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Comprare casa all’asta: i rischi che devi conoscere

Last Updated on Dicembre 30, 2021

Comprare casa all’asta è una scelta molto diffusa. Quando la si chiama in causa, è doveroso sottolineare il suo non essere esente da rischi. Quali sono di preciso? Se ti interessa sapere qualcosa di più in merito ai rischi acquisto casa all’asta, questo è l’articolo che fa per te. Non devi fare altro che proseguire nella lettura dei prossimi paragrafi!

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Comprare casa all’asta: i principali rischi

Conoscere i rischi legati al comprare casa all’asta è fondamentale. Scegliere questa tipologia di vendita può rivelarsi a dir poco vantaggioso – rappresenta, dati alla mano, una delle migliori alternative per fare affari – ma, come già detto, non esente da problematiche.

Chi sceglie di acquistare all’asta dovrebbe, per esempio, farsi trovare pronto all’eventualità che l’immobile possa essere occupato dall’inquilino precedente. In questi frangenti, lo sfratto può rivelarsi ostico. Il principale motivo è legato alla possibilità, recentemente stabilita dalla legge, di rimanere nell’unità immobiliare fino a quando quest’ultima non risulta aggiudicata a un nuovo proprietario a seguito di regolare asta giudiziaria.

Si potrebbe andare avanti ancora molto a parlare dei rischi del comprare casa all’asta! In questo caso, una doverosa parentesi deve essere dedicata agli abusi edilizi. Chi decide di acquistare casa all’asta deve mettersi nell’ottica del fatto che, se presenti, le relative sanzioni ricadono sul nuovo proprietario.

A stabilirlo ci ha pensato la Sentenza del TAR Catanzaro Sez.II, n. 1305 del 26 giugno 2019. Il pronunciamento appena citato ha sottolineato che, in caso di acquisto di casa da un’asta giudiziaria, l’acquirente rimane soggetto alle sanzioni edilizie legate agli abusi riscontrati, anche se questi ultimi sono stati commessi dal debitore.

Questo implica la possibilità, da parte del Comune in cui è sito l’immobile o del giudice, di procedere alla richiesta di demolizione dell’abuso stesso.

Chi si fa domande su come comprare una casa all’asta giudiziaria e sui relativi rischi non può, nelle circostanze appena descritte, non chiedersi se sussista o meno la possibilità di essere o meno processati per il reato di abuso edilizio. Da questo punto di vista, non bisogna assolutamente preoccuparsi. La responsabilità penale, infatti, ricade su chi ha commesso il fatto.

In ogni caso, è bene ricordare che, da parte del nuovo proprietario, è possibile il ricorso alla procedura di sanatoria. Il legislatore consente di scegliere questa strada entro 120 giorni da quando l’immobile è stato trasferito. Una precisazione importante in merito riguarda la necessità di avere a che fare con un debito collocabile in una data precedente al 30 settembre 2003 (parliamo chiaramente della situazione debitoria che ha portato all’esecuzione dell’asta giudiziaria).

Comprare casa con aste giudiziarie: attenzione agli immobili non finanziabili

Quando si discute dei rischi derivanti dal comprare casa all’asta, non bisogna trascurare nulla. Un caso davanti al quale può capitare di trovarsi è quello dell’immobile non finanziabile. Forse non tutti sanno che, nel momento in cui si apre il capitolo delle aste immobiliari, alcune case non possono essere finanziate tramite l’erogazione di un mutuo ipotecario da parte della banca.

Dato che gli istituti di credito adottano un approccio tendenzialmente molto schematico, possono, anche davanti a problematiche giudiziarie o tecniche minime, rifiutare l’erogazione della somma necessaria per il mutuo. Questa eventualità, parliamoci chiaro, è tutto tranne che piacevole.

Acquisto asta giudiziaria: l’eventualità dell’opposizione all’esecuzione forzata

Un altro dei rischi che possono presentarsi acquistando una casa all’asta è l’eventualità dell’opposizione all’esecuzione forzata da parte del debitore. Da questo punto di vista non bisogna preoccuparsi. Come mai? Per via dell’esistenza dell’articolo 2929 del Codice Civile, che porta come titolo “Nullità del processo esecutivo”.

Grazie ad esso, anche nel caso in cui, ad avvenuta assegnazione, il giudice dovesse rivelare vizi legati al pignoramento, il proprietario del bene immobile rimarrebbe colui il quale lo ha acquistato all’asta giudiziaria.

Per amore di precisione, è però il caso di ricordare che non tutti i giudici riconoscono questo orientamento. Il rischio per chi compra case all’asta è quindi quello di trovarsi davanti a un tribunale pronto ad accogliere l’opposizione, cambiando di fatto le carte in tavola per quanto riguarda i diritti di chi ha acquistato in sede di asta giudiziaria.

Case in vendita all’asta: l’importanza di informarsi sulle spese condominiali arretrate

Quando si compra casa all’asta e si punta, comprensibilmente, a minimizzare i rischi, è molto importante, se l’immobile è situato in un condominio, informarsi in merito alle eventuali spese arretrate. Questo aspetto è rilevante in quanto, nell’eventualità della presenza di debiti nei confronti del condominio, il nuovo proprietario potrebbe incontrare delle difficoltà nel rivalersi sul vecchio. Il motivo è molto semplice ed è legato al rischio che quest’ultimo versi, a seguito dell’esecuzione forzata e dei debiti, in condizioni economiche difficili.

Per essere precisi, è doveroso specificare che, in questi casi, la posizione di chi compra casa all’asta è affine a quella di chi acquista in maniera, come si suol dire, tradizionale, ossia rivolgendosi a un notaio. Ciò implica la possibilità, per l’amministratore dell’immobile, di richiedere all’acquirente/nuovo proprietario quanto dovuto dal precedente proprietario dell’unità. Ricordiamo infatti che il decreto di trasferimento non riguarda in alcun modo le spese di condominio.

Casa all’asta occupata dal proprietario: come muoversi?

Nelle righe precedenti, abbiamo fatto cenno al rischio della casa all’asta occupata dall’esecutato. Come ci si muove in questi frangenti? Se l’immobile dopo l’aggiudicazione non viene liberato – come precedentemente accennato, a seguito della modifica dell’articolo 560 del Codice Civile è possibile, per il debitore, continuare ad abitare l’unità immobiliare fino al decreto di trasferimento – è possibile richiedere l’intervento della forza pubblica per fare in modo che l’occupante liberi immediatamente l’immobile.

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