Last Updated on Novembre 10, 2021

La scelta dell’acquisto casa da costruttore è molto frequente. La cosa non deve sorprendere: parliamo infatti di una strada grazie alla quale è possibile, a prescindere da dove si trova l’edificio, diventare proprietari di un immobile che soddisfa i più innovativi criteri di qualità edilizia e sostenibilità ambientale (aspetto oggi molto sentito).

Nel momento in cui si prende questa decisione, è cruciale riflettere sui principali vantaggi e sui costi da sostenere, senza dimenticare i contro.

Comprare casa direttamente dal costruttore: i pro e i contro

Iniziamo soffermandoci sui pro e i contro derivanti dalla scelta dell’acquisto della casa dal costruttore. Ecco i principali aspetti positivi:

• Maggiore efficienza energetica (quando si sceglie di comprare casa nuova costruzione, si può apprezzare il massimo livello di sostenibilità);
• Possibilità di scegliere finiture realizzate con materiali innovativi;
• Possibilità, non presente in caso di acquisto da privati, di usufruire di un detrazione fiscale sull’acquisto di un eventuale box. Il beneficio fiscale è pari al 36% sui costi di costruzione (questi ultimi, devono essere certificati dall’impresa). L’ammontare complessivo non deve superare i 48.000 euro.

Quali sono, invece, i potenziali svantaggi?

• Poco margine, in caso di immobile già costruito, per la scelta dei dettagli interni;
• Rischio, nell’eventualità di una casa ancora in progetto, del fallimento dell’impresa costruttrice.

Per fortuna, come vedremo nelle prossime righe, esistono delle forme di tutela per l’acquirente.

Comprare casa dal costruttore: le forme di tutela

Quando si parla di acquisto casa da costruttore, è doveroso sottolineare che, in molti casi, la persona intenzionata a diventare proprietaria di un immobile non lo ha ancora visto. Il motivo è molto semplice: non è stato ancora edificato ed esiste un progetto presentato dall’impresa costruttrice.

In tali frangenti, se da parte dell’acquirente c’è un interesse, le due parti stipulano un contratto preliminare, caratterizzato dalla presenza di dettagli sul prezzo dell’immobile.

 Si specificano altresì le modalità e i tempi di pagamento. Per quanto riguarda questo secondo aspetto, va sottolineato che, quasi sempre, i versamenti vengono concordati sulla base dello stato di avanzamento dei lavori di costruzione. Per firmare il contratto, le parti si incontrano davanti a un notaio. In questo modo, si ha la certezza che tutta la procedura sia regolare.

Nelle situazioni di acquisto della casa non ancora costruita dall’impresa edile, è importante anche parlare di forme di tutela per chi decide di comprare casa da costruttore e, come sopra accennato, versa delle somme.

La legge è molto chiara da questo punto di vista: il costruttore è infatti obbligato a sottoscrivere una fideiussione con una banca o con una compagnia assicurativa. La somma della stessa deve essere pari alla cifra che è stata versata dall’acquirente.

Essenziale è anche la polizza assicurativa a copertura dei danni che possono interessare l’immobile. La validità è pari a 10 anni. In questo caso, si parla di tutela nell’eventualità di difetti di costruzione che possono causare potenziali criticità (p.e. la comparsa di infiltrazioni).

Il riferimento normativo in questo frangente è l’articolo 1669 del Codice Civile. Entrando nel vivo di questo aspetto, facciamo presente che il costruttore viene visto come un appaltatore. Ciò significa che è tenuto a garantire l’opera costruita per 10 anni sia da vizi del suolo, sia da difetti di costruzione.

Oltre alla fideiussione per acquisto casa da costruttore e alla polizza decennale, è presente un’altra forma di tutela per l’acquirente. Si tratta del frazionamento dell’ipoteca. La normativa vigente non consente al notaio di ricevere atti finalizzati al trasferimento definitivo della proprietà di un’unità immobiliare da un costruttore se l’ipoteca non risulta frazionata (o cancellata).

In questo modo, l’acquirente viene tutelato in caso di impossibilità, da parte dell’impresa, di procedere alla restituzione delle somme. Inoltre, il frazionamento del muro scongiura il rischio, per l’acquirente, di vedersi pignorare l’immobile.

Acquisto casa nuova da costruttore: come viene gestita la vendita

Nei frangenti in cui la casa acquistata da costruttore è già stata edificata, si ha chiaramente a che fare con un approccio diverso rispetto a quello sopra descritto. Prima di tutto, non si ha a che fare con la fideiussione. Il motivo della sua inutilità è legato al fatto che non esiste alcun versamento di denaro preliminare da parte dell’acquirente.

La polizza decennale a garanzie dei difetti costruttivi e il frazionamento dell’ipoteca, vengono invece prese in considerazione anche in caso di acquisto dal costruttore di u immobile già esistente.

Acquisto casa da costruttore: spese da affrontare

Eccoci a parlare del nodo delle spese da affrontare in caso di acquisto casa da costruttore.

• Caparra: in questo caso, bisogna fare riferimento a una fideiussione, la cui validità è effettiva fino al rogito;
• Contratto preliminare, detto anche pre rogito: il contratto di cui abbiamo parlato nelle righe precedenti, conosciuto anche come pre rogito, viene sottoscritto davanti a un notaio. Fondamentale è quindi considerare l’imposta di bollo, pari a 155 euro, l’imposta ipotecaria, che corrisponde a 200 euro, e la tassa ipotecaria di 35 euro;
• Costi dell’eventuale mutuo;
• Oneri notarili.

Fondamentale è anche il focus sull’acquisto casa da costruttore IVA. Ecco tutte le eventualità con cui si può avere a che fare:

• Acquisto da costruttore della prima casa non di lusso: IVA al 4%;
• Acquisto seconda casa da costruttore IVA (immobile non di lusso): in questo caso, l’imposta è pari al 10%.

Nell’eventualità in cui, invece, la casa fosse di lusso, l’IVA corrisponde al 22%. A proposito dell’IVA su acquisto casa da costruttore, è importante sottolineare che l’imposta non va versata al notaio, ma al titolare dell’impresa di costruzione. Rammentiamo altresì la necessità di versare altre tasse acquisto casa da costruttore, ossia l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale. Per ciascuna voce, bisogna considerare 200 euro.

Acquisto casa da costruttore tramite agenzia: è possibile?

Comprare casa da costruttore tramite agenzia è possibile. Quasi tutte le realtà appena ricordate sono in contatto con imprese edili, con lo scopo di proporre al proprio target costruzioni sempre nuove, pregevoli dal punto di vista estetico ed efficienti.

 Se si opta per il contatto con l’agenzia – alternativa che permette di avere maggiori garanzie di qualità e sicurezza – bisogna mettere in conto anche le spese di intermediazione.