Last Updated on Febbraio 17, 2023

Cosa succede in caso di casa comprata all’asta danneggiata? L’eventualità appena specificata si verifica quando, dopo aver acquistato un immobile in sede di asta giudiziaria, si viene a scoprire che l’unità presenta dei vizi non esplicitati nella perizia tecnica. Come ci si comporta in questi casi? Cosa dice la legge? Scopriamo, nelle prossime righe, la risposta a questa domanda.

Immobile acquistato all’asta danneggiato: cosa fare?

Entriamo nel vivo di come affrontare la situazione di una casa comprata all’asta danneggiata specificando che, secondo l’articolo 2922 del Codice di Procedura Civile, in caso di vendita forzata, non si parla di garanzie per i vizi della cosa. Quest’ultima, sempre sulla base del succitato articolo, non può essere impugnata per causa di lesione.

Attenzione: questo non significa che, per l’acquirente che ha comprato l’immobile all’asta, non ci siano margini per tutelare i propri interessi.

L’orientamento giuridico, infatti, prevede l’esistenza di alcune situazioni in cui non è possibile applicare l’esclusione della garanzia. Tra queste, rientra l’eventualità della consegna di un bene totalmente diverso rispetto a quanto pattuito in sede di accordo.

In ambito immobiliare, si può fare riferimento alle circostanze in cui, dopo aver acquistato una casa all’asta con la convinzione di comprare un immobile residenziale e ci si ritrova, invece, con un fabbricato a destinazione commerciale.

L’acquirente ha la possibilità di tutelare la propria posizione anche nei frangenti in cui l’immobile dovesse risultare totalmente compromesso dal punto di vista della destinazione d’uso.

In poche parole, l’aggiudicatario ha modo di rivalersi solo nel caso in cui l’immobile comprato all’asta dovesse risultare totalmente difforme rispetto ai dettagli della perizia tecnica. Lo stesso vale nell’eventuale di casa comprata all’asta danneggiata a livello tale da impedirne l’utilizzo.

Facciamo un esempio concreto per aiutarti a capire meglio. Se si acquista all’asta un appartamento situato in un piano superiore al terreno e le scale risultano inutilizzabili, è possibile far valere i propri diritti.

Come chiedere il risarcimento

Nel caso in cui, a seguito dell’acquisto di un immobile all’asta, ci si dovesse accorgere della presenza delle condizioni riportate nel paragrafo precedente, è possibile chiedere un risarcimento all’ex proprietario. Attenzione: non sempre la presenza di vizi in un immobile comprato all’asta è imputabile alla suddetta figura.

Essenziale, infatti, è accertarsi che i danni non siano imputabili al custode giudiziario. Con questo termine tecnico, si inquadra la persona che ha il compito di amministrare le case pronte per essere vendute all’asta, garantendone la conservazione ottimale fino alla vendita.

La sua nomina spetta al giudice. La figura, di conseguenza, è tenuta a rispondere al Tribunale del suo operato.

Anche in questo frangente, facciamo l’esempio di un possibile caso concreto per inquadrare meglio la situazione. Una negligenza del custode giudiziario si concretizza nei frangenti in cui, da parte dell’appena menzionata figura, non viene fatto nulla per risolvere una situazione all’insegna delle infiltrazioni dal piano superiore. Questa criticità può portare, in alcune circostanze, danni al soffitto tali da rendere inutilizzabile l’immobile.

Casa danneggiata dal debitore prima della liberazione: cosa può fare l’aggiudicatario?

Nell’eventualità di danni alla casa comprata all’asta arrecati dal debitore prima della liberazione dell’immobile, l’aggiudicatario ha la facoltà di intervenire nella procedura esecutiva. Lo può fare assumendo il ruolo di creditore non titolato tardivo.

In tali situazioni, dopo aver depositato atto di intervento come previsto dall’articolo 499 del Codice di Procedura Civile e richiesta di accantonamento secondo i contenuti dell’articolo 510 cpc, l’aggiudicatario della casa all’asta, può attivarsi con lo scopo di ottenere il titolo esecutivo e far partire il procedimento civile.

Nel caso in cui la sentenza dovesse essere pronunciata entro i 3 anni, il soggetto che ha comprato casa all’asta avrebbe la possibilità di attingere dalla somma precedentemente accantonata.

Facciamo l’esempio concreto di un immobile del valore di un milione di euro e del suo proprietario che ha un debito di 100.000 euro. La casa viene acquistata all’asta. La legge, chiaramente, prevede che la differenza tra le due cifre sopra menzionate, ossia la somma di 900.000 euro, venga restituita al debitore che ha subito l’esecuzione.

In caso di danni arrecati dal debitore all’immobile oggetto di pignoramento, l’acquirente che ha comprato la casa all’asta, come previsto dal già citato articolo 499 del Codice di Procedura Civile, avrebbe la facoltà di accantonare parte dei 900.000 euro, in attesa della sentenza relativa ai danni all’immobile.

Il caso dei danni imputabili al custode giudiziario

Nelle righe precedenti, abbiamo fatto cenno alle circostanze in cui, a fronte di una casa comprata all’asta danneggiata, i vizi che la rendono difforme rispetto ai dettagli della perizia risultano imputabili al custode giudiziario.

Il riferimento normativo in questo frangente è l’articolo 2051 del Codice di Procedura Civile. Dal titolo Danno Cagionato da cosa in Custodia, prevede, da parte del soggetto danneggiato, ossia l’aggiudicatario dell’immobile all’asta, l’onere di provare sia la presenza del danno, sia il nesso tra quest’ultimo e la condotta negligente del custode.

Come decretato il 4 settembre 2020 dalla Corte d’Appello di Lecce, la prova può essere fornita anche tramite presunzioni. Cosa significa? Che, in caso di casa comprata all’asta danneggiata, il giudice a cui l’aggiudicatario dell’immobile si rivolge può arrivare alla conoscenza del fatto senza avere per forza davanti delle dimostrazioni dirette, ma tramite un procedimento logico totalmente discrezionale.

In questi frangenti, però, il giudice è tenuto a rendere conto dell’iter seguito per raggiungere la sopra menzionata conclusione.

L’aggiudicatario della casa comprata all’asta danneggiata può agire legalmente contro il custode? La risposta è meno semplice di quanto si possa pensare. Bisogna infatti citare una condizione necessaria e sufficiente molto precisa. Di cosa si tratta? Della possibilità concreta di esercitare il controllo sul bene immobile.

L’appena citata possibilità può venire meno in diverse circostanze. Tra queste rientrano, per esempio, la situazioni in cui il debitore ha ancora disponibilità dei locali dell’immobile. Lo stesso vale per i frangenti in cui la casa è in fase di liberazione da parte del proprietario o del suo inquilino se l’immobile è in locazione.

Nell’eventualità della presenza di una persona all’interno dell’immobile venduto all’asta, eventuali atti vandalici perpetrati dal soggetto che occupa il bene escludono qualsiasi responsabilità da parte del custode.