Periodicamente i condomini devono farsi carico delle spese condominiali<\/b> necessarie per la gestione di tutti i beni del condominio, in particolare degli interventi opportuni per la loro conservazione e manutenzione. Le spese sono indispensabili per consentire a tutti i vari proprietari delle unit\u00e0 abitative di utilizzare al meglio i beni comuni<\/b>.<\/p>\n
Le spese condominiali si suddividono in spese ordinarie e spese straordinarie<\/b>. Nella prima categoria sono previsti tutti i costi che periodicamente devono essere affrontati per gestire in maniera corretta le cose e i servizi comuni. Rientrano nella categoria delle spese ordinarie le pulizie delle scale e degli spazi condominiali, il riscaldamento qualora previsto nella versione centralizzata, gli oneri necessari per le polizze assicurative, i costi per mantenere sempre in ordine l’eventuale giardino e tanto altro. Sono invece considerate spese straordinarie, i costi dovuti per gli interventi occasionali quali la ristrutturazione della facciata esterna, la sostituzione della caldaia sempre in virt\u00f9 di un impianto di riscaldamento centralizzato o il rifacimento del tetto.<\/p>\n
Sia nel caso delle spese ordinarie sia di quelle straordinarie \u00e8 previsto un apposito regolamento condominiale<\/b> che ne definisce i criteri per la suddivisione degli importi tra i vari condomini<\/b>.<\/p>\nCome vengono ripartite le spese condominiali e i criteri di ripartizione<\/h2>\n
Per la suddivisione delle spese condominiali bisogna far riferimento al regolamento condominiale nel quale sono stati riportati i criteri di ripartizione<\/b>.<\/p>\nI criteri di ripartizione<\/h3>\n
Le spese relative alla gestione dei beni condominiali devono essere ripartite tra i vari condomini tenendo in considerazione diversi aspetti. Le normative attualmente in vigore prevedono che i criteri debbano essere approvati<\/strong> dall’Assemblea Condominiale<\/b> e dunque diventano automaticamente obbligatori per tutti i singoli condomini i quali sono tenuti a onorare le spese con le scadenze previste. Tuttavia, pu\u00f2 anche accadere che i criteri di ripartizione non vengano inseriti nel regolamento condominiale. In questa situazione per stabilire gli importi dovuti dai vari condomini si fa riferimento al Codice Civile, per cui si devono tenere in considerazione le norme generali e specifiche previste.<\/p>\n \u00c8 opportuno anche ricordare che l’obbligatoriet\u00e0 delle spese condominiali<\/strong>, secondo i criteri di ripartizione approvati dall’Assemblea, pu\u00f2 venire meno ma soltanto in seguito a<\/strong> impugnazione<\/b>. Questo significa che potresti, ad esempio, ritenere non corretta la ripartizione oppure contestare i criteri presi in considerazione, e rivolgendoti a un legale impugnare la delibera dell’assemblea. Naturalmente i criteri<\/strong> di ripartizione delle spese, sia ordinarie sia straordinarie, devono essere fissati nel pieno rispetto della legge<\/b> e in virt\u00f9 delle specifiche tipologie di interventi.<\/p>\n Molto spesso nel regolamento condominiale viene inserita una tabella a cui far fede per ripartire alcune spese senza conteggiare i millesimi. Ti ricordiamo che i millesimi condominiali sono una sorta di unit\u00e0 di misura della propriet\u00e0 all’interno del tuo condominio. Si tratta di un valore proporzionale del tuo appartamento e di tutte i locali accessori di cui disponi rispetto al totale del condominio. In funzione dei tuoi millesimi condominiali, vengono calcolate le spese che devi onorare per un determinato servizio<\/strong>.<\/p>\n Spesso all’interno del regolamento di condominio sono riportate delle tabelle specifiche a cui devi far riferimento per la corretta ripartizione di alcune spese anche senza tenere in conto i millesimi. Un classico esempio di ripartizione senza valutazione dei millesimi, \u00e8 quello del riscaldamento centralizzato per il quale, il calcolo delle spese va effettuato sui metri cubi<\/b> riscaldati<\/b>. In pratica si andranno a calcolare i metri cubi della tua propriet\u00e0 riscaldata e in base alle spese sostenute annualmente dal condominio, sar\u00e0 possibile individuare quanto dovuto.<\/p>\n Se ci sono delle situazioni in cui il regolamento condominiale non prevede dei criteri per la suddivisione delle spese<\/strong>, allora dovrai far riferimento all’articolo 1123 del Codice Civile secondo il quale il primo criterio di ordine generale per valutare tutte le spese<\/strong>, deve essere in relazione al valore delle singole propriet\u00e0<\/b>. A questo criterio se ne va ad aggiungere un secondo che fa leva su alcuni beni che sono suscettibili dalla loro utilizzazione differenziata da parte dei condomini<\/b>. Ad esempio, nel caso dell’ascensore \u00e8 chiaro che il proprietario dell’appartamento al piano terra non ne usufruir\u00e0 se non in maniera sporadica.<\/p>\n Ci sono poi alcune situazioni particolari che vanno valutate adeguatamente con criteri specifici di ripartizione delle spese. Questo \u00e8 il caso delle spese di manutenzione sia ordinaria che straordinaria di<\/strong> scale e ascensori<\/b>. Per suddividere e ripartire le spese condominiali, sar\u00e0 necessario per met\u00e0 far riferimento ai millesimi condominiali e per l’altra met\u00e0 ci sar\u00e0 una sorta di proporzione in virt\u00f9 dell’altezza di ciascun piano dal suolo. Questo perch\u00e9 statisticamente, utilizza con maggior frequenza l’ascensore e le scale chi vive ai piani pi\u00f9 alti. Da sottolineare, in aggiunta, che per piani vengono considerati anche le cantine, le soffitte, camere a tetto e lastrici solari qualora non siano di propriet\u00e0 comune.<\/p>\n Un altro caso particolare \u00e8 quello delle solette divisorie. Le solette divisorie<\/b> sono delle strutture intermedie che permettono di dividere in diversi livelli un fabbricato. Per preservarle nel tempo e mantenerle sempre sicure, sono necessarie delle spese per la manutenzione che vengono ripartite in misura uguale tra i proprietari dei due piani interessati<\/strong>. Questo \u00e8 dovuto al fatto che i due piani hanno in comune la soletta per cui debbono dividere equamente le spese. Al di fuori di questo per\u00f2, bisogna ricordare che il proprietario del piano superiore deve farsi carico anche delle spese per la pavimentazione, mentre quello del piano inferiore dovr\u00e0 occuparsi delle spese di tinteggiatura della volta.<\/p>\n Infine, un altro caso particolare di ripartizione delle spese condominiali \u00e8 quello dei lastrici solari<\/b>. La regola in questa situazione \u00e8 stabilita dall’articolo 1126 del Codice Civile. Le spese<\/strong> necessarie per interventi di riparazione oppure per la sua ricostruzione, vanno ripartite per un terzo a carico dei soggetti che hanno l’uso esclusivo del lastrico e per due terzi a carico di tutti i condomini<\/strong> dell’edificio servito da lastrico in proporzione al valore del piano.<\/p>\n A fine anno, solitamente, nel condominio viene inviato a tutti i vari condomini il cosiddetto conguaglio<\/b> delle spese. Con questo genere di documento, l’amministratore di condominio informa i vari proprietari, di eventuali spese extra che si sono rese necessarie in virt\u00f9 di situazione straordinarie. In pratica ogni anno, l’amministratore \u00e8 tenuto a stimare una previsione delle spese che dovranno essere sostenute dall’intero condominio e quindi ripartirle tra i vari condomini secondo i criteri che ti abbiamo evidenziato in precedenza. Quando poi si arriva alla fine dell’anno, l’amministratore deve<\/strong> effettuare il conguaglio ossia valutare se le spese effettivamente sostenute dal condominio nel corso di quell’anno siano state o meno in linea con il bilancio preventivo<\/strong>. Qualora il bilancio consuntivo dovesse superare quello preventivo, allora ogni condomino ricever\u00e0 la lettera di conguaglio con la cifra extra da pagare.<\/p>\nI millesimi condominiali<\/h3>\n
Alcuni casi particolari<\/h3>\n
Scale e ascensori<\/h4>\n
Le solette divisorie<\/h4>\n
I lastrici solari<\/h4>\n
Come funziona il conguaglio delle spese di condominio<\/h2>\n
Chi paga le spese condominiali quando si \u00e8 in affitto?<\/h2>\n