{"id":282,"date":"2021-01-29T11:07:00","date_gmt":"2021-01-29T11:07:00","guid":{"rendered":"http:\/\/wp.zappyrent.com\/?p=282"},"modified":"2021-05-11T15:18:26","modified_gmt":"2021-05-11T15:18:26","slug":"il-contratto-daffitto-transitorio-cos-e-e-come-funziona","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.zappyrent.com\/it\/blog\/il-contratto-daffitto-transitorio-cos-e-e-come-funziona\/","title":{"rendered":"Il contratto d’affitto transitorio: cos’\u00e8 e come funziona"},"content":{"rendered":"\n

Sei uno studente<\/strong> universitario fuori sede e cerchi un alloggio nella citt\u00e0 dove si trova l\u2019 Universit\u00e0 che frequenti o in una citt\u00e0 vicina? Oppure sei un lavoratore in trasferta<\/strong> e hai necessit\u00e0 di un\u2019abitazione nella zona in cui sei stato trasferito? Oppure ancora, la tua casa deve essere ristrutturata<\/strong> e hai bisogno di affittare un appartamento per il periodo necessario a completare i lavori?<\/p>\n\n\n\n

In tutti questi casi e in altri ancora, la soluzione \u00e8 data dal contratto d\u2019affitto transitorio<\/strong> che, per definizione, viene concluso per soddisfare un\u2019esigenza abitativa temporanea.
Vediamo come si articola questa speciale tipologia di locazione, come funziona e quale pu\u00f2 essere la sua durata.<\/p>\n\n\n\n

1. Cos’\u00e8 il contratto d’affitto transitorio<\/h2>\n\n\n\n

Il contratto di locazione ad uso transitorio<\/strong> viene stipulato qualora sussistano particolari necessit\u00e0 di affitto temporaneo, senza finalit\u00e0 turistiche.
Si tratta di una forma contrattuale molto richiesta, che interessa soprattutto gli studenti universitari fuori sede, i lavoratori stagionali o in trasferta, gli insegnanti precari o in regime di supplenza.<\/p>\n\n\n\n

La disciplina di questa speciale tipologia di contratto di locazione \u00e8 dettata dalla Legge n. 431\/98, che si occupa anche di definirne i requisiti formali e sostanziali.<\/p>\n\n\n\n

1.1 Causa del contratto<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Anzitutto il contratto di affitto transitorio deve essere stipulato per rispondere ad un\u2019esigenza abitativa<\/strong>: il proprietario di casa concede in locazione il suo immobile, dietro pagamento di un canone mensile commisurato alle caratteristiche dell\u2019appartamento locato.<\/p>\n\n\n\n

Ma non solo: la locazione dev\u2019essere temporanea e non turistica<\/strong>. Ci\u00f2 significa che l\u2019affitto transitorio avr\u00e0 una durata necessariamente limitata al tempo in cui perdura l\u2019esigenza abitativa e l\u2019immobile locato non pu\u00f2 essere utilizzato per trascorrervi un periodo di vacanza, bens\u00ec occupato solo per motivi di studio o di lavoro<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019inquilino, come in ogni altro tipo di locazione, ha l\u2019obbligo di versare al proprietario dell\u2019abitazione un canone mensile<\/strong>, generalmente stabilito liberamente con l\u2019accordo delle parti contrattuali.
In alcuni casi, i Comuni capoluoghi di Provincia o quelli identificati come “ad alta densit\u00e0 abitativa<\/em>“, possono fissare criteri e valori di determinazione dei canoni di locazione, fissati sulla base di appositi accordi territoriali.<\/p>\n\n\n\n

2. La durata del contratto d’affitto transitorio<\/h2>\n\n\n\n

Il contratto di locazione ad uso abitativo temporaneo<\/strong> pu\u00f2 essere stipulato per una durata che va da un minimo di 30 giorni a un massimo di 18 mesi.
Il limite di durata massima \u00e8 stabilito in ragione della natura stessa del contratto, che viene concluso per venire incontro ad esigenze peculiari e transitorie dell\u2019inquilino.<\/p>\n\n\n\n

Proprio a causa della peculiarit\u00e0 dei motivi che portano alla sua conclusione, l\u2019accordo pu\u00f2 derogare alla stipula dei contratti di locazione ordinari, ovvero quelli a canone libero o concordato.
Il principale vantaggio dell\u2019<\/strong>affitto transitorio<\/strong>, infatti, consiste nel fatto che il contratto pu\u00f2 essere stipulato per una durata inferiore a quella minima stabilita dalla legge<\/strong> per le locazioni a canone libero (quattro anni, rinnovabili per altri quattro) o per i contratti d\u2019affitto a canone concordato (tre anni, rinnovabili per altri due).
Si tratta di una deroga al regime normale dei contratti di locazione, giustificata dalla particolare necessit\u00e0 di occupare l\u2019immobile per un periodo che -per l\u2019appunto- \u00e8 limitato nel tempo.<\/p>\n\n\n\n

Quando la durata della locazione supera i 30 giorni, il contratto \u00e8 soggetto a registrazione obbligatoria<\/strong>.
Tenuto a questo adempimento \u00e8 il locatore, che deve registrare il contratto entro i 30 giorni successivi alla conclusione dell’accordo, fornendo anche tutta la documentazione all\u2019inquilino e all\u2019amministratore del condominio, qualora l\u2019immobile faccia parte di un edificio in compropriet\u00e0.
Nella documentazione fornita dal locatore \u00e8 compresa anche l\u2019attestazione di prestazione energetica<\/strong> (APE). Se la documentazione non contiene questa attestazione, entrambe le parti saranno soggette in solido al pagamento di una sanzione amministrativa, nonch\u00e9 all\u2019obbligo di presentare una copia dell\u2019APE, entro 45 giorni dalla rilevata omissione di consegna del documento.<\/p>\n\n\n\n

2.1 La disciplina dell\u2019affitto transitorio<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

La durata definita dal limite di tempo caratterizza, in primo luogo, questo genere di affitto immobiliare: della sua regolamentazione si occupa l\u2019art. 5 del D.M. n. 431\/98<\/strong>, che riguarda soprattutto i contratti di locazione per studenti universitari<\/strong><\/a>.
La norma prevede che vengano stipulati contratti “tipo”, mirati a soddisfare le esigenze abitative degli studenti fuori sede, assegnando ai Comuni sedi di Universit\u00e0 la facolt\u00e0 di promuovere accordi locali, anche con Comuni limitrofi, per definire i contenuti di contratti di affitto legati a questo genere di esigenza abitativa.<\/p>\n\n\n\n

La disciplina dettata dalle norme contenute nel Decreto Ministeriale del 1998, va comunque integrata con quella di un altro decreto, il D.M. 30 dicembre 2002<\/strong>, per la determinazione della forma e dei contenuti del contratto di affitto transitorio.
Come abbiamo gi\u00e0 accennato, infatti, questa tipologia di locazione offre il vantaggio di poter applicare alcune deroghe sulle condizioni dettate per gli ordinari contratti d\u2019affitto ad uso abitativo.
L\u2019articolo 2 del Decreto Ministeriale citato, stabilisce che per il contratto d\u2019affitto transitorio sono previsti limiti minimi e massimi di durata<\/strong>. In particolare, in questa tipologia di locazione deve essere fissato un periodo minimo di 1 mese fino a un massimo di 18 mesi.
I limiti fissati dalla legge sono inderogabili: se le parti inseriscono nell\u2019accordo una clausola che fissa per la locazione una durata inferiore a 30 giorni, tale clausola \u00e8 nulla e, automaticamente, si applicher\u00e0 la durata minima prevista per legge.
Lo stesso vale per clausole che indichino una durata superiore a 18 mesi, nel qual caso la durata massima applicabile al contratto sar\u00e0 quella indicata dalla legge regolatrice.<\/p>\n\n\n\n

Il motivo di tanto rigore legislativo va individuato nell\u2019essenza stessa di questa forma contrattuale di locazione, che viene stipulata sulla base di esigenze abitative di carattere<\/strong> transitorio<\/strong> e per questo \u00e8 strettamente legata, anche nei suoi contenuti sostanziali, al tempo.<\/p>\n\n\n\n

3. Requisiti formali e sostanziali del contratto d\u2019affitto transitorio<\/h2>\n\n\n\n

Il contratto di locazione ad uso abitativo transitorio<\/strong> deve essere redatto in forma scritta<\/strong>, a pena di nullit\u00e0.
Per redigere un contratto di affitto transitorio bisogna utilizzare il modello indicato nel D.M. 30 dicembre 2002<\/strong> (allegato C o D), che va compilato indicando i contenuti essenziali dell\u2019accordo, ovvero:<\/p>\n\n\n\n

  1. le generalit\u00e0 dei contraenti;<\/li>
  2. la descrizione dell\u2019immobile;<\/li>
  3. la durata del contratto di locazione;<\/li>
  4. l\u2019importo del canone mensile concordato e le sue modalit\u00e0 di versamento;<\/li>
  5. la clausola in cui l\u2019inquilino dichiara di aver ricevuto la documentazione APE;<\/li>
  6. la clausola che vieta la sublocazione dell\u2019immobile.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    Nella descrizione delle condizioni contrattuali va evidenziata la natura<\/strong> dell\u2019esigenza transitoria<\/strong> alla base dell’accordo; tale circostanza deve essere comprovata allegando idonea documentazione che la motivi espressamente (ad esempio, l\u2019iscrizione al corso universitario dello studente o la dichiarazione del datore di lavoro sul trasferimento del dipendente). Si tratta di un elemento essenziale dell\u2019accordo<\/strong> che deve necessariamente essere presente: in sua mancanza, infatti, al contratto di locazione verr\u00e0 applicato il regime ordinario.<\/p>\n\n\n\n

    3.1 Determinazione del canone mensile<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

    Il contratto di locazione ad uso abitativo transitorio<\/strong> trova una disciplina particolare anche per quanto riguarda la determinazione dell\u2019ammontare del canone mensile e le relative modalit\u00e0 di pagamento.<\/p>\n\n\n\n

    L\u2019importo<\/strong>, infatti pu\u00f2 essere determinato liberamente dalle parti solo se non sussistono precisi accordi territoriali in merito, attivi in alcuni Comuni italiani. Attualmente tali accordi sussistono nelle citt\u00e0 di Milano, Torino, Genova, Venezia, Bologna, Firenze, Roma, Napoli, Bari, Catania e Palermo; la stessa norma vale anche per i Comuni confinanti con queste citt\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

    Per un ammontare che rientri nei limiti fissati dalla legge, il pagamento del canone<\/strong> pu\u00f2 avvenire anche in<\/strong> contanti<\/strong>: in questo caso, il locatore dovr\u00e0 rilasciare all\u2019inquilino una ricevuta non fiscale<\/strong> per ogni pagamento effettuato.<\/p>\n\n\n\n

    3.2 Disciplina fiscale<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

    Se il contratto ha una durata superiore a 30 giorni, deve essere registrato all\u2019Agenzia delle Entrate<\/strong> e le relative tasse da versare vanno divise a met\u00e0 tra il locatore e il conduttore.
    Se la locazione \u00e8 soggetta a IVA, l\u2019imposta di registrazione e di bollo rimane a totale carico dell\u2019inquilino.<\/p>\n\n\n\n

    Anche i contratti di locazione ad uso abitativo<\/strong> transitorio<\/strong> sono soggetti a tassazione e vanno menzionati nella dichiarazione IRPEF del locatore.
    In alternativa, anche per questa tipologia di affitto, \u00e8 concessa la possibilit\u00e0 di scegliere il regime della     cedolare secca<\/strong><\/a>: in questa ipotesi, al contratto dovr\u00e0 essere apposta una clausola specifica che definisca la scelta effettuata. Come di consueto, l\u2019opzione relativa al regime di cedolare secca<\/a>, deve essere compiuta all\u2019atto della registrazione del contratto all\u2019Agenzia delle Entrate.<\/p>\n\n\n\n

    4. Quando scegliere il contratto di affitto transitorio<\/h2>\n\n\n\n

    Le ipotesi in cui si rivela opportuna la scelta del contratto di locazione temporanea<\/strong> possono essere anche molto diverse tra loro, ma avranno sempre in comune un elemento determinante: la natura transitoria dell\u2019esigenza abitativa<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

    Ad esempio, la causa potrebbe essere un trasferimento temporaneo per motivi di lavoro o di studio; potrebbe anche trattarsi di una situazione contingente diversa, come quella di un soggetto che abbia temporaneamente bisogno di un\u2019abitazione, dato che la sua casa \u00e8 in fase di ristrutturazione o \u00e8 stata colpita da una calamit\u00e0 naturale; oppure quella di un soggetto che deve assistere un familiare che risiede in una citt\u00e0 diversa dalla sua o che, ancora, in seguito alla separazione coniugale, ha bisogno di un alloggio temporaneo dove trasferirsi.<\/p>\n\n\n\n

    Tutti questi sono casi che rientrano nella possibilit\u00e0 di stipulare un contratto di affitto transitorio<\/strong> ed \u00e8 di tutta evidenza come sia assolutamente escluso uno scopo di natura turistica, per il quale la stipula di questa tipologia di locazione \u00e8 tassativamente esclusa dalla legge regolatrice.<\/p>\n\n\n\n

    4.1 Il contratto di affitto ad uso abitativo transitorio per studenti<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

    La forma di contratto d\u2019affitto transitorio, come detto in precedenza, pu\u00f2 essere utilizzata per affittare a studenti universitari<\/a><\/strong> con determinate esigenze abitative<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

    Per contratti di questo tipo, la Legge prevede una deroga sulla durata<\/strong>, che viene indicata in 6 mesi nella<\/strong> minima<\/strong> e in 36 mesi nella massima<\/strong>.
    Perch\u00e9 possa essere applicata la forma del contratto di locazione ad uso transitorio per un immobile che si trovi nel Comune dove si trova l\u2019Universit\u00e0 o uno limitrofo, nell\u2019accordo deve menzionarsi espressamente che il conduttore \u00e8 uno studente fuori sede, rispetto al Comune dove si trova l\u2019Universit\u00e0 alla quale risulta regolarmente iscritto.<\/p>\n\n\n\n

    4.2 Rischi del contratto di affitto transitorio<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

    Anche se questa tipologia di contratto d\u2019affitto viene scelta per la flessibilit\u00e0, derivante soprattutto dalla sua durata limitata e predefinita<\/strong>, qualche dubbio pu\u00f2 sorgere in capo al locatore relativamente al ricambio continuo di inquilini.
    Se questa “turnazione” pu\u00f2 portare un guadagno considerevole al proprietario, \u00e8 anche vero che cambiare spesso conduttore implica dover replicare altrettanto spesso alcune azioni fondamentali per la ricerca dei potenziali interessati a prendere l\u2019immobile in locazione.<\/p>\n\n\n\n

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    \n\n\n

    5. Come funzionano disdetta e rinnovo dell’affitto transitorio<\/h2>\n

    Il contratto d\u2019affitto temporaneo non \u00e8 soggetto all\u2019obbligo di<\/strong> disdetta<\/b>: la legge prevede che, alla scadenza del periodo convenuto nell\u2019accordo, il contratto cessi automaticamente.
    Questa tipologia di affitto, infatti, \u00e8 legata alla presenza di condizioni contingenti e temporanee, per cui, quando queste ultime si esauriscono, il contratto non ha pi\u00f9 ragione di esistere.<\/p>\n

    Nel caso in cui l\u2019inquilino desideri prolungare il periodo di locazione transitoria, dovr\u00e0 inviare una raccomandata al locatore con la quale comunica le sue intenzioni, dichiarando il perdurare dell\u2019esigenza abitativa temporanea e allegando apposita documentazione che comprovi le ragioni della sua richiesta.
    In questo caso, si verifica un caso eccezionale di rinnovo<\/b> dell\u2019affitto transitorio, che pu\u00f2 avvenire una sola volta<\/strong>: alla scadenza del secondo contratto, se le parti intendono proseguire con la locazione, a quest\u2019ultima verr\u00e0 applicata la disciplina ordinaria a canone libero (4 anni rinnovabili per altri 4).<\/p>\n

    Se, invece, \u00e8 stato il locatore a porre in origine i motivi della transitoriet\u00e0, prima della scadenza del contratto dovr\u00e0 comunicare al conduttore la riconferma di tali motivi: in mancanza di questo adempimento, al contratto di locazione verr\u00e0 applicato il regime ordinario.
    La mancanza di tale comunicazione produce un importante risvolto di responsabilit\u00e0, perch\u00e9 obbliga il proprietario inadempiente al risarcimento del danno<\/b> nei confronti dell\u2019inquilino.<\/p>\n

    Ci\u00f2 vale anche nel caso in cui il locatore abbia dichiarato di avere esigenze transitorie di destinazione dell\u2019immobile ad un uso determinato che poi non si sono concretizzate in comportamenti coerenti: ad esempio, se entro 6 mesi dalla fine del contratto non abbia adibito l\u2019immobile all\u2019uso dichiarato.
    In questo caso specifico, il conduttore pu\u00f2 scegliere, in alternativa al risarcimento per il danno sub\u00ecto, il rinnovo del contratto di locazione dell\u2019immobile, ma stavolta secondo il regime ordinario.<\/p>\n

    L’affitto transitorio in sintesi\u2026<\/h2>\n

    Se sei in possesso, a qualunque titolo, di un immobile, puoi concederlo in affitto transitorio<\/b>, per una durata non inferiore a 30 giorni e non superiore a 18 mesi, a chiunque abbia esigenze abitative che rientrino in questo arco temporale.<\/p>\n

    I vantaggi<\/strong> di questa tipologia di locazione sono rilevanti sia per il proprietario di casa, che ha la possibilit\u00e0 di tenere sempre occupato il suo appartamento per periodi relativamente brevi e ben definiti, sia per chi abbia necessit\u00e0 transitorie di un alloggio e non voglia, per questo, vincolarsi con un contratto di affitto che vada oltre le sue temporanee contingenze.<\/p>\n
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