Last Updated on Agosto 2, 2022

Sono numerose le persone che, essendo proprietarie di casa magari in procinto di metterla in vendita, si chiedono come funzioni la cancellazione dell’ipoteca su un immobile. Se ti stai ponendo domande in merito, questo è l’articolo giusto per te. Non devi fare altro che proseguire nella lettura di questo articolo per saperne di più!

Cos’è l’ipoteca?

Per poter rispondere alla domanda “Come funziona la cancellazione dell’ipoteca su un immobile?” è necessario, prima di tutto, fare un piccolo ripasso e capire di cosa si parla quando si ha a che fare con il termine “ipoteca”.

Questa parola indica un diritto reale di garanzia. Il suo scopo è quello di far valere le ragioni del creditore facendo in modo che si provveda all’esecuzione forzata del bene nel caso in cui il debitore dovesse risultare inadempiente.

La legge italiana prevede che il creditore ipotecario abbia diritto di:

• Pignorare l’immobile;
• Avere una prelazione sulla vendita e il suo ricavato, passando di fatto davanti ad altri creditori privi della medesima garanzia.

A questo punto, è naturale chiedersi se sia possibile o meno la presenza di più creditori ipotecari legati a un medesimo immobile. Assolutamente sì! In questo caso particolare, però, il riferimento deve essere l’ordine di iscrizione ipotecaria.

Tipologie di ipoteca

Il legislatore – in questo caso, il riferimento tecnico è l’articolo 2808 del Codice Civile – ha previsto l’esistenza di diverse tipologie di ipoteca. Ecco quali sono:

• Ipoteca volontaria: conditio sine qua non affinché si possa parlare di questa tipologia di ipoteca è l’esistenza di un accordo tra le parti;
• Ipoteca legale: forma di tutela richiesta quasi sempre da studi notarili che vede il creditore far valere i propri diritti in caso di mancato pagamento del prezzo dell’immobile da parte del debitore;
• Ipoteca giudiziale: in questo frangente, come dice la parola stessa, è necessario l’intervento dell’autorità giudiziale.

Cancellazione ipoteca volontaria: come procedere

Iniziamo a vedere come funziona la cancellazione dell’ipoteca su un immobile guardando il caso dell’ipoteca volontaria. In questa e unica circostanza, si può procedere con la cancellazione semplificata. Quest’ultima, come si può leggere anche sul sito dell’Agenzia delle Entrate, riguarda in particolare le ipoteche iscritte a garanzia di mutui e finanziamenti (i mutui non devono essere per forza fondiari). Nello specifico, si parla di mutui e finanziamenti concessi da banche, intermediari finanziari ed enti previdenziali ai propri dipendenti.

Quando si ha a che fare con la sopra citata tipologia di ipoteca, è necessario ricordare che la cancellazione può essere concretizzata sia tramite un provvedimento giudiziario, sia attraverso un atto di tipo notarile.

Tornando alla procedura semplificata, modalità entrata a far parte della nostra quotidianità a seguito della Legge Bersani, ricordiamo che la procedura avviene a seguito delle comunicazioni tra banca e uffici incaricati. In caso di particolari urgenze, è necessario il ricorso al notaio.

Come si cancella l’ipoteca legale?

Sotto al cappello dei casi di cancellazione dell’ipoteca su un immobile rientra la situazione relativa alla già citata ipoteca legale. Questo diritto reale di garanzia, avente il fine di far rispettare all’acquirente di un immobile i suoi doveri contrattuali, può essere cancellato tramite atto notarile. Cosa succede nell’eventualità in cui dovesse concretizzarsi un contenzioso (caso non così improbabile dato che si tratta di una situazione che coinvolge spesso coeredi coinvolti nel pagamento di conguagli)? In questi frangenti, interviene il giudice che procede sia alla cancellazione, sia a comminare i relativi oneri.

Cancellazione dell’ipoteca giudiziale: come avviene?

Vediamo l’ultimo dei tre casi possibili, ossia la cancellazione dell’ipoteca giudiziale. In questa circostanza, la cosa più semplice da fare da parte del debitore è onorare la propria posizione economica e inviare agli uffici competenti la richiesta di cancellazione. Quest’ultima può essere presentata anche nell’eventualità di un passo indietro del creditore che decide di non far più valere la propria posizione economica.

Ricordiamo che, se è presente l’ipoteca, non è possibile procedere alla vendita dell’immobile. Per avere la certezza che le cose si sblocchino, è necessario avere in mano un atto notarile pubblico o una scrittura privata.

Cancellazione ipoteca: i costi da affrontare

Sono comprensibilmente tanti gli aspetti da considerare quando si parla della cancellazione dell’ipoteca su un immobile. In questo novero rientrano i costi da affrontare. Ecco quali sono:

• Imposta di bollo pari a 59 euro;
• Imposta ipotecaria pari a 200 euro;
• 0,5% del valore dell’ipoteca;
• Tassa ipotecaria dell’ammontare di 35 euro.

Ipoteca scaduta e non cancellata: come muoversi

Quando si discute di cancellazione dell’ipoteca su un immobile, si può avere a che fare con situazioni foriere di disagio, come per esempio l’ipoteca scaduta e non cancellata. Come procedere? Una delle strade possibile prevede l’invio di una di una raccomandata a/r o di una PEC con richiesta di immediata cancellazione dell’ipoteca sopra citata.

Da non dimenticare mai è il fatto che il creditore che non ha provveduto alla cancellazione è responsabile dei danni arrecati al proprietario della casa. Il più frequente è quello di una trattativa relativa a una vendita che non ha potuto concretizzarsi per via della presenza di un’iscrizione ipotecaria sull’immobile.

Purtroppo la quantificazione del danno non è sempre così semplice: presentare, giusto per fare un esempio, le mail scambiate con il potenziale acquirente dell’immobile non è sufficiente. Necessario per legge è infatti procedere alla prova dei danni effettivi.

Concludiamo rammentando che, molto spesso, nonostante l’estinzione del debito, molte persone scelgono di mantenere l’ipoteca di primo grado sull’immobile con il fine di dissuadere eventuali altri creditori dall’iscrizione di ipoteche di secondo o di terzo grado. Facciamo altresì presente che, ad eccezione del mutuo fondiario, in tutti gli altri casi l’ipoteca si cancella dopo 20 anni a fronte del mancato rinnovo da parte del creditore.