{"id":1016,"date":"2021-03-22T08:00:00","date_gmt":"2021-03-22T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.zappyrent.com\/?p=1016"},"modified":"2024-09-26T17:09:11","modified_gmt":"2024-09-26T15:09:11","slug":"canone-libero-o-canone-concordato-quale-conviene-di-piu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.zappyrent.com\/it\/blog\/canone-libero-o-canone-concordato-quale-conviene-di-piu\/","title":{"rendered":"Canone libero o canone concordato? Quale conviene di pi\u00f9!"},"content":{"rendered":"

Spesso tra i proprietari di casa che vogliono mettere i loro immobili in affitto sorge la domanda: conviene fare un contratto di affitto a canone libero o a canone concordato?<\/strong> Come faccio a scegliere? Scopriamo assieme quali sono le differenze tra questi due tipologie di contratto a uso non transitorio e cerchiamo di capire qual \u00e8 la soluzione pi\u00f9 conveniente per il locatore.<\/span><\/p>\n

Una volta che avrai scelto quale tipologia di contratto potrebbe essere quella pi\u00f9 ideale per te, <\/span>pubblica il tuo annuncio<\/b><\/a>! Con Zappyrent potrai godere di un\u2019esperienza d\u2019affitto rapida, sicura e garantita.<\/span><\/p>\n

Che cosa si intende per contratto d’affitto non transitorio<\/h2>\n

Per affitto non transitorio<\/b> si intende un contratto di locazione per uso abitativo<\/strong>, in cui un proprietario (locatore) mette a disposizione di un inquilino (locatario) un immobile, per finalit\u00e0 non turistiche e per periodi di tempo prolungati<\/strong>.<\/p>\n

La stipula prevede due differenti modalit\u00e0, che sono:
\u2022 a canone libero, definito liberamente dalle parti;
\u2022 a canone concordato, fissato in base a tabelle comunali di riferimento.<\/p>\n

Si tratta quindi di un contratto d’affitto che si basa proprio su una necessit\u00e0 del conduttore (inquilino), che utilizza il bene esclusivamente come abitazione, spesso spinto da motivazioni lavorative, di studio oppure dalla necessit\u00e0 di attendere il momento di acquistare una casa.<\/p>\n

Una delle principali sotto-categorie dei contratti del genere \u00e8 quella dei contratti d’affitto a<\/strong> <\/a>studenti universitari fuori sede<\/b> che, per motivi di studio, si trattengono per un determinato lasso di tempo presso una citt\u00e0 dove \u00e8 presente un Ateneo.<\/p>\n

\"\"<\/a>Per questi contratti diventa necessaria la registrazione,<\/b> che deve venire comunicata all’Agenzia delle Entrate e anche all’amministratore del condominio in cui si trova l’appartamento locato, entro 30 giorni dalla stipula.<\/p>\n

Il contratto prevede l’impiego di un’apposita modulistica,<\/b> che deve contenere i seguenti dati:
\u2022 descrizione dell’immobile locato;
\u2022 generalit\u00e0 di locatore e conduttore;
\u2022 indicazione veritiera dell’importo del canone d’affitto;
\u2022 modalit\u00e0 di pagamento (bonifico bancario, assegno, vaglia ecc.);
\u2022 durata della locazione;
\u2022 specifico riferimento all’esigenza transitoria del contratto;
\u2022 APE (attestato di prestazione energetica).<\/p>\n

\u00a0<\/h2>\n

Che cosa si intende per contratto a canone libero<\/h2>\n

Nel contratto a canone libero,<\/b> una tipologia che rientra nel gruppo degli affitti non transitori, l’importo della locazione viene stabilito liberamente dal proprietario e, altrettanto liberamente, accettato dall’inquilino<\/strong>.<\/p>\n

Si tratta senza dubbio del contratto ordinario<\/b> di tipo abitativo maggiormente utilizzato, che regolamenta la concessione di un bene (l’immobile in questione) in seguito al versamento mensile di un affitto.<\/p>\n

Gli immobili<\/b> che possono essere offerti con questa modalit\u00e0 non devono appartenere alle seguenti categorie:
\u2022 beni di lusso e di pregio (A\/1, A\/8, A\/9);
\u2022 alloggi popolari;
\u2022 case di villeggiatura (seconde case);
\u2022 foresterie;
\u2022 immobili non abitativi (garage, cantine, solai).<\/p>\n

L’uso abitativo del bene deve essere comprovato da un certificato di agibilit\u00e0 in corso di validit\u00e0, e redatto secondo le normative vigenti da personale autorizzato e certificato (geometra, architetto o ingegnere).<\/p>\n

Per quanto riguarda la tipologia di contratto affitto, <\/b>questa \u00e8 la preferita in quanto consente la pi\u00f9 assoluta libert\u00e0 di scelta dell’importo da versare, stabilito unicamente in base alle caratteristiche del bene, e non secondo tabelle<\/strong>.<\/p>\n

Il contratto deve essere ovviamente redatto in forma scritta, pena la sua nullit\u00e0, poich\u00e9 non vengono considerati validi i documenti compilati irregolarmente e non registrati presso l’Agenzia delle Entrate.<\/p>\n

I dati che devono essere riportati nel contratto, oltre a quelli citati sopra, sono i seguenti:
\u2022 dati catastali aggiornati (qualora il bene abbia subito modifiche strutturali, \u00e8 necessario aggiornare il suo stato);
\u2022 clausola di accettazione delle varie note;
\u2022 conferma della registrazione, che deve essere completata entro e non oltre 30 giorni dal momento della stipula.<\/p>\n

Che cosa si intende per canone concordato<\/h2>\n

La differenza tra canone libero e concordato <\/b>consiste nella diversa modalit\u00e0 con cui viene stabilito l’importo del canone di locazione che, in questo secondo caso, non \u00e8 libero, ma valutato in base a specifiche tabelle comunali di riferimento<\/strong>.<\/p>\n

Non tutti i comuni dispongono di tali tabelle, la cui formulazione si basa su indici relativi ai dati catastali, all’ubicazione dell’immobile e alle sue condizioni di stato.<\/p>\n

Secondo determinati indici di conversione, sono stati quindi classificati alcuni gruppi di immobili, che possono venire locati soltanto previa registrazione di un contratto con canone stabilito su queste valutazioni.<\/p>\n

La scelta tra canone libero o concordato spetta al proprietario che, in base a personali valutazioni sia logistiche, sia economiche e fiscali, decide di optare per una delle due possibilit\u00e0<\/strong>.<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

Il contratto a canone concordato viene stipulato sulla base di accordi raggiunti dalle varie associazioni di categoria di locatori e conduttori, sulla base di valutazioni generali riportate appunto su tabelle comunali.<\/p>\n

Anche se l’importo dell’affitto \u00e8 nettamente inferiore rispetto al canone libero, questa tipologia di contratto consente al locatore di usufruire di alcune<\/strong> agevolazioni fiscali,<\/b> il cui importo \u00e8 variabile.
L’inquilino, d’altra parte, \u00e8 favorito dal fatto che la quota mensile da versare \u00e8 minore di quella libera.<\/p>\n

Dovendo decidere tra canone concordato e canone libero, <\/b>il proprietario deve quantificare l’effettivo risparmio derivante dalla prima opzione, che prevede una riduzione sull’importo dell’IMU sulla seconda casa<\/a><\/strong>, della Tasi, della cedolare secca<\/a><\/strong> e su alcune quote fiscali accessorie.<\/p>\n

Spesso questa possibilit\u00e0 non viene neppure presa in considerazione dagli agenti immobiliari, perch\u00e9 considerata del tutto sconveniente per il proprietario che, a conti fatti, ricava un affitto piuttosto basso, anche se \u00e8 avvantaggiato dai bonus fiscali detraibili negli anni.<\/p>\n

Nell’immediato, quindi, il contratto a canone concordato<\/b> pu\u00f2 sembrare sconveniente, ma, per avere una visione d’insieme, \u00e8 indispensabile calcolare tutte le varianti economiche sul lungo periodo.<\/p>\n

Le due tipologie di contratto differiscono per durata e canone e, prima di decidere quale utilizzare, il locatore dovrebbe consigliarsi con un esperto del settore, come un commercialista o un immobiliarista qualificato.<\/p>\n

Le differenze tra canone concordato e canone libero<\/h2>\n

Chi possiede una seconda casa non utilizzata per le vacanze pu\u00f2 decidere di metterla a reddito, concedendola in affitto per uso abitativo e temporaneo, e sfruttando l’opportunit\u00e0 di scegliere tra canone libero e concordato. Vediamo pi\u00f9 nello specifico quali differenze intercorrono tra i due.<\/p>\n

Contratto a canone libero<\/h3>\n

Oltre che per la libera modalit\u00e0 di definizione dell’importo del canone di locazione, questo contratto si differenzia dall’altro per la sua durata, che \u00e8 prevista di almeno 4 anni<\/strong>, a cui si possono aggiungere altri 4 anni in base alla clausola di rinnovo automatico.<\/p>\n

Si tratta della formula 4+4, che attualmente \u00e8 quella pi\u00f9 utilizzata e maggiormente apprezzata dal pubblico, in quanto si rivela tutelante per entrambe le parti.<\/p>\n

Il locatore, infatti, pu\u00f2 contare su un periodo continuativo di qualche anno, durante il quale ha la certezza di non dover cercare un altro inquilino; e il conduttore ha la garanzia di non subire una procedura di sfratto<\/a><\/strong> (a patto che si attenga alle clausole del contratto).<\/p>\n

Ci sono comunque alcune situazioni che possono inficiare la validit\u00e0 del contratto 4+4,<\/b> tra le quali il diritto del recesso, di cui il conduttore pu\u00f2 usufruire, sempre e soltanto documentandolo con gravi motivi dimostrabili, e comunque con un preavviso di almeno 6 mesi. Tale condizione \u00e8 regolamentata dall’art.3 della Legge 431\/1998.<\/p>\n

Contratto a canone concordato<\/h3>\n

La durata di questo contratto<\/strong>, che prevede un canone inferiore rispetto al libero, ma interessanti agevolazioni fiscali, per Legge non deve essere inferiore a 3 anni, con proroga di 2 anni attuabile di diritto alla prima scadenza, secondo la formula 3+2.<\/strong><\/p>\n

La differenza tra canone di locazione 3+2 e 4+4<\/b> sta appunto sia nella durata sia nell’importo della cifra richiesta come affitto.<\/p>\n

Secondo il Decreto Ministeriale 14 luglio 2004, i comuni hanno stabilito alcune indicazioni di base che consentono di classificare gli immobili in base a specifiche tabelle.\u00a0Si tratta di valutazioni che tengono conto di indici di conversione<\/b> derivanti dall’analisi delle caratteristiche peculiari dei singoli immobili.<\/p>\n

Secondo tali indicazioni, il bene concesso in locazione rientra in una delle varie fasce di riferimento, secondo cui \u00e8 prevista una definita quota di affitto da versare al proprietario.\u00a0Chi si orienta per tale modalit\u00e0, percepisce un affitto che, oltre ad essere pi\u00f9 basso, non pu\u00f2 essere stabilito autonomamente, in quanto disposto dai singoli comuni<\/strong>.<\/p>\n

Nel contratto di locazione a canone concordato<\/b> sono previste due clausole inderogabili e relative alla durata e alla quantificazione della cifra mensile<\/strong>, mentre tutte le altre condizioni contrattuali possono venire modificate, continuando comunque a beneficiare dei vantaggi fiscali previsti.<\/p>\n

Tali agevolazioni vengono meno se le parti modificano alcune clausole considerate indispensabili, alterando quindi l’essenza del contratto che, in tale situazione, non \u00e8 pi\u00f9 riconducibile al modello concordato, ma rientra nella tipologia ordinaria, con conseguente esclusione delle agevolazioni fiscali.<\/p>\n

\u00c8 chiaro che l’intento di queste procedure \u00e8 quello di controllare la fattiva applicazione delle regole contrattuali,<\/b> dato che il proprietario che decide per il canone concordato non pu\u00f2 percepire un affitto elevato e, nello stesso tempo, pagare meno tasse.<\/p>\n

Ancora una volta \u00e8 indispensabile che ogni transazione avvenga in maniera tracciabile e trasparente, per tutelare le parti e per evitare il dannoso fenomeno dell’affitto in nero<\/strong><\/a>.\u00a0Proprio per questo motivo, i metodi di pagamento concessi sono il bonifico bancario, l’assegno e il vaglia, ma non il contante, dato che pagando con cash non \u00e8 possibile nessun controllo.<\/p>\n

Secondo le pi\u00f9 recenti statistiche \u00e8 emerso che l’interesse per l’affitto a canone concordato sta crescendo, anche perch\u00e9 l’ultima Legge di Bilancio<\/b> ha confermato una proroga della cedolare secca<\/a> al 10% e una riduzione di Tasi e IMU, quantificabile intorno al 50%.<\/p>\n

3. Conviene il contratto a canone libero o a canone concordato?<\/h2>\n

Esistono alcuni vantaggi e svantaggi per entrambe le tipologie di contratto, che sono i seguenti:<\/p>\n

\u2022 vantaggi del canone libero<\/b><\/p>\n

    \n
  1. Importo dell’affitto deciso liberamente;<\/li>\n
  2. importo del canone piuttosto elevato;<\/li>\n
  3. durata contrattuale di 4 anni che si rinnova in automatico per altri 4;<\/li>\n
  4. possibilit\u00e0 di interrompere la locazione per gravi motivi;<\/li>\n
  5. estrema libert\u00e0 di gestione delle clausole.<\/li>\n<\/ol>\n

    \u2022 svantaggi del canone libero<\/b><\/p>\n

      \n
    1. <\/b>Tassazione elevate per quanto riguarda IMU e Tasi;<\/li>\n
    2. assenza di agevolazioni fiscali;<\/li>\n
    3. cedolare secca al 21%.<\/li>\n<\/ol>\n

      In particolare, la cedolare secca a canone libero, <\/b>corrispondente al 21%, incide tanto pi\u00f9 notevolmente quanto maggiore \u00e8 l’ammontare del canone d’affitto e pertanto consiste in una variabile piuttosto penalizzante per il locatore.<\/p>\n

      \u2022 vantaggi del canone concordato<\/b><\/p>\n

        \n
      1. <\/b>Agevolazioni fiscali su IMU e Tasi, che possono arrivare fino al 50%;<\/li>\n
      2. cedolare secca al 10%<\/a><\/strong>;<\/li>\n
      3. durata iniziale di soli 3 anni, rispetto ai 4 del canone libero.<\/li>\n<\/ol>\n

        \u2022 svantaggi del canone concordato<\/b><\/p>\n

          \n
        1. <\/b>Importo dell’affitto pi\u00f9 basso rispetto a quello libero;<\/li>\n
        2. canone di locazione imposto dalle tabelle comunali.<\/li>\n<\/ol>\n

          Come accennato, prima di scegliere una delle due opzioni, il proprietario deve quantificare sia il ricavo complessivo degli affitti (valutando le 12 mensilit\u00e0), sia l’ammontare delle trattenute fiscali e degli importi della cedolare secca (al 10% oppure al 21%), della Tasi e delle varie spese (come ad esempio l’imposta di registro<\/a><\/strong> e i bolli) che vengono richieste con la modalit\u00e0 del canone libero.<\/p>\n

          \u2022 Per un inquilino<\/b> che vuole poter usufruire di un appartamento per un certo periodo di tempo, \u00e8 senza dubbio consigliabile optare per il canone libero, che ha la durata maggiore (4+4).<\/p>\n

          Anche se l’importo del canone \u00e8 pi\u00f9 alto rispetto a quello concordato, la certezza di non cambiare casa per almeno 4 anni costituisce un vantaggioso requisito.<\/p>\n

          Se invece l’esigenza del locatore \u00e8 di risparmiare, la scelta pi\u00f9 indicata \u00e8 il canone concordato, sia per la spesa mensile che per le numerose agevolazioni fiscali, ma con il grande svantaggio di assicurargli una permanenza di soli 3 anni, eventualmente rinnovabili per altri 2 (3+2).<\/p>\n

          \u2022 Per il proprietario<\/b> \u00e8 decisamente pi\u00f9 conveniente il contratto a canone libero, che gli offre entrate interessanti e non vincolate da nessuna normativa.<\/p>\n

          4. Con il contratto a canone libero di Zappyrent guadagni di pi\u00f9!<\/h2>\n

          Zappyrent,<\/b> il portale che si occupa di transazioni immobiliari offrendosi come alternativa alle agenzie, sfrutta la competenza di qualificati professionisti, che si pongono come intermediari tra proprietari e inquilini, mettendoli in contatto tra loro.<\/p>\n

          \u00c8 indubbio che la riscossione dell’affitto costituisca uno dei problemi pi\u00f9 insidiosi che il locatore debba affrontare, poich\u00e9 spesso i pagamenti non sono puntuali, provocando ansia e stress nel proprietario, che \u00e8 costretto a interessarsi personalmente del disguido, sollecitando in varie maniere il conduttore.<\/p>\n

          Tutto questo \u00e8 possibile come conseguenza dell’attenta selezione preventiva dei potenziali inquilini, che devono quindi corrispondere a determinati standard di attendibilit\u00e0.<\/p>\n

          Analizzando i vantaggi e gli svantaggi delle due tipologie di affitto a canone libero e concordato, \u00e8 abbastanza evidente che il primo consente di guadagnare maggiormente poich\u00e9 paragonando le entrate dovute al canone d’affitto con le uscite derivanti dalle imposte fiscali e da varie spese ad esse collegate, il bilancio rimane comunque positivo.<\/p>\n

          Infatti l’importo del canone di locazione con contratto libero<\/b> pu\u00f2 essere anche del 35-40% superiore rispetto a quello concordato, una cifra interessante anche se penalizzata dalla cedolare secca raddoppiata e dalla mancanza di agevolazioni fiscali.<\/p>\n

          Proprio per questo motivo, Zappyrent <\/b>propone alla sua clientela in automatico la stipula di contratti a canone libero, che permettono un guadagno maggiore<\/strong>.\u00a0Inoltre, con il servizio Protezione Zappyrent<\/strong>, unico in Europa, il versamento del canone mensile ti viene versato regolarmente ogni 12 del mese, a prescindere da eventuali ritardi da parte del conduttore.<\/p>\n\n
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          Si tratta di un’interessante garanzia in grado di avvantaggiare sia i proprietari sia gli inquilini, e che prevede il versamento della quota di locazione, puntualmente ogni mese, anche se l’inquilino non \u00e8 cos\u00ec preciso<\/strong>. Sfruttando questa tutela, i proprietari possono stare tranquilli sulla gestione dei contratti, che di fatto viene impostata dal portale sotto tutti gli aspetti.<\/p>\n\n\n\n

          Sempre grazie al servizio di Protezione Zappyrent,<\/strong> \u00e8 possibile anche sfrattare un inquilino moroso qualora non pagasse continuativamente il canone d’affitto. Anche in questa situazione l’assistenza offerta senza costi aggiuntivi ed \u00e8 in grado di velocizzare notevolmente tutte le procedure necessarie.<\/p>\n\n\n\n

          Quando infatti un contratto di locazione viene disatteso e nonostante la presenza di clausole scritte non viene rispettato, il proprietario deve forzatamente procedere attraverso un iter burocratico lungo, sgradevole e complesso. La possibilit\u00e0 di ricevere un affitto sicuro, versato puntualmente il 12 di ogni mese, \u00e8 un fattore incentivante sulla locazione di appartamenti a canone libero, poich\u00e9 il proprietario oltre a guadagnare di pi\u00f9 \u00e8 certo di non incorrere in problemi economici!<\/p>\n\n\n
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