{"id":575,"date":"2021-03-15T08:00:00","date_gmt":"2021-03-15T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.zappyrent.com\/?p=575"},"modified":"2021-04-23T10:24:29","modified_gmt":"2021-04-23T10:24:29","slug":"come-calcolare-il-valore-catastale-di-un-immobile","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.zappyrent.com\/it\/blog\/come-calcolare-il-valore-catastale-di-un-immobile\/","title":{"rendered":"Come calcolare il valore catastale di un immobile"},"content":{"rendered":"\n<h2 class=\"wp-block-heading\">A che cosa serve il valore catastale<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1. Che cos&#8217;\u00e9 il valore catastale<\/h3>\n\n\n\n<p>Il <b>valore catastale <\/b>\u00e8 un indice necessario per il calcolo di alcune imposte e <strong>consiste nella<\/strong> <strong>cifra ottenuta moltiplicando la rendita catastale per specifici coefficienti<\/strong> che dipendono dalla categoria a cui l&#8217;immobile appartiene.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Stabilendo il valore catastale di un immobile \u00e8 possibile<\/strong> <b>calcolare alcune imposte,<\/b> tra cui la tassa di successione, il registro di donazione e le tasse ipotecarie. <strong>Il valore catastale quindi \u00e8 un<\/strong> <b>indice di natura fiscale<\/b> in quanto consente di applicare l&#8217;aliquota richiesta per calcolare poi le imposte dovute in caso di qualsiasi genere di transazione.<\/p>\n\n\n\n<p>Valore catastale e valore commerciale (o valore di mercato) degli immobili non sono la stessa cosa: nelle trattative di compravendita degli immobili per uso residenziale (abitativo), di norma si deve prendere in esame il valore catastale e non quello stabilito durante l&#8217;acquisto, definito invece <b>valore commerciale.&nbsp;<\/b><\/p>\n\n\n\n<p>Pur essendo<span style=\"font-size: inherit;\"> principalmente collegato all&#8217;acquisto di un immobile, <strong>il valore catastale \u00e8 fondamentale<\/strong><\/span><b style=\"font-size: inherit;\"> anche in caso di locazione<\/b><span style=\"font-size: inherit;\"> per la determinazione dell&#8217;imponibile.&nbsp;<\/span>Calcolare il valore catastale \u00e8 quindi indispensabile per qualsiasi operazione immobiliare, sia di acquisto che di vendita oppure di locazione.<\/p>\n\n\n\n<p>Per definire il valore catastale di un bene \u00e8 necessario essere a conoscenza della sua <b>rendita catastale,<\/b> che \u00e8 il reddito che esso pu\u00f2 produrre in maniera autonoma, secondo ben precisi parametri stabiliti dall&#8217;Agenzia delle Entrate.<\/p>\n\n\n\n<p>La rendita catastale si calcola tenendo conto delle dimensioni dell&#8217;immobile (misurate in base al numero di vani, della volumetria e della loro superficie), che permettono di classificarlo secondo un <b>tariffario<\/b> definito dall&#8217;Ufficio del Territorio di competenza.&nbsp;I <b>fattori<\/b> che possono incidere anche notevolmente sono relativi alla zona in cui si trova la propriet\u00e0, alla presenza di aree verdi private e di altri parametri.<\/p>\n\n\n\n<p>Il dato viene reperito e verificato dal notaio, ma deve essere noto anche a chi si presta a concludere una trattativa di compravendita oppure di locazione.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2. Utilit\u00e0 del valore catastale<\/h3>\n\n\n\n<p>Come accennato,<b> il valore catastale<\/b> \u00e8 un indice indispensabile per calcolare le imposte applicabili sul bene, in occasione di molte transazioni immobiliari, tra cui:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>i<b>mposta di registro oppure ipotecaria o catastale<\/b>;<\/li><li><b>imposta di successione<\/b>;<\/li><li><b>imposta di donazione<\/b>.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>L&#8217;<a href=\"https:\/\/www.zappyrent.com\/it\/blog\/imposta-di-registro-e-contratto-di-locazione-calcolo-modalita-di-pagamento-e-soggetti-obbligati\" class=\"rank-math-link\">imposta di registro<\/a> viene stabilita quando l&#8217;immobile viene acquistato in misura percentuale, mentre le imposte ipotecaria o catastale vengono calcolate quando la propriet\u00e0 viene acquistata in misura fissa. L&#8217;imposta di successione invece, viene applicata quando ci si riferisce a un&#8217;eredit\u00e0 che prevede aliquote e franchigie valutate in base al grado di parentela intercorrente tra chi effettua e chi riceve il trasferimento dell&#8217;immobile. Infine, l&#8217;imposta di donazione viene richiesta al beneficiario, sempre in rapporto al grado di parentela che lo lega al donante.<\/p>\n\n\n\n<p>Il valore catastale serve inoltre in tutte le modalit\u00e0 di trasferimento di propriet\u00e0 per uso abitativo, che consente all&#8217;acquirente di usufruire di <b>bonus fiscali,<\/b> oltre che di una riduzione pari al 30% dell&#8217;onorario del notaio.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Il valore catastale serve anche<\/strong> <b>per il <a href=\"https:\/\/www.zappyrent.com\/it\/blog\/imu-che-cos-e-come-funziona-e-come-calcolare-l-importo\" class=\"rank-math-link\">calcolo dell&#8217;IMU<\/a><\/b> (Imposta Municipale sugli Immobili), dato che i parametri applicati tengono conto appunto della sua entit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">2. Come si calcola il valore catastale<\/h2>\n\n\n\n<p>Per poter valutare nella pratica quali possono essere le scelte pi\u00f9 vantaggiose dal punto di vista economico \u00e8 necessario conoscere il valore catastale dell&#8217;immobile. La strada pi\u00f9 diretta per ottenere questo dato \u00e8 quella del <strong>catasto<\/strong> che, tramite una richiesta compilata su apposita modulistica, rilascia subito la documentazione richiesta. Di seguito per\u00f2 riportiamo <strong>i passaggi per calcolare<b> <\/b><\/strong><b>il valore catastale di un immobile<\/b>.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Per effettuare il calcolo bisogna conoscere la <\/strong><b>rendita catastale,<\/b> che si pu\u00f2 ottenere (anche on-line) rivolgendosi all&#8217;Agenzia del Territorio di competenza, oppure pu\u00f2 anche essere rintracciata nella pi\u00f9 recente denuncia dei redditi. Altrimenti, \u00e8 necessario fare riferimento all&#8217;atto notarile di compravendita della casa. In alternativa \u00e8 possibile rivolgersi a un consulente fiscale, come ragioniere, commercialista o un Centro CAF.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Un fattore condizionante sull&#8217;entit\u00e0 del valore catastale \u00e8 relativo al tipo di<\/strong> <b>utilizzo dell&#8217;immobile,<\/b> a seconda che si tratti di una prima casa usata come abitazione principale, oppure di seconde case mantenute libere o affittate il coefficiente cambia.<\/p>\n\n\n\n<p>La formula del valore catastale \u00e8 la seguente:<br><b>rendita catastale rivalutata del 5% X coefficiente definito per legge X categoria catastale di riferimento.<\/b><\/p>\n\n\n\n<p>La <b>rivalutazione della rendita catastale<\/b> viene effettuata come fattore di tutela nei confronti del proprietario del bene, tenendo conto che, nel tempo, gli immobili aumentano il loro valore secondo l&#8217;andamento dei prezzi di mercato.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quali sono i coefficienti catastali<\/h3>\n\n\n\n<p>I coefficienti catastali, che vengono stabiliti per legge, sono i seguenti:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td><strong>Categoria catastale<\/strong><\/td><td><strong>Valore del moltiplicatore<\/strong><\/td><\/tr><tr><td>Fabbricati abitativi con agevolazione per la prima casa<\/td><td>115,5<\/td><\/tr><tr><td>Fabbricati appartenenti alle categorie A e C, escluse A\/10 e C\/1<\/td><td>126<\/td><\/tr><tr><td>Fabbricati appartenenti alla categoria A\/10 (uffici)<\/td><td>63<\/td><\/tr><tr><td>Fabbricati appartenenti alla categoria B<\/td><td>176,4<\/td><\/tr><tr><td>Fabbricati appartenenti al gruppo D<\/td><td>63<\/td><\/tr><tr><td>Fabbricati appartenenti al gruppo C\/1 (esercizi commerciali)<\/td><td>42,84<\/td><\/tr><tr><td>Fabbricati appartenenti al gruppo E<\/td><td>42,84<\/td><\/tr><tr><td>Terreni agricoli (sottoposti a un reddito dominicale)<\/td><td>112,5<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Di solito, per ottenere dati del genere, si procede inizialmente con il calcolo della <b>rendita catastale presunta,<\/b> un&#8217;operazione basata sui dati in possesso del proprietario. Successivamente \u00e8 necessario confrontare la valutazione con gli indici aggiornati presenti presso <b>l&#8217;Agenzia delle Entrate<\/b> che, su richiesta, \u00e8 tenuta a trasmettere un&#8217;apposita documentazione certificata.<\/p>\n\n\n\n<p>La destinazione d&#8217;uso dell&#8217;immobile costituisce il principale fattore condizionante il calcolo del valore catastale e proprio per questo motivo sono state definite le varie classi d&#8217;appartenenza. Esse infatti definiscono in maniera univoca<b> la tipologia del bene<\/b> preso in esame, indipendentemente dal suo stato di conservazione e da eventuali mancanze riscontrabili.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>L&#8217;intento di tal procedura \u00e8 quello di<b> evitare mendaci dichiarazioni<\/b> <\/strong>che potrebbero falsare anche notevolmente il computo del valore catastale.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Facciamo un esempio pratico del calcolo<\/h3>\n\n\n\n<p>Conoscendo dunque la categoria catastale d&#8217;appartenenza (ricavabile dalla visura), e la rendita catastale <b>si procede<\/b> <strong>con la prima moltiplicazione del fattore di rivalutazione<\/strong> del 5%.<\/p>\n\n\n\n<p>Per un <b>immobile di categoria A<\/b> con rendita catastale di 300 euro, si procede nel modo seguente:<br>300 + 5% (coefficiente di rivalutazione) = 315<br>315 X 110 (coefficiente prima casa) = 34650.<\/p>\n\n\n\n<p>Per le<b> seconde case,<\/b> il valore catastale si ottiene moltiplicando ancora una volta la rendita catastale per un coefficiente di rivalutazione che sar\u00e0 diverso a seconda della categoria d&#8217;appartenenza.<\/p>\n\n\n\n<p>Infatti, mentre gli immobili appartenenti alle classi A, C, D, E hanno un coefficiente di rivalutazione pari al 5%, quelli della classe B ce l&#8217;hanno del 40%.<\/p>\n\n\n\n<p>Bisogna poi tenere conto delle seguenti<b> variabili:<\/b><br>\u2022 seconde case di classe A e C: coefficiente di rivalutazione di 120;<br>\u2022 classe B: coefficiente di 168;<br>\u2022 classe A\/10 e D: 60;<br>\u2022 classe C\/1 e E: 40,80.<\/p>\n\n\n\n<p>Per un <b>immobile di classe B,<\/b> con rendita catastale pari a 100 euro, si procede nel modo seguente:<br>100 + 40% (coefficiente di rivalutazione) = 140;<br>140 X 168 = 23520.<\/p>\n\n\n\n<p>Indipendentemente dalla categoria catastale, \u00e8 importante sapere che la prima casa ha diritto a un coefficiente di 110.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">3. Imposte sul valore catastale<\/h2>\n\n\n\n<p>Tra le imposte calcolate sulla base del valore catastale la pi\u00f9 importante e pi\u00f9 conosciuta \u00e8 l&#8217;imposta di registro. <\/p>\n\n\n\n<p><b>L&#8217;imposta di registro sul valore catastale<\/b> rappresenta senza dubbio la voce pi\u00f9 incisiva di tutte in quanto la sua entit\u00e0 \u00e8 piuttosto elevata. Per le abitazioni principali il Fisco non impone tassazioni eccessive, tenendo conto che si tratta di un bene primario e necessario per vivere. <\/p>\n\n\n\n<p>Il discorso cambia <strong>per<b> <\/b><\/strong><b>le seconde case,<\/b> su cui <strong>tale imposta incide notevolmente in quanto considerate<\/strong> <b>beni di reddito;<\/b> \u00e8 proprio per questo motivo anche il valore catastale incide sul reale guadagno dall&#8217;affitto. Una volta calcolata l&#8217;imposta \u00e8 possibile determinare il<b> canone di locazione<\/b> in modo da coprire in parte l&#8217;importo della tassa di registro, contribuendo a diminuire l&#8217;esborso del proprietario all&#8217;Agenzia delle Entrate.<\/p>\n\n\n\n<p><b>L&#8217;imposta di registro,<\/b> che \u00e8 pari al 9% del valore dell&#8217;immobile, pu\u00f2 essere aumentata dell&#8217;IVA soltanto in alcune circostanze, e precisamente:<br>\u2022 il costruttore ha messo in vendita i beni entro 5 anni dal termine della costruzione oppure della ristrutturazione;<br>\u2022 si tratta di vendita di fabbricati per uso sociale.<\/p>\n\n\n\n<p>Oltre all&#8217;imposta di registro, le altre tasse da versare sono l&#8217;imposta ipotecaria, l&#8217;IVA, l&#8217;imposta catastale e il bollo. <\/p>\n\n\n\n<p><b>L&#8217;imposta ipotecaria<\/b> e quella catastale sono quantificabili nella cifra fissa di 50 euro ciascuna; tuttavia, per immobili di lusso, l&#8217;IVA aumenta al 22% e le imposte di registro e ipotecaria salgono a 200 euro ciascuna.<\/p>\n\n\n\n<p>Chi sceglie di<b> pagare l&#8217;IVA<\/b>, deve calcolarla sul prezzo d&#8217;acquisto, mentre chi opta per il pagamento dell&#8217;imposta di registro \u00e8 tenuto a fare riferimento al valore catastale. Per tutte le vendite <b>soggette all&#8217;imposta di registro,<\/b> si parte da un importo minimo di 1000 euro, al di sotto del quale non viene autorizzato nessun versamento. In queste circostanze non sono dovute le cifre relative al <b>bollo,<\/b> ai tributi catastali e alle tasse ipotecarie. In caso di <b>vendite soggette all&#8217;IVA,<\/b> \u00e8 necessario pagare il bollo, il cui costo ammonta a 230 euro, e la tassa ipotecaria pari a 90 euro.<\/p>\n\n\n\n<p>Quando si effettua una transazione di compravendita di immobili, le tasse da pagare sono tantissime e proprio per questo motivo \u00e8 importante conoscere le <strong>eventuali agevolazioni<\/strong> che si possono ottenere se in possesso di determinati requisiti. \u00c8 prevista innanzitutto una riduzione d&#8217;imposta che viene concessa a chi ha diritto del <strong>bonus prima casa,<\/strong> poich\u00e9 si tratta di un bene necessario e non utilizzato per fini di reddito.<\/p>\n\n\n\n<p>Per quanto riguarda le <b>agevolazioni sulla prima casa<\/b> \u00e8 importante ricordare che, per averne diritto, devono essere rispettati i seguenti requisiti:<\/p>\n\n\n\n<p>\u2022 l&#8217;abitazione non deve essere di lusso, e quindi non appartenere alle classi A\/1 (abitazione signorile), A\/8 (villa), A\/9 (castello oppure palazzo storico);<br>\u2022 l&#8217;immobile deve trovarsi nel comune in cui l&#8217;acquirente stabilisce la residenza entro 18 mesi;<br>\u2022 l&#8217;immobile si trova nel comune in cui l&#8217;acquirente svolge un&#8217;attivit\u00e0 lavorativa oppure, in caso di stranieri, \u00e8 il suo datore di lavoro a svolgere tale attivit\u00e0;<br>\u2022 l&#8217;acquirente non deve possedere un&#8217;altra abitazione nello stesso comune, neppure se in condivisione con il coniuge.<\/p>\n\n\n\n<p>All&#8217;atto dell&#8217;acquisto \u00e8 indispensabile che tali requisiti siano dichiarati al notaio che \u00e8 tenuto a riportarli sull&#8217;atto legale di stipula.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">4. Come incide il valore catastale sull&#8217;affitto<\/h2>\n\n\n\n<p>Il <b>valore minimo del canone d&#8217;affitto<\/b> corrisponde al 10% del valore catastale dell&#8217;immobile dato in locazione, anche se \u00e8 sempre consigliabile che il canone ridotto del 15% non superi mai il 10% del valore del bene concesso all&#8217;inquilino. Se il proprietario intende scendere sotto a questa soglia, il Fisco provvede di norma a un accertamento che precede l&#8217;applicazione della maggiore imposta, comprensiva anche di sanzioni e interessi relativi.<\/p>\n\n\n\n<p>Il calcolo della <b>rendita catastale per l&#8217;affitto<\/b> di un immobile deve tenere conto di alcune variabili, riconducibili essenzialmente alla classe di appartenenza della seconda casa. Trattandosi di un bene da reddito, questa abitazione \u00e8 sottoposta a tassazione maggiorata rispetto all&#8217;abitazione principale e quindi anche il valore catastale deve essere calcolato tenendo conto degli indici moltiplicatori sopra citati.<\/p>\n\n\n\n<p>Il rapporto intercorrente tra <b>valore catastale e affitto<\/b> costituisce un indice molto importante per la tassazione della propriet\u00e0 in esame, che non essendo considerata indispensabile, non \u00e8 suscettibile di aliquote maggiorate.<\/p>\n\n\n\n<p>Esistono precisi criteri per sapere <b>come calcolare il canone dell&#8217;affitto sulla<\/b> <b>base del valore catastale,<\/b> che consentono di ricavare somme adeguate senza incorrere in potenziali accertamenti fiscali.<\/p>\n\n\n\n<p>La <b>regola<\/b> dice che bisogna prendere come riferimento il valore maggiore tra canone d&#8217;affitto ridotto del 15% e il 10% del suo valore catastale, calcolato secondo le normative fiscali attualmente vigenti (Art.52, comma 4).<\/p>\n\n\n\n<p>Il proprietario deve inoltre essere a conoscenza di qual \u00e9 il <b>rapporto tra<\/b> <b>l&#8217;affitto e il valore catastale dell&#8217;immobile,<\/b> oltre che come incide il valore catastale sull&#8217;affitto stesso. <\/p>\n\n\n\n<p>A questo proposito esiste un&#8217;auto-limitazione delle attivit\u00e0 di verifica e accertamento dell&#8217;Agenzia delle Entrate qualora il locatore si attenga alle condizioni sopra elencate.<\/p>\n\n\n\n<p>Lo scopo di tali accertamenti \u00e8 quello di<b> limitare il <\/b><a href=\"https:\/\/www.zappyrent.com\/it\/blog\/tentato-dall-affitto-in-nero-scopriamo-quali-sono-i-rischi\" class=\"rank-math-link\"><b>dannoso fenomeno degli<\/b> <b>affitti in nero<\/b><\/a><b>,<\/b> secondo cui i proprietari dichiarano di riscuotere una cifra irrisoria come canone di locazione per limitare il loro contributo fiscale, mentre in realt\u00e0 percepiscono una quota in contante che non figura.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Come affittare in sicurezza<\/h3>\n\n\n\n<p>Per non correre nessun rischio \u00e8 sempre consigliabile che il locatore metta a disposizione una casa<b> dichiarando la reale somma percepita per l&#8217;affitto.<\/b><\/p>\n\n\n\n<p>Una scelta indicata in questi casi pu\u00f2 essere quella di <a href=\"https:\/\/www.zappyrent.com\/it\/blog\/come-fare-un-contratto-di-affitto-senza-agenzia\" class=\"rank-math-link\"><strong>fare un <b>contratto d&#8217;affitto senza agenzia<\/b><\/strong><\/a><b>,<\/b> sfruttando le prestazioni di portali on-line come <b><a href=\"https:\/\/www.zappyrent.com\/it\" class=\"rank-math-link\">Zappyrent<\/a>,<\/b> la piattaforma che mette in contatto i proprietari con i potenziali inquilini, incaricandosi anche di gestire l&#8217;iter burocratico e i pagamenti direttamente online.<\/p>\n\n\n\n<p>Grazie a un&#8217;assistenza continuativa e alla politica del &#8220;soddisfatti o rimborsati&#8221;, questo sito effettua una <b>preventiva selezione sui locatari,<\/b> che vengono poi messi in contatto con il locatore, senza gli elevati <a href=\"https:\/\/www.zappyrent.com\/it\/blog\/quanto-costa-unagenzia-immobiliare-per-laffitto-come-risparmiare\" class=\"rank-math-link\">costi dovuti alle agenzie immobiliari<\/a>. Inoltre, si pu\u00f2 beneficiare del servizio di <a href=\"https:\/\/www.zappyrent.com\/it\/protezione-zappyrent\" class=\"rank-math-link\"><strong>assicurazione sugli affitti<\/strong><\/a> che prevede il versamento puntuale del canone di affitto ogni 12 del mese anche quando l&#8217;inquilino \u00e8 in ritardo e la gestione di un&#8217;eventuale pratica di sfratto se ci fossero problemi di morosit\u00e0.<\/p>\n\n\n<br \/>Widget not in any sidebars<br \/>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>A che cosa serve il valore catastale 1. 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