Last Updated on Dicembre 10, 2021

Indennità di occupazione: di cosa si tratta? Quando è dovuta? Se sei proprietario di un immobile, molto probabilmente avrai già sentito almeno una volta questa espressione (soprattutto se hai deciso di affittare casa). Nelle prossime righe di questo articolo, potrai trovare diverse informazioni in merito e, per la precisione, le risposte agli interrogativi sopra citati.

Indennità occupazione: cosa è di preciso?

Quando si parla di indennità occupazione immobile, si chiama in causa una somma dovuta al proprietario di una casa nelle situazioni in cui quest’ultima risulta occupata in maniera illegittima da terzi. Chiamata spesso in causa da diverse sentenze della Suprema Corte, l’indennità di occupazione può essere identificata come il canone di affitto che il proprietario dell’immobile dovrebbe percepire da parte dell’occupante.

Entrare nel dettaglio di questo argomento è cruciale in quanto, come sottolineato negli ultimi anni da diverse sentenze della Corte di Cassazione, la locazione indennità di occupazione non sempre è dovuta. Secondo gli ermellini, infatti, non in tutti i casi è possibile parlare di riconoscimento automatico ed è necessario mettere in primo piano un riconoscimento effettivo del danno.

Occupazione immobile senza titolo: in quali casi è dovuta l’indennità al proprietario?

In quali casi è dovuta l’indennità di occupazione al proprietario di un immobile occupato da soggetti terzi a titolo illegittimo? Come precedentemente accennato, l’orientamento della Corte di Cassazione non prevede l’automatico riconoscimento del danno a carico del proprietario dell’immobile nei casi come quello sopra descritto.

Per essere precisi, secondo l’orientamento giuridico non si può parlare di danno in re ipsa. Cosa implica tutto ciò? La necessità, da parte del proprietario, di provare il danno derivante dall’occupazione, così da avere la garanzia di ricevere l’indennità.

A cosa è dovuto l’orientamento degli ermellini? Al fatto che, in alcuni casi, i proprietari scelgono di non ricavare alcun guadagno dall’immobile. Alla luce di ciò, ribadiamo, viene richiesta la dimostrazione del danno causato dall’occupazione illegittima.

Un esempio che viene spesso chiamato in causa riguarda le situazioni in cui il proprietario di un determinato immobile, a causa di una situazione di occupazione abusiva dello stesso, non ha la possibilità di proporlo sul mercato degli affitti.

Contratto di locazione scaduto occupazione senza titolo: cosa fare in questi casi?

Quando si parla dell’indennità di occupazione è fondamentale, come abbiamo appena visto, chiamare in causa diverse eventualità. Una di queste riguarda le situazioni in cui, a seguito della scadenza di un contratto di locazione, l’ex locatario continua a occupare l’immobile. In questi casi, al proprietario spetta l’indennità di occupazione? Ecco cosa dice la legge in merito:

• Per tutto il tempo dell’occupazione illegittima, l’ex inquilino è tenuto a versare al proprietario una somma mensile pari al canone corrisposto durante il periodo di regolare di locazione;
• Tale linea guida normativa si concilia con l’orientamento della Corte di Cassazione.

Ciò implica che, nell’eventualità di un’occupazione abusiva a seguito della cessazione di un contratto di affitto, il proprietario può ricevere l’indennità di occupazione senza bisogno di dimostrare il danno ricevuto.

Detenzione senza titolo dell’immobile: i casi da considerare oltre al contratto di locazione

L’occupazione abusiva di un immobile da parte dell’ex locatario a seguito della cessazione di un contratto di affitto è solo una delle casistiche da prendere in considerazione quando si parla di indennità di occupazione.

Un’altra eventualità sulla quale vale la pena di soffermarsi riguarda le situazioni in cui l’immobile è occupato abusivamente da soggetti estranei. Da non dimenticare sono altresì le circostanze in cui, scaduto un contratto di comodato, il soggetto che ha fruito dell’immobile non lo lascia libero.

Cosa succede nei casi appena illustrati? Che non si può parlare dell’applicazione dell’articolo 1591 del Codice Civile. Quest’ultimo, è dedicato esplicitamente ai “danni per ritardata restituzione”. Come precedentemente accennato, in questi frangenti, non essendoci alla base un contratto di locazione, il proprietario è tenuto a provare la presenza di un danno a carico del proprio patrimonio immobiliare.

La Cassazione, come specificato nell’ambito della sentenza 13071/2018, richiede al proprietario intenzionato a ricevere l’indennità di occupazione di dimostrare quanto segue:

• Intenzione concreta, nel periodo durante il quale si è protratta l’occupazione abusiva, di mettere in affitto l’immobile;
• Necessità di sostenere spese non previste per risiedere in un immobile diverso rispetto a quello occupato illecitamente;
• Concreta intenzione, nel lasso di tempo in cui l’immobile è risultato oggetto di occupazione illegittima, di procedere alla vendita dello stesso.

Nei casi in cui, da parte del proprietario, non è possibile dimostrare quanto appena specificato, il giudice non può disporre il versamento, da parte dell’occupante dell’immobile, dell’indennità di occupazione.

Indennità di occupazione locazione commerciale: ecco cosa sapere

Cosa si può dire, invece, in merito all’indennità di occupazione a seguito di locazione commerciale? In questi frangenti, è necessario fare riferimento alla sentenza numero 2846 che la Corte di Cassazione ha emesso il 13 febbraio 2015. Cosa dice di preciso? Che nell’eventualità di danno causato dalla mancata consegna dell’immobile locato, ma anche in caso di ritardo nella consegna – situazione comune quando, per esempio, prendono il via dei lavori di ristrutturazione che finiscono in ritardo – non si parla dell’applicazione dell’articolo 1578 del Codice Civile, che parla di “vizi della cosa locata”.

Ricordiamo infine che, nelle situazioni in cui l’indennità di occupazione assume la natura di canone di locazione, la somma in questione, come previsto dagli  artt. 3, comma 2, n. 1) e 4, comma 4, del Dpr. n. 633/72, risulta soggetta a Iva. L’imposta di registro è pari all’1% e il proprietario dell’immobile è tenuto a rilasciare regolare fattura a seguito del pagamento del canone sopra citato.