Quando si ha a che fare con il mondo immobiliare, magari perché si vuole affittare la propria casa e ci si rivolge ad esperti per capire se è possibile, è naturale avere a che fare con diverse diciture tecniche. Una delle più diffuse è “casa inagibile“. Cosa si intende preciso quando si chiama in causa questa espressione? Quali sono le implicazioni normative? Scopriamolo assieme nelle prossime righe di questo articolo.

Quali sono le differenza tra inagibilità e inabitabilità?

Nel momento in cui si parla di casa inagibile, è normale chiedersi se esistano o meno delle differenze rispetto all’immobile inabitabile. La risposta è no: un fabbricato inagibile, di fatto, è nelle medesime condizioni di uno inabitabile. Chiarita questa doverosa premessa, possiamo scoprire qual è, per la legge, la definizione tecnica di “casa inagibile”.

Inagibilità: la definizione

Dicesi casa inagibile il fabbricato che, per fattori che chiamano in causa l’integrità fisica e la salute delle persone che lo occupano, non è idoneo all’uso per il quale è stato inizialmente destinato. La definizione che dà titolo a questo articolo può essere utilizzata in tutti i casi in cui, anche a fronte della concretizzazione di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, lo status quo di obsolescenza a livello funzionale, tecnologico o strutturale non può essere superato. In tali frangenti, non è consentito fruire dell’immobile, anche se lo si fa con un uso diverso rispetto a quello a cui risulta destinato. Esistono dei requisiti specifici che permettono di parlare di inagibilità per un edificio? Assolutamente sì! Ecco l’elenco dei principali:

  • Solai, tetti o/o solette – la definizione tecnica è “strutture orizzontali” – a rischio di crollo;
  • pareti, muri portanti e/o a rischio di crollo sia parziale, sia totale;
  • peculiarità tali da poter parlare della necessità di demolire l’immobile o di procedere al suo ripristino;
  • incompatibilità riguardante l’utilizzo al quale l’unità era stata inizialmente destinata;
  • assenza di infissi.

Si potrebbe andare avanti ancora molto a parlare dei criteri che, quando presenti, permettono di parlare di immobile inagibile. Oltre a quelli appena menzionati, è il caso di citare le precarie condizioni igienico – sanitarie, così come l’assenza di allacciamento alle opere di urbanizzazione primaria necessarie alla gestione della quotidianità negli spazi domestici.

Da ricordare è altresì la necessità di associare a un immobile specifico la definizione di inagibilità nei frangenti in cui risulta emessa un’ordinanza sia di demolizione, sia di ripristino. Essenziale è sottolineare che il distacco delle utenze della luce e del gas non è sufficiente per parlare di casa inagibile. Si tratta, infatti, di un’evenienza riconducibile alle scelte del proprietario e di una situazione che, per rientrare, non richiede l’esecuzione di opere edilizie.

 

Dichiarazione di inagibilità: chi se ne occupa?

Quali sono gli step che portano alla dichiarazione di inagibilità di un immobile? La condizione che dà il titolo all’articolo viene accertata dagli esperti dell’ufficio tecnico del Comune dove si trova l’unità. Affinché tutto ciò accada, è necessario che, da parte del proprietario, venga presentata un’istanza specifica. Lo step successivo prevede la verifica dell’effettivo stato dell’immobile da parte dell’ufficio tecnico. Questa fase prevede l’esecuzione di una perizia, pagata dal proprietario dell’unità.

Finalizzata la perizia, se viene riscontrata una situazione di inagibilità, il tecnico rilascia una dichiarazione ad hoc. Doveroso è sottolineare che i passi appena elencati non sono sempre necessari. La legge, infatti, non prevede che si segua l’iter descritto nei frangenti in cui, a causare l’inagibilità, è stato un evento noto. Il primo esempio che si può chiamare in causa al proposito è quello di calamità naturali come i terremoti.

Non solo! Sotto al capello degli eventi noti è possibile includere pure le ordinanze di sgombero, delle quali gli uffici comunali hanno per forza di cose contezza. Cruciale è sottolineare l’esistenza di un’ulteriore strada. Cosa prevede? Che il proprietario dell’immobile presenti una dichiarazione sostitutiva. Tramite quest’ultima, afferma di essere in possesso di una perizia che accerta l’inagibilità della casa.

Una casa inagibile si può vendere?

Sono comprensibilmente numerosi gli interrogativi che sorgono alla mente nel momento in cui si viene a sapere di avere una casa inagibile. Naturale è, per esempio, chiedersi se si possa o meno procedere con la vendita. La risposta ci arriva da una sentenza del 2017 della Corte di Cassazione.

In tale occasione, gli ermellini hanno sottolineato che, in caso di inagibilità di un immobile, si deve parlare di “incommerciabilità economica” (ma non giuridica). L’aspetto indicato tra parentesi fa la differenza. Ciò vuol dire che, concretamente, si può procedere tranquillamente alla compravendita. Ovviamente l’immobile sarà interessato da un deprezzamento dovuto a due aspetti. Il primo è l’impossibilità di godere dell’unità nella sua interezza da parte dell’acquirente. Il secondo, invece, chiama in causa le spese necessarie per ottenere l’agibilità.

Fabbricato inagibile e IMU

Con la Legge di Bilancio 2020, si è stabilito che, se si ha una casa dichiarata inagibile, è possibile usufruire di una riduzione del 50% della base imponibile dell’IMU. Da sottolineare è che ciò vale per i fabbricati inagibili e non utilizzati e per il periodo durante il quale sussistono le sopra menzionate condizioni. Nei frangenti in cui nell’immobile sono presenti più unità che differiscono tra loro dal punto di vista catastale e con diverse destinazioni d’uso, solo per quelle dichiarate inagibili è possibile richiedere la suddetta riduzione. Non appena dovessero venir meno le condizioni per la richiesta della riduzione della base imponibile IMU, è cura del proprietario comunicare la cosa agli uffici tecnici comunali. Per farlo, può utilizzare il modello di variazione dell’IMU.

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