Last Updated on Settembre 19, 2024

Tutto quello che devi sapere sul diritto di prelazione in locazioni commerciali

In questo articolo, esploreremo in dettaglio il diritto di prelazione nel contesto delle locazioni commerciali. Scopri tutto ciò che c’è da sapere sulla prelazione locazione commerciale, comprese le normative, le eccezioni e le modalità per esercitare questo diritto.

## Indice
1. Introduzione al diritto di prelazione
2. La prelazione nella locazione commerciale
3. Eccezioni al diritto di prelazione
4. La procedura di comunicazione del diritto di prelazione
5. L’esercizio del diritto di prelazione
6. L’esercizio del diritto di riscatto
7. Indennità per avviamento commerciale
8. Conclusione

Introduzione al diritto di prelazione

Il diritto di prelazione è una misura di tutela per gli inquilini commerciali e ha l’obiettivo di garantire una certa stabilità nelle attività imprenditoriali. Quando un locale viene venduto improvvisamente, può creare enormi disagi per chi vi opera. La legge intende proteggere l’imprenditore, assicurando che l’inquilino commerciale abbia la precedenza sull’acquisto.

La prelazione nella locazione commerciale

Secondo l’articolo 38 della legge 392/1978, il conduttore di un immobile commerciale ha priorità sull’acquisto. Se il proprietario decide di vendere, l’inquilino ha il diritto di acquisire il bene alle stesse condizioni proposte a terzi. Questa regolamentazione mira a mantenere le attività commerciali in specifiche aree, tutelando l’avviamento, vitale per la continuità del business.

La prelazione locazione commerciale protegge quegli esercizi che hanno un contatto diretto col pubblico, come negozi e ristoranti. Tale misura è fondamentale per preservare la vivacità economica di alcune zone urbane e garantire stabilità alle imprese locali.

Eccezioni al diritto di prelazione

Pur essendo vantaggioso, il diritto di prelazione presenta delle limitazioni. Di seguito sono riportate le principali situazioni in cui tale diritto non spetta:

– Attività senza contatti diretti con il pubblico: ad esempio, uffici di professionisti.
– Attività transitorie: per utilizzi temporanei dell’immobile.
– Immobili complementari: come quelli situati in aeroporti o stazioni ferroviarie.
– Vendita a parenti: se la vendita avviene a coniuge o parenti fino al secondo grado.
– Permuta e divisioni giudiziali: come nel caso di permuta o divisione giudiziale dell’immobile.
– Immobili in eredità: in caso di successione ereditaria.
– Vendita contestuale di più unità immobiliari: quando la vendita include diverse proprietà.

L’ articolo 38 legge 392 78 fornisce una regolamentazione dettagliata di questi casi.

La procedura di comunicazione del diritto di prelazione

In conformità all’ art 38 legge 392 78, il proprietario deve seguire una procedura specifica per comunicare la vendita dell’immobile al conduttore:

1. Comunicazione ufficiale: Il proprietario deve notificare al conduttore, tramite ufficiale giudiziario, l’intenzione di vendere. La notifica deve contenere:
– Prezzo di vendita.
– Condizioni di compravendita.
– Invito a esercitare il diritto di prelazione.

2. Risposta del conduttore: Il conduttore ha 60 giorni per rispondere, notificando l’intenzione di esercitare il diritto di prelazione mediante un atto notificato tramite ufficiale giudiziario.

3. Stipulazione del contratto: Il contratto preliminare di compravendita deve essere stipulato entro 30 giorni dalla scadenza dei 60 giorni iniziali.

L’adesione a questa procedura formale è essenziale per garantire il rispetto delle norme e i diritti del conduttore.

L’esercizio del diritto di prelazione

Se il conduttore decide di esercitare la prelazione, deve seguire attentamente i passaggi previsti dall’ articolo 38 legge 392 78. Ecco i passaggi principali:

1. Notifica tramite ufficiale giudiziario: La comunicazione di accettazione deve avvenire tramite un atto notificato dall’ufficiale giudiziario, specificando l’intenzione di acquistare l’immobile alle stesse condizioni proposte.

2. Versamento del prezzo: Il pagamento deve avvenire entro 30 giorni dalla scadenza dei 60 giorni iniziali. Questo può coincidere con la stipulazione dell’atto di rogito.

3. Documentazione completa: È fondamentale fornire tutta la documentazione necessaria nei tempi previsti per evitare la perdita del diritto di prelazione.

4. Rogito: La stipulazione del rogito deve essere effettuata entro i termini legali previsti.

L’esercizio del diritto di riscatto

Se il venditore trasferisce il locale a terzi senza offrire al conduttore la possibilità di prelazione, quest’ultimo può esercitare il diritto di riscatto:

1. Notifica entro sei mesi: Il conduttore deve notificare l’intenzione di riscattare l’immobile entro sei mesi a partire dalla trascrizione del contratto di vendit.

2. Versamento del prezzo: Il pagamento deve essere effettuato entro tre mesi dalla prima udienza del giudizio di riscatto.

3. Effetti retroattivi: L’esercizio del diritto di riscatto ha effetto retroattivo, sostituendo il conduttore all’acquirente nella medesima posizione contrattuale.

Questo diritto protegge ulteriormente il conduttore, consentendogli di recuperare l’immobile anche in caso di vendita a terzi non comunicata.

Indennità per avviamento commerciale

L’indennità per avviamento commerciale compensa il conduttore che deve lasciare il locale. L’importo varia in base all’attività svolta:

– 18 mesi di canone per attività con contatti diretti con il pubblico.
– 21 mesi di canone per attività alberghiere.

Questa indennità si applica, ad esempio, in caso di vendita non conforme al diritto di prelazione, proteggendo il conduttore.

Conclusione

Comprendere il diritto di prelazione è essenziale per chiunque operi in un immobile commerciale in locazione. Conoscere i propri diritti e le eccezioni è fondamentale per proteggersi e garantire la continuità del proprio business.

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