Last Updated on Maggio 12, 2021

Sei proprietario di una seconda casa e non sai se ti convenga metterla in affitto? I dati di mercato dicono di sì: in Italia si concludono sempre più contratti di locazione e, aggiungiamo, attualmente affittare la seconda casa è sicuramente più conveniente che venderla.

A causa del forte calo dei prezzi di vendita degli immobili, infatti e grazie alla fiscalità favorevole e alle garanzie a tutela del locatore, dare in affitto la seconda casa si conferma la decisione più adatta per raggiungere l’obiettivo di ottenere un reddito da un immobile inutilizzato.

Continua a leggere per avere tutte le informazioni utili a chiarire ogni dubbio riguardo alla decisione di affittare la tua seconda abitazione.

1. Seconda casa: quando conviene affittarla?

Quando si possiede un immobile che non viene utilizzato, le considerazioni che sorgono spontanee riguardano soprattutto i costi di mantenimento, contrapposti alla mancanza di un riscontro economico che possa, in qualche modo, bilanciare le spese. Ma se un tempo la valutazione conduceva alla decisione di mettere l’immobile in vendita, oggi è decisamente meglio pensare di darlo in locazione.

1.1. I vantaggi di affittare la seconda casa

I motivi che spingono verso la decisione di concedere in locazione una seconda casa inutilizzata sono tanti e tutti ugualmente validi. Intanto, tenere disabitata una seconda abitazione, magari in attesa di venderla ma senza rischiare di svenderla, non è fruttuoso e comporta solo spese.

Ma facciamo il ragionamento all’inverso: supponiamo che tu decida di cedere l’appartamento e, preferibilmente, di venderlo a buon prezzo. Per realizzare l’intento di ottenere un guadagno da questa operazione, dovrai pianificare i costi necessari ad effettuare le necessarie ristrutturazioni, per aumentare il valore dell’immobile e scongiurare il rischio di doverlo vendere a un prezzo inferiore a quanto è stato, a suo tempo, acquistato.

Tutto molto giusto, ma la domanda è: ne vale la pena, in questo momento? La risposta, stando ai dati di mercato, è no: affrontare spese di questo genere pur di vendere una casa non è conveniente, perché, visti i prezzi relativi alla compravendita degli immobili, attualmente il rischio di ottenere un ricavo inferiore alle spese sostenute è molto alto.

Per vendere, dunque, sarà meglio aspettare un momento più favorevole. Ma, nell’attesa, che fare? L’opportunità di avere un guadagno interessante è data dall’affitto della seconda casa, una fonte di reddito stabile e più sicura di altre forme di investimento. Tieni presente, inoltre, che attualmente nel nostro Paese l’affitto si agevola di una tassazione particolarmente favorevole e il sistema degli affitti, più agile e flessibile rispetto al passato, offre maggiori garanzie di tutela del locatore.

2. Cose da sapere prima di affittare la seconda casa

I timori che tengono spesso lontano i proprietari di una seconda casa dal concederla in locazione sono legati principalmente a due fattori: il rischio di morosità dell’inquilino e le tasse da pagare sull’affitto. Ma entrambi, con le nuove dinamiche che si sono create sul mercato e anche grazie a un sistema fiscale agevolato, sono oramai solo un ricordo. Vediamo perché, in dettaglio.

1. Il sistema dell’affitto in Italia è in forte rilancio, al contrario delle vendite che continuano a subire un periodo di stagnazione, dovuto anche alla generalizzata e costante mancanza di disponibilità finanziaria. Chi cerca casa, preferisce investire somme relativamente limitate piuttosto che affrontare un’impresa materialmente più impegnativa: l’affitto si rivela, allo scopo, la soluzione ideale perché richiede solo il versamento periodico dei canoni, un carico più agevolmente programmabile nell’ambito dell’economia domestica.
2. Il rischio legato alla potenziale morosità dell’inquilino si è notevolmente ridotto, grazie ai sistemi di riscossione moderni che garantiscono pagamenti molto più regolari rispetto al passato. Noi di Zappyrent, ad esempio, adottiamo un metodo che assicura al proprietario di casa l’acquisizione puntuale delle mensilità, poiché siamo noi a gestire l’intero sistema dei pagamenti, prelevando mensilmente i canoni dal conto dell’inquilino e trasferendoli direttamente sul conto del locatore alle scadenze. Questo metodo di versamento elimina gli inconvenienti derivanti dai ritardi nei pagamenti periodici e scongiura il rischio di morosità.
3. Dato che, come abbiamo accennato prima, i prezzi di vendita delle case sono molto calati, se hai una seconda abitazione che temi possa perdere valore, ma non vuoi essere costretto a svenderla, meglio decidere di affittarla, in attesa che il mercato recuperi il calo dei prezzi registrato negli ultimi dieci anni. In via del tutto intuitiva, infatti, il recupero del valore delle vendite sul mercato non potrà essere così immediato: pertanto, invece di aspettare in maniera inattiva, è sicuramente più costruttivo prendere la decisione di impiegare l’immobile, consentendogli di produrre comunque un reddito.
4. Se stai ancora dubitando della convenienza di affittare la tua seconda casa, probabilmente stai pensando che, alla fine della fiera, esistono sempre le tasse, che rischiano di annullare o, comunque, ridimensionare tutto ciò che di buono si riesce ad ottenere. Anche su questo punto, però, ci sentiamo di rassicurarti: la fiscalità nel campo degli affitti non è stata mai così favorevole come oggi. E si tratta di un fattore tanto importante che ce ne occuperemo, in dettaglio, in un paragrafo dedicato di questa nostra guida. Per il momento ti accenniamo solo che, sugli immobili ad affitto agevolato, l’IMU è notevolmente scontata e che non sono dovute le imposte di registro e di bollo.

Come affittare casa su Zappyrent!

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3. Il contratto di affitto della seconda casa

Prima di affrontare l’argomento relativo alla fiscalità degli affitti, vediamo qualche dato relativo alla materiale conclusione degli accordi di locazione.

3.1 Una nuova idea di locazione

Anche le rilevazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate confermano la nostra analisi: l’affitto in Italia è un fenomeno in crescita costante. E questo anche a causa del crollo dei prezzi di compravendita delle abitazioni che, è vero, sta risalendo, ma lo fa molto lentamente. Tanto è vero che, allo stato attuale, le compravendite di immobili si attestano a meno di 1/3 sul totale degli scambi di mercato.

Viceversa, l’affitto continua nel suo trend in crescita, dimostrando che, dal punto di vista della richiesta di abitazioni, la scelta di prendere una casa in locazione non è solo un’alternativa all’acquisto, ma è molto di più: è una scelta consapevole che tiene conto del cambiamento della società, sempre più orientata verso un modo di abitare flessibile e contemporaneo.

Quello dell’affitto è un mercato dinamico e veloce, che oggi offre l’opportunità di trovare in breve tempo un inquilino referenziato per occupare una casa inutilizzata. Dato, poi, che anche le richieste di affitto sono aumentate, non c’è momento migliore per decidere di togliere dall’inerzia la tua seconda casa, consentendole di produrre un reddito.

3.2 Affittare la seconda casa: le problematiche risolte

Un tempo prima di concedere in locazione un immobile, si cercavano garanzie sulla solvibilità dell’inquilino con un sistema che potremmo definire “fai da te”.

Le indagini, condotte personalmente dal proprietario, riguardavano le entrate del potenziale inquilino, aspettandosi che fossero il più possibile stabili e definite, in modo da garantire il pagamento regolare dei canoni mensili. E si cercava di indagare anche sulla sua moralità, per assicurarsi che non intraprendesse attività illecite nell’appartamento e che non gli passasse per la mente di distruggere la casa per rappresaglia! A garanzia di quest’ultimo punto veniva richiesto il deposito cauzionale che però, a conti fatti, sappiamo bene non avrebbe potuto coprire i costi di una eventuale…devastazione. Alla fine di queste indagini preliminari, concluso il contratto di affitto non si poteva che avere un pizzico di fatalismo e sperare che tutto andasse bene.

Ancora oggi, nonostante esistano molti più strumenti di tutela, molti proprietari di casa continuano con questo sistema “basico” di conclusione degli affari. Nella migliore delle ipotesi ci si affida all’agenzia che, per sentito dire, va per la maggiore: tutto sommato, però, quest’ultima non si comporta in modo molto differente dal locatore che rientra nella tipologia home made.

Per fortuna il mercato si è evoluto e la conoscenza dei nuovi e più agili sistemi fanno in modo che tra le parti del contratto di locazione si instaurino dinamiche diverse, originate anche dall’attività di un intermediario che pone in essere un atteggiamento totalmente diverso da quello del passato. I moderni operatori del settore si muovono dopo aver analizzato tutte le variabili e trovato le soluzioni da applicare ai possibili inconvenienti.

Questa nuova concezione dell’affitto ispira la nostra attività sulla piattaforma Zappyrent, svolta mediando la domanda con l’offerta e facendole incontrare in modo semplice e lineare, fornendo ad entrambe le parti tutte le garanzie per l’andamento di un rapporto sereno e senza rischi per tutto il tempo della sua durata.

Inoltre con Protezione Zappyrent hai la garanzia di ricevere il pagamento del canone ogni 12 del mese anche se l’inquilino è in ritardo o non paga! Ma Protezione Zappyrent è più di un’assicurazione sull’affitto! In caso di morosità dell’inquilino Zappyrent gestisce la procedura di sfratto al tuo posto senza che ti devi preoccupare della burocrazia e delle spese normalmente previste.

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4. Le tasse sull’affitto della seconda casa

Accertato, quindi, il fatto che la soluzione migliore per ottenere un reddito da una seconda abitazione sia concederla in affitto, affrontiamo la questione relativa al carico fiscale.

Il fatto che la seconda casa sia vessata da un imponibile molto alto non è solo un luogo comune, è un fatto confermato: l’Irpef sul contratto di locazione ha sempre avuto un peso potenzialmente importante; si aggiungono l’IMU e, inoltre, le imposte di bollo e di registro al momento della conclusione del contratto.

Abolita la TASI, rimangono comunque le bollette relative al pagamento delle utenze della seconda casa in affitto: vero è che sono a carico del conduttore ma, in caso di inadempimento dell’inquilino, di esse rimane in ogni caso responsabile il proprietario a cui sono intestate.

Oggi, però, sono state introdotte alcune novità di rilievo in materia tributaria, che rendono questo carico in molti casi più leggero e che fanno dell’affitto un’opzione conveniente anche da un punto di vista fiscale. In particolare, vogliamo evidenziare alcuni punti sostanziali:

• da quando è stata introdotta la cedolare secca si è verificato un appiattimento della tassazione sui redditi, in quanto questa opzione rende certo l’ammontare dei pagamenti da effettuare e sottrae dalla base imponibile il reddito derivante dall’affitto dell’immobile. Un’affermazione confermata dalle rilevazioni di mercato, secondo le quali ad oggi, 9 contratti su 10 vengono assoggettati a questo regime;
• dal canto suo, quella relativa alla cedolare secca ha mostrato sin dai suoi esordi di essere un’opzione conveniente, soprattutto se si guarda alle aliquote applicabili. Dagli originari 21% sui contratti a canone libero e 19% su quelli a canone concordato, oggi si parla di un’aliquota al 10% per i contratti di locazione agevolati. Un’ulteriore conferma dell’affitto a canone concordato come vera tipologia di investimento sui generis che in più, attualmente, ha una delle tassazioni sul reddito più basse;
• è stato eliminato anche il pagamento delle imposte di registro e di bollo sul contratto al quale venga applicato il regime della cedolare secca. Questo genere di accordo, dunque, oggi può essere concluso libero da questi oneri, pur rimanendo soggetto all’obbligo di registrazione;
• anche l’IMU, una delle imposte più malviste dai contribuenti nel nostro Paese, si riduce grazie allo sconto del 25% se la locazione viene conclusa a canone concordato: specie con l’utilizzo delle forme contrattuali agevolate (come, ricordiamo, il contratto transitorio, quello ” 3+2″ e il contratto stipulato con studenti universitari fuori sede), l’affitto della seconda casa diventa ancora meno soggetto al pagamento di oneri fiscali.

Concludendo…

Qualora non sia utilizzata, affittare la seconda casa è, dunque, un’opportunità da prendere in considerazione, perché conveniente e sicura. In questo modo eviterai di tenere inattiva la seconda abitazione per molto tempo, col rischio che si svaluti e potrai trasformarla in una fonte di guadagno interessante, fiscalmente conveniente e garantita.

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