Esiste una specifica legge di sfratto per morosit\u00e0, <\/b>disciplinata dall’articolo 658 (comma 1 c.p.c.), che stabilisce come il locatore sia autorizzato a chiedere al locatario il pagamento dell’affitto alla scadenza e contestualmente quello dei canoni scaduti. La procedura di sfratto si basa su alcuni presupposti, stabiliti in relazione alle normative di Legge, finalizzata a tutelare i proprietari<\/strong> che spesso si trovano in situazioni spiacevoli, oltre che prolungate nel tempo.<\/p>\n\n\n\n Lo sfratto per morosit\u00e0 consiste in una procedura formale, attraverso cui il proprietario<\/strong>, rappresentato e assistito da un legale, chiede al Giudice del Tribunale Ordinario Civile, l’emissione della<\/strong> convalida di sfratto per morosit\u00e0,<\/b> tale da ottenere in breve tempo la risoluzione del contratto di locazione<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Tramite l’intimidazione della convalida, il Giudice dichiara risolto il contratto a tutti gli effetti, ordinando contestualmente all’inquilino di liberare subito l’immobile da lui occupato.<\/p>\n\n\n\n \u00c8 proprio per velocizzare l’iter burocratico, normalmente piuttosto lento, che il proprietario pu\u00f2 ricorrere alla richiesta di sfratto per morosit\u00e0, <\/b>incentrata essenzialmente sull’inconfutabile dimostrazione dei mancati pagamenti.<\/p>\n\n\n\n Per avere la certezza che questo procedimento vada a buon fine, il proprietario pu\u00f2 inviare all’inquilino inadempiente uno sfratto per morosit\u00e0 con intimazione di convalida,<\/b> richiesta al Giudice del Tribunale Civile. Ovviamente \u00e8 necessario che il contratto di locazione sia stato regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate e non \u00e8 applicabile in caso di affitti in nero<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Tale possibilit\u00e0 \u00e8 offerta anche se si verifica il mancato versamento dell’imposta di registro<\/a>, delle spese condominiali pro-quota (dato che esse vanno suddivise con il locatore) e di tutte le cifre anticipate dal proprietario, ma a carico dell’affittuario.<\/p>\n\n\n\n Esistono quattro tipi di sfratto per morosit\u00e0,<\/b> che sono:<\/p>\n\n\n\n \u2022 sfratto per morosit\u00e0 per locazione abitativa:<\/strong> \u2022 sfratto per locazione terminata:<\/strong> \u2022 sfratto per necessit\u00e0<\/strong>: \u2022 sfratto per inadempimento:<\/strong> Uno sfratto per morosit\u00e0 diventa esecutivo nel momento in cui il giudice emette una sentenza al termine dell’iter legale avviato dal proprietario: essere a conoscenza di come funziona uno sfratto per morosit\u00e0<\/b> presuppone anche l’assistenza da parte di un avvocato, qualora la controversia non dovesse risolversi per via amichevole.<\/p>\n\n\n\n Infatti prima di arrivare allo sfratto esecutivo sono richieste alcune procedure burocratiche presso il tribunale civile di competenza che di norma porta a termine un avvocato. Ad esempio, \u00e8 necessario sapere come scrivere una lettera di sfratto<\/b>, servizio di solito affidato a un professionista del settore.<\/p>\n\n\n\n Per procedere a uno sfratto esecutivo <\/b>devono sussistere alcune condizioni, che sono:<\/p>\n\n\n\n Lo sfratto per morosit\u00e0 in caso di locazione residenziale<\/b> pu\u00f2 essere richiesto anche soltanto dopo un unico canone non versato da parte del locatario, secondo la Legge 431\/1998.<\/p>\n\n\n\n Decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista<\/strong>, oppure dal mancato pagamento degli oneri accessori (non bisogna dimenticare che anche questa condizione consente di avviare la procedura), \u00e8 consentito avviare le pratiche<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n In caso di locazione commerciale,<\/b> invece, \u00e8 sufficiente che l’affittuario paghi un solo canone mensile di minore importo (come ad esempio 2\/3 della cifra pattuita), per essere sfrattato.<\/p>\n\n\n\n Sapere quando si pu\u00f2 chiedere lo sfratto per morosit\u00e0<\/b> consente di evitare procedure inutili, come nel caso in cui l’inadempimento ha scarsa importanza, ad esempio la cifra versata non \u00e8 completa, ma l’inquilino si impegna a saldare al pi\u00f9 presto. Deve comunque essere il Giudice a valutare concretamente l’entit\u00e0 della mancanza da parte del conduttore.<\/p>\n\n\n\n Sapere come avviare lo sfratto per morosit\u00e0<\/b> presuppone alcune cognizioni di base, tra cui quella di morosit\u00e0 incolpevole. Tale situazione subentra quando \u00e8 comprovata una diminuita capacit\u00e0 reddituale dell’inquilino, ad esempio in seguito a licenziamento, cassa integrazione, cessazione di attivit\u00e0 libero professionali, gravi malattie, infortuni o decessi.<\/p>\n\n\n\n In condizioni del genere la legge prevede una sorta di giustificazione dell’inquilino moroso<\/a><\/strong> che non riesce a versare regolarmente i canoni d’affitto, non per colpa sua. L’attuale situazione causata dalla pandemia di Covid-19 rientra in questa casistica e come accennato sopra consente agli inquilini di non venire sfrattati fino al 30 giugno 2021 a causa di sopraggiunte condizioni avverse.<\/p>\n\n\n\n \u00c8 necessario sapere quando non si pu\u00f2 sfrattare l’inquilino,<\/b> dato che in alcuni casi questa procedura non \u00e8 consentita.<\/p>\n\n\n\n Una condizione che impedisce di fatto di sfrattare un locatario che non paga \u00e8 costituita dalla “morosit\u00e0 incolpevole”,<\/b> che si verifica quando la sua situazione finanziaria diventa inadeguata e precaria in seguito a fatti indipendenti dalla sua volont\u00e0<\/strong>. Il proprietario non ha la facolt\u00e0 di procedere con uno sfratto esecutivo per morosit\u00e0 anche quando si verificano gravi imprevisti oppure calamit\u00e0 naturali<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Ad esempio, nell’attuale situazione di pandemia da Covid-19,<\/b> il mancato pagamento dei canoni non viene pi\u00f9 considerato un grave inadempimento, ed \u00e8 stato confermato il blocco esecutivo degli sfratti per morosit\u00e0 fino alla data del 30 giugno 2021<\/strong>. Tale provvedimento \u00e8 stato preso per aiutare gli inquilini in difficolt\u00e0 finanziarie, derivanti dal deterioramento delle loro situazioni patrimoniali; tuttavia il proprietario pu\u00f2 avvalersi del Bonus affitti 2021<\/a><\/strong> ideato dal governo per tutelare entrambe le parti coinvolte nella locazione.<\/p>\n\n\n\n Non \u00e8 sempre possibile invece sfrattare un inquilino senza contratto, <\/b>in quanto la stipula \u00e8 un requisito indispensabile per avviare qualsiasi procedimento legale. Un locatario che sta occupando un immobile (residenziale oppure commerciale), versando in nero l’affitto al proprietario, non risulta legalmente in possesso del bene per il suo utilizzo e pertanto non \u00e8 possibile procedere contro di lui, in caso di inadempienza.<\/p>\n\n\n\n Ancora una volta \u00e8 evidente come sia necessario procedere legalmente nella definizione di qualsiasi rapporto di affittanza, per garantire la dovuta tutela a entrambi i contraenti.<\/p>\n\n\n\n Essere a conoscenza di come funziona uno sfratto<\/b> \u00e8 un requisito fondamentale per decidere se e quando procedere in questo senso.<\/p>\n\n\n\n Dopo essere stato legittimato ad avviare il procedimento, il proprietario deve appurare e dimostrare la morosit\u00e0 del locatario e cercare inizialmente una soluzione amichevole<\/strong>. Vediamo insieme quali sono i passi da compiere.<\/p>\n\n\n\n Il primo passo da compiere \u00e8 quindi quello di inviare al conduttore moroso una<\/strong> lettera di diffida,<\/b> ( il cui testo \u00e8 disponibile presso un avvocato oppure anche scaricabile on-line), preferibilmente tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, in cui lo sollecita al saldo dei canoni non pagati o a lasciare l’immobile entro la data pattuita.<\/p>\n\n\n\n Se la raccomandata non sortisce alcun effetto, come avviene nella maggior parte dei casi, egli pu\u00f2 notificare l’atto di intimazione di sfratto per morosit\u00e0<\/strong>, apportando contestualmente una citazione in udienza per la convalida. \u00c8 prevista dal tribunale competente in procedure civili anche l’ingiunzione di pagamento<\/b> dei canoni d’affitto scaduti.<\/p>\n\n\n\n Dopo queste fasi, di norma si va in<\/strong> udienza,<\/b> dove il conduttore ha il diritto di fare opposizione alla convalida, spingendo il giudice a rinviare la causa pur emettendo un’ordinanza di convalida.<\/p>\n\n\n\n Questo significa che il tribunale si prende del tempo per analizzare approfonditamente la documentazione presentata, ma nello stesso tempo, trattandosi di una procedura veloce, \u00e8 tenuto a convalidare l’ordinanza.<\/p>\n\n\n\n \u2022 Qualora tutte le procedure sopra citate non sortiscano alcun effetto<\/strong> e l’inquilino continui a essere moroso, il locatore pu\u00f2 notificargli<\/strong> un atto di precetto,<\/b> a cui \u00e8 prevista risposta entro dieci giorni.<\/p>\n\n\n\n \u2022 Se anche questo lasso di tempo viene disatteso, il locatore ha il diritto di rientrare in possesso del bene attraverso l’intervento dell’ufficiale giudiziario<\/strong> che in alcuni casi pu\u00f2 anche essere assistito dalla forza pubblica.<\/p>\n\n\n\n \u2022 Quando il giudice convalida lo sfratto per morosit\u00e0 e prima di arrivare all’intervento dell’ufficiale giudiziario, di solito si procede tramite<\/strong> decreto ingiuntivo,<\/b> con cui viene imposto all’inquilino moroso di pagare le cifre insolute, oltre a quelle in scadenza fino all’esecuzione dello sfratto.<\/p>\n\n\n\n Nulla vieta all’inquilino di saldare il suo debito prima della comparsa in giudizio: in questo modo non viene convalidato lo sfratto e il contratto di locazione rimane attivo, con la possibilit\u00e0 di concordare un piano di rateizzazione se le cifre dovute sono molto elevate e se il rapporto di locazione procede si pu\u00f2 valutare di ridurre il canone d’affitto<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Chi \u00e8 intenzionato a portare avanti le procedure si sfratto per morosit\u00e0 senza avvalersi di un’assistenza legale,<\/b> deve comunque essere a conoscenza di tutte le caratteristiche di tale procedimento. \u00c8 chiaro che non rivolgendosi a un avvocato il risparmio \u00e8 piuttosto notevole, ma nello stesso tempo si corre il rischio di non procedere nella maniera corretta.<\/p>\n\n\n\n Una soluzione alternativa viene proposta da <\/strong>Zappyrent<\/a>,<\/b> il portale che mette in comunicazione proprietari e inquilini sostituendosi alle agenzie immobiliari e con conseguente riduzione delle spese. Questa piattaforma ha creato il servizio Protezione Zappyrent<\/strong><\/a>,<\/b> un’opzione unica in Europa e studiata per assicurare ulteriori garanzie sull’affitto, sia per i proprietari sia per gli inquilini<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n \u00c8 infatti risaputo quanto costa una causa di sfratto per morosit\u00e0 e pertanto questo servizio si conferma estremamente vantaggioso<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Il proprietario<\/strong> che richiede al giudice un provvedimento di intimidazione di convalida di uno sfratto per morosit\u00e0 \u00e8 tenuto a versare un<\/strong> contributo unificato,<\/b> calcolato in base al valore dell’importo totale delle mensilit\u00e0 non pagate, e che pu\u00f2 essere compreso da 18,50 a 225 euro<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Inoltre sono previsti costi per l’assistenza legale,<\/b> che si aggirano sui 600-700 euro, e i pagamenti delle imposte di registro e di bollo<\/strong> stabilite per legge.<\/p>\n\n\n\n L’importo totale quindi di solito<\/strong> supera i mille euro,<\/b> a seconda della parcella dell’avvocato a cui ci si rivolge. Quanto maggiore \u00e8 l’importo degli affitti non pagati, tanto pi\u00f9 alte sono le spese previste per procedere allo sfratto esecutivo.<\/p>\n\n\n\n
quello derivante dall’insolvenza dei canoni d’affitto durante il periodo in cui l’immobile \u00e8 abitato dal locatario;<\/p>\n\n\n\n
che si verifica quando, al termine del periodo d’affitto (come da contratto) l’immobile non viene regolarmente restituito al locatore e il proprietario invia un avviso di sfratto per morosit\u00e0;<\/b><\/p>\n\n\n\n
attuabile quando il proprietario dimostra di avere necessit\u00e0 di rientrare in possesso dell’immobile, in base a specifiche motivazioni previste dalla Legge (come ad esempio per cambio d’uso, oppure se ha intenzione di avviare un’attivit\u00e0 imprenditoriale);<\/p>\n\n\n\n
dimostrabile se il Giudice, dopo aver accertato un grave inadempimento degli obblighi contrattuali (come il sub-affitto), ritiene che l’inquilino debba restituire la casa al proprietario. In simili situazioni viene emesso un provvedimento esecutivo di convalida dell’intimidazione di sfratto per morosit\u00e0,<\/b> che diventa operativo immediatamente.<\/p>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/www.zappyrent.com\/wp\/app\/uploads\/2021\/09\/Frame-893-1-1200x264.png\")
<\/a><\/figure>\n\n\n\nCosa significa sfratto esecutivo<\/h3>\n\n\n\n
Le condizioni per procedere a uno sfratto esecutivo<\/h3>\n\n\n\n
Quando si pu\u00f2 chiedere lo sfratto per morosit\u00e0<\/h2>\n\n\n\n
Quando non si pu\u00f2 sfrattare l’inquilino<\/h2>\n\n\n\n
Come funziona la procedura di sfratto<\/h2>\n\n\n\n
1. Lettera di diffida<\/h3>\n\n\n\n
2. Intimazione di sfratto<\/h3>\n\n\n\n
3. Udienza in tribunale<\/h3>\n\n\n\n
4. Come pu\u00f2 agire il conduttore<\/h3>\n\n\n\n
5. I passi successivi<\/h3>\n\n\n\n
Come fare uno sfratto senza avvocato<\/h2>\n\n\n\n
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<\/a><\/figure>\n\n\n\nI costi e i tempi della procedura di sfratto<\/h2>\n\n\n\n